【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銀行；（ 3）加強(qiáng)組織、流程、績(jī)效管理，推行管理標(biāo)準(zhǔn)化，提高運(yùn)營(yíng)效率。【提高 f3（杠桿率）】（ 1）通過(guò)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，盡快實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，間接提高杠桿率（投資杠桿倍數(shù)從2～ 3 提高到 3～ 8）；（ 2）介入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)或旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，提高杠桿率（投資杠桿倍數(shù)可能會(huì)提高到 10 以上，但會(huì)導(dǎo)致周轉(zhuǎn)率 f2 下降）。通過(guò)以上路徑推導(dǎo)，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)做大 S 和提高 f，最終匯總并呈現(xiàn)出兩個(gè)基本選擇：一是增長(zhǎng)方式或發(fā)展模式的選擇，二是開(kāi)發(fā)模式和產(chǎn)品模式的選擇。二、增長(zhǎng)方式或發(fā)展模式的選擇同時(shí)實(shí)現(xiàn)做大 S 和提高 f 是有一定難度的，但也不應(yīng)為了做大 S 而犧牲 f（只追求規(guī)模速度增長(zhǎng)而犧牲盈利指標(biāo)），或者為了提高 f 而不追求 S（只追求收益率而不追求規(guī)模）。也就是說(shuō)，要兼顧。而要兼顧兩者，其實(shí)很難做到平衡，因而就是優(yōu)選問(wèn)題：優(yōu)選做大 S，就是以規(guī)模速度型增長(zhǎng)方式（或企業(yè)發(fā)展模式）為導(dǎo)向；優(yōu)選提高 f，就是以質(zhì)量效益型增長(zhǎng)方式為導(dǎo)向。在某一階段， A 企業(yè)可能是規(guī)模速度導(dǎo)向?yàn)橹?，以提高行業(yè)地位及市場(chǎng)占有率，但肯定也會(huì)兼顧發(fā)展質(zhì)量及效益。 B 企業(yè)在同一階段，或者 A 企業(yè)在下一階段，可能就是質(zhì)量效益導(dǎo)向，但也會(huì)兼顧規(guī)模速度。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已難以支持企業(yè)繼續(xù)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)，近幾年來(lái)，轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型增長(zhǎng)方式的企業(yè)已越來(lái)越多。三、開(kāi)發(fā)模式的選擇開(kāi)發(fā)模式有幾種類型。按照資金鏈特征劃分，可分為快速周轉(zhuǎn)模式和現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式；按照產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度劃分，可分為差異化模式（中小企業(yè)的普遍模式）和標(biāo)準(zhǔn)化模式（一線企業(yè)的普遍模式）；按照產(chǎn)業(yè)鏈特征劃分，可分為聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式（包括一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)和一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)）和單一開(kāi)發(fā)模式（例如只在二級(jí)市場(chǎng)上做住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售）。不同的開(kāi)發(fā)模式可能會(huì)產(chǎn)生不同的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和發(fā)展結(jié)果。茲做兩組對(duì)比。快速周轉(zhuǎn)模式 現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式某種意義上說(shuō)，快速周轉(zhuǎn)模式和現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式也可理解為輕資產(chǎn)模式和重資產(chǎn)模式。前者側(cè)重于近期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，后者側(cè)重于可持續(xù)發(fā)展。難以輕言兩者孰優(yōu)孰劣，選擇什么樣的開(kāi)發(fā)模式，取決于企業(yè)的戰(zhàn)略指導(dǎo)思想和資源狀況。測(cè)算結(jié)果顯示，在資金成本及財(cái)務(wù)費(fèi)用高于土地和房?jī)r(jià)上漲速度時(shí)，選擇輕資產(chǎn)模式可能是更適宜的。差異化模式 標(biāo)準(zhǔn)化模式按照開(kāi)發(fā)方式劃分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也有兩種，一種是機(jī)會(huì)導(dǎo)向下的差異化開(kāi)發(fā)模式，一種是戰(zhàn)略導(dǎo)向下的標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)模式。蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81517房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線研究綠皮書(shū)（ 2023）所謂差異化開(kāi)發(fā)模式就是在多項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)下，各個(gè)項(xiàng)目差異很大。如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、市場(chǎng)定位等方面有較大的差異性（比如同時(shí)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目），那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢(qián)堆積的大量教訓(xùn)被 “歸零 ”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)之所以感覺(jué)非常忙、非常累，發(fā)展速度又慢、盈利能力又差的最主要原因。但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)流程是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一樣單一、輕松。