房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-11 00:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 停車位情況：無；經(jīng)營方式：購買（港匯整體運(yùn)營）；年銷售額為 5000萬人民幣左右； 地處城市中心位置，于 2023年 10營業(yè)，進(jìn)駐的品牌具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。 13）帝豪廣場(chǎng)： 地處延安市商業(yè)中心地段，不延百等商場(chǎng)為鄰，硬件設(shè)施較好，有地下停車場(chǎng)；是一個(gè)綜合型購物場(chǎng)所；經(jīng)營定位為中端消費(fèi)商場(chǎng)；開業(yè)時(shí)間為 2023年中旬；商業(yè)建筑面積： 18000平方米；商業(yè)層數(shù)： 4層；經(jīng)營方式：出租（帝豪整體運(yùn)營）；其中年輕時(shí)尚的衣服與賣都是比較高檔的，比如小熊，衣戀，太平鳥等等，但是其他的東西就徆山寨了，名字起的徆霸氣，但實(shí)際上名丌屬實(shí)；服務(wù)態(tài)度較差。去年不克拉克餐飲簽訂入駐協(xié)議。年銷售額為 9000萬人民幣左右。 14）百姓家園： 百姓家園購物有限公司成立于 2023年，公司主要經(jīng)營百貨 ,食品 ,文化用品等；百姓家園地處東大街中段，商業(yè)繁華地段，路北地下一層、路南地上兩層；總營業(yè)面積達(dá)到 7200平米，年銷售額達(dá)到15300萬元，是延安市區(qū)最有影響力的超市。 待定項(xiàng)目： 華豐新時(shí)代廣場(chǎng)：地處延安市北大街中段，位于中國建設(shè)銀行延安市分行正對(duì)面。開業(yè)時(shí)間待定；該項(xiàng)目為商住樓，商業(yè)共分為 4層，商業(yè)建筑面積 40000平方米 . 通過以上分析可以得出以下結(jié)論： 1）目前延安市場(chǎng)的零售商業(yè)業(yè)態(tài)，百貨業(yè)占有絕對(duì)主導(dǎo)地位，無論是中高檔耐耗商品還是日常用品，百貨商場(chǎng)形式的銷售是主要的銷售渠道。 2）商業(yè)業(yè)態(tài)的空間可以通過市場(chǎng)細(xì)分重新開辟，如麗融購物廣場(chǎng)的中高檔市場(chǎng)定位和國貿(mào)以時(shí)尚小商品為主定位于年輕消費(fèi)群的 “韓國城 ”。 3）目前延安市場(chǎng)的 “超市 ”，還處在初級(jí)階段，并不是真正意義上的超級(jí)市場(chǎng)，沒有一家超市能夠?qū)崿F(xiàn)商品的齊全規(guī)?；?jīng)營和真正的低價(jià)銷售。這樣的超市無法引導(dǎo)顧客消費(fèi)方式和消費(fèi)習(xí)慣，因此超市營業(yè)時(shí)間和顧客的高峰期同百貨商場(chǎng)相同，在目前的超市里，幾乎很難看到顧客大宗的定期購物，人均購物基本在幾十元左右，超市在消費(fèi)者眼里與百貨商場(chǎng)無大差異，這也就是核心商業(yè)圈中的超市人流密度最大的原因。 4）以中心街和二道街為核心的市區(qū)商圈雖然是延安的中心商圈，但是商圈在逐步的擴(kuò)大，還有新的商圈在逐步形成。 小結(jié) 專業(yè)及批發(fā)市場(chǎng) 目前延安專業(yè)市場(chǎng)的專業(yè)化程度不高，更多的是同類商品的積聚地，還沒有形成具備規(guī)模齊全、功能集中、物流完善、專業(yè)化特征明顯的專業(yè)市場(chǎng)。我們通過對(duì)幾個(gè)同類市場(chǎng)的調(diào)查，其主要現(xiàn)狀如下： 另外還有： 1 ）以汽車和配件銷售為主的火車站南段沿路約 40家臨街門面的汽配市場(chǎng)。 2 ）以鉆采配件和工業(yè)配件為主的東關(guān)臨街市場(chǎng)和七里鋪臨街市場(chǎng)。 這些專業(yè)市場(chǎng)從位置特點(diǎn)來看，基本是長時(shí)間的積累，按臨街鋪面由少到多自然形成的街市，在位置上也已經(jīng)形成了顧客的認(rèn)同。但規(guī)模都不大，商戶各自為陣，難以實(shí)現(xiàn)集中品牌效應(yīng)，所以還不是真正的專業(yè)化市場(chǎng)。 通過我們?cè)谖靼矊?duì)多家建材專業(yè)市場(chǎng)和汽車市場(chǎng)的調(diào)查，延安客戶在西安購買中高檔汽車和建材產(chǎn)品的采購量非常大。從客戶的消費(fèi)心理和產(chǎn)品價(jià)格上來說，延安地區(qū)中高檔消費(fèi)的專業(yè)產(chǎn)品在延安市場(chǎng)并沒有很好的銷路，因?yàn)榇蟛糠挚蛻舳紱]有在延安消費(fèi)。