【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)（前期工程費(fèi)）”賬戶，貸記 “銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。 ? （ 2）應(yīng)有兩個(gè)以上成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋的成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ? 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的前期工程費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，不能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再分配 計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前 期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 37 房屋開發(fā)成本的核算 ? 建筑安裝工程費(fèi)： （ 1）出包方式：采用這種方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”，直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”。 對(duì)于企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，在發(fā)生時(shí)作為預(yù)付賬款核算。 另外，企業(yè)按照合同規(guī)定，撥付給承包單位抵作預(yù)付備料款和預(yù)付賬款的材料，應(yīng)按照預(yù)算價(jià)格結(jié)算。預(yù)算價(jià)格與實(shí)際成本的差額，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“預(yù)付賬款（預(yù)算價(jià)格）”賬戶，貸記“原材料（實(shí)際成本）”賬戶，借記或貸記“生產(chǎn)成本－－房屋開發(fā)（預(yù)算價(jià)格與實(shí)際成本的差額）”賬戶。 38 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）自營(yíng)方式：即自己組織施工力量進(jìn)行施工建設(shè)。應(yīng)在“生產(chǎn)成本”賬戶下增設(shè)“工程施工”和“施工間接費(fèi)”明細(xì)科目，用于歸集和核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用，并定期轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”明細(xì)賬戶有關(guān)房屋核算成本對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ? 另外，企業(yè)開發(fā)房屋占用的土地，在開發(fā)階段發(fā)生的建筑安裝費(fèi)用，分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的直接計(jì)入相關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，有兩個(gè)以上項(xiàng)目共同承擔(dān)的，先歸集再安裝合理的標(biāo)準(zhǔn)分配。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的前期基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。 39 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）應(yīng)有兩個(gè)以上成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋的成本核算對(duì)象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目。 ? 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目，不能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目。 40 房屋開發(fā)成本的核算 ? 公共配套設(shè)施費(fèi) （ 1）公共配套設(shè)施費(fèi)與房屋同步建設(shè)時(shí)，其發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象“公共配套設(shè)施費(fèi)”本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。 如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)有兩個(gè)以上項(xiàng)目分擔(dān)的，則應(yīng)先通過“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”明細(xì)科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記 “生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記““生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。 41 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）配套設(shè)施晚于房屋建設(shè)時(shí)，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工房屋的成本，可以采用預(yù)提的方法。按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)確定已完工房屋應(yīng)分擔(dān)的公共設(shè)施配套費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。待配套設(shè)施竣工時(shí)，按實(shí)際支出數(shù)沖減預(yù)提的公共設(shè)施配套費(fèi)，實(shí)際數(shù)與預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)增加或減少有關(guān)項(xiàng)目的成本。 42 房屋開發(fā)成本的核算 ? 開發(fā)間接費(fèi) 企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋的過程中發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)現(xiàn)在“制造費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，期末再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)用”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)（開發(fā)間接費(fèi)）”賬戶，貸記“制造費(fèi)用”賬戶。 房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： （ 1）對(duì)于已驗(yàn)收的商品房、代建房，應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品”賬戶。即借記“庫(kù)存商品－房屋、代建工程”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。 43 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）開發(fā)完工的出租經(jīng)營(yíng)用房，竣工驗(yàn)收后直接投入使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本直接轉(zhuǎn)入“出租庫(kù)存商品”賬戶，即借記“出租庫(kù)存商品”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。 ? （ 3）對(duì)于開發(fā)完工的周轉(zhuǎn)房，竣工驗(yàn)收后直接投入使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本直接轉(zhuǎn)入“周轉(zhuǎn)房”賬戶，即借記“周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。 44 45 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施的分類： ? （ 1）一類是建成后能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，具體包括兩部分：一是根據(jù)規(guī)劃在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建設(shè)的商店、銀行、郵局等公共配套設(shè)施，它建成后應(yīng)有償轉(zhuǎn)讓給接受單位；二是根據(jù)規(guī)劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)的非營(yíng)業(yè)性的配套設(shè)施，如學(xué)校、幼兒園、文化站、醫(yī)院等。這一類配套設(shè)施是企業(yè)的商業(yè)產(chǎn)品，必須確定成本核算對(duì)象并計(jì)算其實(shí)際成本。 ? （ 2）另一類是建成后不能有償轉(zhuǎn)讓應(yīng)計(jì)入開發(fā)項(xiàng)目成本的配套設(shè)施，如公共會(huì)館、鍋爐房、水塔、自行車棚、球場(chǎng)、景觀水池等。這類配套設(shè)施不是企業(yè)的商品產(chǎn)品，不需要單獨(dú)核算其成本。應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的成本。 