這就要求企業(yè)一方面針對(duì)項(xiàng)目的差異性建立差異化流程，同時(shí)要盡快形成獨(dú)具企業(yè)特色的產(chǎn)品模式，大力推行標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)。四、產(chǎn)品模式推行標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)模式的基礎(chǔ)是 —— 企業(yè)要形成具有特色和優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品模式。所謂產(chǎn)品模式，是指企業(yè)產(chǎn)品體系中的某個(gè)產(chǎn)品系列具有一定的產(chǎn)品特色和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，盈利模式比較清晰，能滿足未來(lái)市場(chǎng)需求和投資收益目標(biāo)要求。通常，一個(gè)產(chǎn)品系列都對(duì)應(yīng)著一種產(chǎn)品模式，一種產(chǎn)品模式都對(duì)應(yīng)著一種盈利模式。假定某種產(chǎn)品模式的投資收益率 f 的目標(biāo)值是 15%。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要分別設(shè)定出 f f2和 f3 的目標(biāo)值，比如 f1 是 20%， f2 是 ， f3 是 3。進(jìn)而，所有開(kāi)發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)都要以實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)而倒推，流程也要為實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)而提供運(yùn)營(yíng)保障。反之，如果依然延續(xù)差異化的開(kāi)發(fā)模式，沒(méi)有設(shè)定 f 目標(biāo)及 f f f3 分解目標(biāo)，最終的投資收益率 f 的目標(biāo)值就難以保障實(shí)現(xiàn) 15%，甚至難以保障達(dá)到 10%。即使在項(xiàng)目利潤(rùn)率都是 20%的情況下，如果 f2 和 f3 不同，最終投資收益率 f 可能相差一兩倍之多。茲做一組對(duì)比：A 企業(yè)某項(xiàng)目 f=f1f2f3=20%4=24%B 企業(yè)某項(xiàng)目 f=f1f2f3=20%2=10%由此可見(jiàn)，研究確定產(chǎn)品模式并推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)，戰(zhàn)略意義是何其重要。推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略意義蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81518房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線研究綠皮書(shū)（ 2023）一線房企標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)情況研究表明，一線房企都基本確立了明確的開(kāi)發(fā)模式和產(chǎn)品體系，并通過(guò)推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)，形成了多個(gè)具有鮮明特色的產(chǎn)品品牌。例如：■ 萬(wàn)科的幸福系列、金色系列、高檔（ TOP）系列等■ 恒大的華府系列、綠洲系列、金碧天下系列等■ 保利的花園系列、山莊系列■ 綠城的百合系列、御園系列等■ 世茂的濱江豪宅系列■ 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)系列■ 陽(yáng)光 100 的新城系列■ 龍湖地產(chǎn)的地中海式別墅系列、天街系列、大城小院系列等■ 世紀(jì)金源的 “世紀(jì)城 ”系列■ 華僑城地產(chǎn)的華僑城系列■ 中糧置地的大悅城系列■ 華潤(rùn)置地的橡樹(shù)灣系列、九里系列等……可以說(shuō)，推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)已成為幾乎所有一線房企的共識(shí)和共同戰(zhàn)略舉措。根據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計(jì)，截至 2023 年底，華潤(rùn)置地在全國(guó)共有 18 個(gè)橡樹(shù)灣，而恒大地產(chǎn)在全國(guó)有近 50 個(gè)恒大綠洲，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)共有 110 多個(gè)已開(kāi)業(yè)和在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)！蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81519房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線研究綠皮書(shū)（ 2023）在一線房企示范效應(yīng)的影響下，近年來(lái)，已有越來(lái)越多的第二、第三梯隊(duì)企業(yè)已開(kāi)始推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)。例如天鴻地產(chǎn)的萬(wàn)象新天系列，昌建地產(chǎn)的歐洲故事系列，建業(yè)的壹號(hào)城邦系列，萬(wàn)通的新新家園系列，青島城建的印象系列，等等。根據(jù)蘭德咨詢的調(diào)查，近年來(lái)，多數(shù)年銷(xiāo)售額二、三十億以上的企業(yè)都已啟動(dòng)了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作；甚至長(zhǎng)期遵循慢開(kāi)發(fā)、高溢價(jià)的部分港資企業(yè)，如九龍倉(cāng)、新世界等，也開(kāi)始重視高周轉(zhuǎn)，并已啟動(dòng)了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作?？梢哉f(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)在全國(guó)已呈現(xiàn)風(fēng)氣云涌之勢(shì)。