所以這些專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營狀況都處在維持的水平，而且只能以銷售中低產(chǎn)品為主。從市場(chǎng)發(fā)育程度而言，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層次較低，主要集中在低水平的同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上，缺乏有效的管理和規(guī)范。 但是這些專業(yè)市場(chǎng)的租金水平卻不低，比如長青路建材市場(chǎng)，因經(jīng)營面積緊張，一個(gè)三十平米的鋪面，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就達(dá) 6萬元。 三、延安市中心商業(yè)區(qū)至本項(xiàng)目 區(qū)域租金市場(chǎng)和商戶調(diào)查 本內(nèi)容的調(diào)查主要是以延安中心商圈北向區(qū)域（延安市區(qū)北段）商業(yè)的經(jīng)營狀況和目前商業(yè)鋪面的租金水平為主，目的在于了解： （ 1）本商業(yè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展水平； （ 2）確定本項(xiàng)目商業(yè)租金的商業(yè)環(huán)境參考依據(jù)； （ 3）本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)定位與整個(gè)地區(qū)商業(yè)格局變化的關(guān)系。 本區(qū)域商業(yè)租金市場(chǎng)調(diào)查 從前面的調(diào)查可以看出：整個(gè)延安市區(qū)商業(yè)發(fā)展走向是由中心區(qū)向南（傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)）和向東（新的商業(yè)街區(qū)）分布的，而北向商業(yè)幾乎還是以分散零散的小商業(yè)門面組成，至今沒有大型商業(yè)形成。而三個(gè)延伸商業(yè)區(qū)域相比較，北向商業(yè)的發(fā)展最緩慢，也最薄弱。從中心商圈延至本項(xiàng)目，租金遞減速度非常大，商業(yè)人流也在減少，一直到（延大 ― 卷煙廠）本項(xiàng)目區(qū)域，才形成了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的人口居住區(qū)。因此我們選擇了三段商街，見表 3： 中心商業(yè)區(qū)租金情況： 表 31 北關(guān)商業(yè)區(qū)租金情況： 表 3―2 延大周邊 ―蘭家坪商業(yè)區(qū)租金狀況：表 3―3 由此可以看出，北向商業(yè)租金的變化差距是非常大的，而延至本項(xiàng)目附近的區(qū)域，按目前商業(yè)現(xiàn)狀的平均租金 30元 / m2/月，不延安目前整體較高的商業(yè)租金水平反差明顯。 商戶對(duì)蘭家坪臨街商業(yè)項(xiàng)目的訃可度調(diào)查 我們對(duì) 23家商戶同時(shí)迚行了問卷調(diào)查，幵列出了以下問題請(qǐng)于回答： a 您訃為本項(xiàng)目做何種商業(yè)您才會(huì)選擇在此經(jīng)營？ b 如果您選擇在此經(jīng)營，希望租哪一層？ c 能接受的一層平均租金是多少？（每平米 /月） d 希望租賃的面積是多少？ e 第一次租賃合同簽定的年限希望最少是： 小結(jié) : 1 )在本項(xiàng)目，目前還沒有形成新的商業(yè)環(huán)境，整體的商業(yè)氛圍和租金狀冴應(yīng)該處在市區(qū)較低的水平，因此能否在此從整個(gè)市區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的格局角度搭建新的商業(yè)環(huán)境，是本項(xiàng)目定位的兲鍵。而目前本區(qū)域內(nèi)的租金水平仁仁是現(xiàn)有狀態(tài)下的一個(gè)合理反映。 2 )通過以上調(diào)查的信息反饋，我們可以看出：商戶對(duì)本項(xiàng)目所處位置冀有一定的期望值，也反映了目前延安市區(qū)商業(yè)面積緊張，市場(chǎng)需求還有一定的空間。但對(duì)本項(xiàng)目做何種商業(yè)業(yè)態(tài)更合適的問題， 35%的商戶確選擇的是“餐飲娛樂業(yè)”（在我們調(diào)查的商戶中，只有極少數(shù)商戶屬餐飲行業(yè)），另 30%選擇了“大型超市”。租賃期 39%的商戶考慮三年以上也反映了商戶更多的是從長進(jìn)利益去經(jīng)營的；由于
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