46 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施的開發(fā)成本的歸集 ? （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：配套設(shè)施占用場(chǎng)地應(yīng)分擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積的一定比例分配計(jì)入配套設(shè)施的開發(fā)成本。即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶。 單位面積征用拆遷費(fèi)＝征用拆遷費(fèi)總額 247。 各項(xiàng)目占用土地總面積 分配的征用拆遷費(fèi)＝實(shí)際占用面積 單位面積征用拆遷費(fèi) ? 公式中，“各項(xiàng)目”包括開發(fā)建設(shè)的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房和能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施等；“占用土地總面積”是指以上建筑物實(shí)際占用的面積，而不是征用的土地或建設(shè)場(chǎng)地的面積。 47 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? （ 2）前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 能夠分清應(yīng)由某項(xiàng)配套設(shè)施負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，可以直接計(jì)入相關(guān)配套設(shè)施的開發(fā)成本，其他分不清楚的，先歸集再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配，即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（前期工程費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)（前期工程費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）”賬戶。 ? （ 3）建筑安裝工程費(fèi)： ? 企業(yè)開發(fā)建設(shè)配套設(shè)施所發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)的歸集和核算方法，與上一節(jié)房屋開發(fā)的基本相同。無(wú)論是出包方式或是自營(yíng)施工，所發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，均應(yīng)計(jì)入相應(yīng)的配套設(shè)施的開發(fā)成本。即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（建筑安裝工程費(fèi)）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“原材料”等賬戶。 48 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 （ 4）公共配套設(shè)施費(fèi)： 企業(yè)配套設(shè)施成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，核算的是能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按一定標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用支出。即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)－能有償轉(zhuǎn)讓設(shè)施（公共配套設(shè)施費(fèi)）”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)－不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施”賬戶。 （ 5）開發(fā)間接費(fèi)用： 企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，首先在“制造費(fèi)用”賬戶進(jìn)行歸集，期末按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā) (開發(fā)間接費(fèi) )”賬戶，貸記“制造費(fèi)用”賬戶。 49 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： ? （ 1）對(duì)于能夠有償轉(zhuǎn)讓的的配套設(shè)施，竣工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品”賬戶，即借記“庫(kù)存商品－配套設(shè)施”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”。 ? （ 2）對(duì)于不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本，按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入相關(guān)項(xiàng)目的成本。即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)”等賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－配套實(shí)施開發(fā)”賬戶。 50 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? （ 3）采用預(yù)提方式計(jì)入有關(guān)商品房開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗(yàn)收后將實(shí)際發(fā)生的成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，即借記“預(yù)提費(fèi)用－預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）”賬戶，差額分配計(jì)入在建工程的項(xiàng)目。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與公共配套設(shè)施費(fèi)的區(qū)別？ 51 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與公共配套設(shè)施費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) : 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 ? 配套設(shè)施費(fèi) : 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 52 代建工程成本的核算 ? 一、代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。 會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地、房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過“生產(chǎn)成本 ——土地開發(fā)”和“開發(fā)生產(chǎn)成本 ——房屋開發(fā)”賬戶進(jìn)行核算，同上述土地和房屋的開發(fā)成本的核算。 除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“生產(chǎn)成本 ——代建工程開發(fā)”賬戶進(jìn)行核算。 代建工程開發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：（ l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（ 2）前期工程費(fèi)；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（ 4）建筑安裝工程費(fèi)；（ 5）開發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 53 代建工程成本的核算 ? 二、代建工程開發(fā)成本的核算 ? 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)借記“生產(chǎn)成本 ——代建工程開發(fā)－某工程（某費(fèi)用項(xiàng)目）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶。 ? 完成開發(fā)并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“生產(chǎn)成本 ——代建工程開發(fā)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品－－代建工程”賬戶的借方，在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，應(yīng)借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“庫(kù)存商品－－代建工程”賬戶。 54 代建工程成本的核算 例：某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)風(fēng) 景區(qū)。發(fā)生如下業(yè)務(wù)： 11月 1日，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 300 000元，設(shè)計(jì)、堪察費(fèi) 40 000元，作如下分錄： 借：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā) （拆遷補(bǔ)償費(fèi)） 300 000 （前期工程費(fèi)） 40 000