某種程度上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入到標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線研究綠皮書(shū)（ 2023）蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81520蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81521房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線研究綠皮書(shū)（ 2023）蘭德咨詢之 “產(chǎn)品線研究與咨詢 ”業(yè)務(wù)簡(jiǎn)介如何從根本上提高效率和執(zhí)行力，如何在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)倍增，無(wú)疑是困擾房地產(chǎn)企業(yè)并需亟待解決的兩大問(wèn)題。作為 “中國(guó)房地產(chǎn)咨詢業(yè)的先驅(qū)與領(lǐng)導(dǎo)者 ”，自 1999 年 1 月 23 日簽訂第一份咨詢合同以來(lái)，迄今已歷 14 年有余，咨詢客戶已逾 500 家，客戶遍及全國(guó) 27 個(gè)省、市、自治區(qū)的89 個(gè)城市，市場(chǎng)占有率超過(guò) 25%，其中一線知名房企和百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有近一半企業(yè)是蘭德咨詢的客戶。 14 年來(lái)，蘭德咨詢始終恪守 one on one 咨詢理念，踐行著 “與你共同發(fā)展 ”的企業(yè)使命，將協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn) “高效運(yùn)營(yíng)和利潤(rùn)倍增 ”作為我們始終不渝的咨詢目標(biāo)。從 2023年推出 GMS 管理模式（房企全面管理體系），到 2023 年推出 PMS 管理模式（多項(xiàng)目管理體系）；從單一的管理咨詢，到 “產(chǎn)品線咨詢 +管理咨詢 ”，蘭德咨詢已成功實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，已不再是傳統(tǒng)意義上的管理咨詢機(jī)構(gòu)，而已成為業(yè)界唯一提供 “業(yè)務(wù)與管理一體化解決方案 ”的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，并在向著 “產(chǎn)業(yè)鏈、好伙伴 ”的目標(biāo)邁進(jìn)。我們的一體化解決方案是：首先，與企業(yè)共同研究、確定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，設(shè)計(jì)出具有核心優(yōu)勢(shì)的商業(yè)模式，并制定出切實(shí)可行的發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略規(guī)劃，即戰(zhàn)略管理咨詢。接著，在戰(zhàn)略導(dǎo)向下，通過(guò)提供產(chǎn)品線研究與咨詢，協(xié)助企業(yè)建立起可實(shí)現(xiàn)連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線。業(yè)務(wù)模式明確后，再協(xié)助企業(yè)建立并實(shí)施一套適宜、高效的管理體系，使其為戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)）提供可靠的管理保障。根據(jù)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)和管理需要，再做好人力資源規(guī)劃和團(tuán)隊(duì)建設(shè)。實(shí)踐證明，我們的一體化解決方案絕不是簡(jiǎn)單地從管理咨詢到提供解決方案的升級(jí)，而是確保咨詢效果的重大跨越。這種跨越，一體化地解決了企業(yè)的業(yè)務(wù)與管理問(wèn)題，能協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn) “高效運(yùn)營(yíng) +利潤(rùn)倍增 ”，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。在蘭德咨詢的業(yè)務(wù)與管理一體化解決方案中，產(chǎn)品線研究與咨詢是 “業(yè)務(wù) ”的代表，是一體蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81522房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線研究綠皮書(shū)（ 2023）化解決方案的重要一環(huán)。蘭德咨詢 2023 年在業(yè)界率先提出產(chǎn)品系列的概念， 2023 年正式成立 “產(chǎn)品線研究與咨詢部 ”。開(kāi)展房地產(chǎn)產(chǎn)品線咨詢以來(lái)，我們已為數(shù)十家知名房企提供了咨詢服務(wù)，形成了比較成熟的產(chǎn)品線理論和方法論。蘭德咨詢的產(chǎn)品線研究與咨詢不同于營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的產(chǎn)品線策劃，而是基于我們的業(yè)務(wù)與管理一體化解決方案，從企業(yè)產(chǎn)品戰(zhàn)略研究入手，確定產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化的具體規(guī)劃，形成產(chǎn)品線的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（包括設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、部品標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)、成本標(biāo)準(zhǔn)）和開(kāi)發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到連鎖、復(fù)制開(kāi)發(fā)的條件，協(xié)助企業(yè)推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)，進(jìn)而助推企業(yè)實(shí)現(xiàn) “高效運(yùn)營(yíng) +利潤(rùn)倍增 ”。蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司地址：北京市海淀區(qū)紫竹院路 116 號(hào)嘉豪國(guó)際中心 A 座 6 層 （ 100097）電話： 01058930841/2/3/4/5 傳真： 01058930841 轉(zhuǎn) 81523房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線研究綠皮書(shū)（ 2023）蘭德咨詢之 “產(chǎn)品線研究與咨詢 ”理論和方法論蘭德咨詢 2023 年在業(yè)界率先提出 “產(chǎn)品系列 ”概念， 2023 年提出 “雙模式 ”的概念，2023 年成立 “房地產(chǎn)產(chǎn)品線課題組 ”，開(kāi)展專題研究， 2023