【文章內(nèi)容簡介】 為每畝479萬元，較2003年的每畝497萬元，%。究其原因，主要是今年所供地塊明顯往城市邊緣區(qū)域拓展，老城區(qū)地塊基本上屈指可數(shù)，加上城區(qū)邊緣商業(yè)類綜合用地占了相當(dāng)大的比重，因此成交單價相對于以往來說有點(diǎn)下浮。事實(shí)上，從長期來看，由于杭州市加大了普通商品房土地的供應(yīng)力度，重點(diǎn)推出城市外圍周邊地塊，增大了普通商品房的土地供應(yīng)量，因此，地價象以往那樣長期大幅上漲的可能性不大。三、土地成交情況分析土地出讓金，%。據(jù)統(tǒng)計，2003年杭州市收取的土地出讓金首次突破100億大關(guān)，比上年翻了一番。截止今年6月31日，共收取土地出讓金69億，%。而從上半年成交土地面積僅占全年計劃三分之一不到的情況來看，預(yù)計今年土地出讓的總金額又會上一個新臺階。未成交情況隨著2004年4月份央行貨幣政策的公布，要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款資金的發(fā)放，規(guī)定開發(fā)商自有資本金將提高到35%，對政策極其敏感的土地市場便馬上作出了回應(yīng)。，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了前4個月的總和，%。，但未成交面積已達(dá)到了當(dāng)月總出讓面積的51%。（包括因故取消的地塊）。現(xiàn)場競標(biāo)分析截止2004年6月31日，杭城土地公開出讓共推出47宗地塊，其中8宗流標(biāo)。前4個月的公開出讓現(xiàn)場雖然沒了前幾年一哄而上的局面，但是現(xiàn)場氣氛還是比較活躍的，但6月份的成交情況卻是波瀾迭起。5月份房交會冷淡收場后，很多人認(rèn)為5月19日的土地拍賣也將難逃此運(yùn)。結(jié)果當(dāng)天推出4宗土地，共引來了33家投標(biāo)單位，場面上還是保持原來紅火的氛圍。從現(xiàn)場競價來看，各開發(fā)企業(yè)對價格的把握都比較統(tǒng)一，大多是底價的150%左右。實(shí)際成交價格與上年的同區(qū)塊相比，都保持在原有水平或有所提升。6月份的土地招標(biāo)會則比較清淡，4宗土地有兩宗因投標(biāo)企業(yè)不足3家而流標(biāo)。成交的兩宗總共也只有7家企業(yè)競標(biāo)，%%。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出掛牌價的幾家企業(yè)競價，平淡成交，溢價幅度很小。土地市場的這種遭遇，主要是因?yàn)榻螘r間，金融政策的收緊使得很多項(xiàng)目進(jìn)展受到不同程度的影響，項(xiàng)目尋求合作日漸增多。想要置地的企業(yè)選擇增多，同時出于對后勢的把握不定，置地步伐較為謹(jǐn)慎。四、土地出讓價格分析由于不同容積率的地價水平相差很大，如果同一性質(zhì)內(nèi)按照不同的容積率分析，會使計算的地價偏離實(shí)際的地價水平。為避免這種情況，以下地價分析都采取了同一性質(zhì)用地內(nèi)先進(jìn)行容積率的平均，然后以該值進(jìn)行修正。這樣得出的結(jié)果就會更接近實(shí)際的地價水平。用途分析從上半年杭州市國土資源局公布的出讓結(jié)果來看：今年上半年各種用途的土地價格都有不同程度的上揚(yáng)。從樓面地價來看：其中綜合用途為2151元/平方米，；純住宅為3028元/平方米，；商業(yè)為1213元/平方米，；辦公用地為2080元/平方米。由于上半年純商業(yè)的用地都集中在城北祥符橋一帶，主要是汽車銷售、服務(wù)用地，而純寫字樓，商業(yè)、寫字樓一體的綜合性用地都集中在錢江新城，從而造成上半年純商業(yè)地價比商辦綜合地價低一大截。區(qū)域分析對比不同區(qū)域的用地價格可以看出：老城區(qū)3級以內(nèi)的土地價格高的驚人，今年上半年只在城東新開河附近推出了一宗22畝的綜合性用地，樓面地價6975元/平方米；出地大戶的下沙、濱江區(qū)域樓面地價水平相比同期也有大幅的上升，分別達(dá)到1259元/平方米、1802元/平方米，；三墩為2894元/平方米，；城北區(qū)域?yàn)?221元/平方米，；錢江新城為2601元/平方米，城市之間對比2003年全國主要城市地價總體水平為1166元／平方米，比2002年增加92元／平方米。其中，商業(yè)地價水平值為1919元／平方米，住宅地價水平值為1103元／平方米，工業(yè)地價水平值為494元／平方米。長江三角洲平均地價高于珠江三角洲平均地價。杭州市去年全年經(jīng)營性用地收取的出讓金為163億元，平均地價為357萬元/畝，即5355元/平方米。在長三角16個城市中僅次于上海，位居第二。而全國排名是第三，排在杭州之前的分別是北京和上海。地價指數(shù)根據(jù)國土資源部“中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)”公布的數(shù)據(jù)表明：過去4年里，杭州市區(qū)的經(jīng)營性用地價格一直呈現(xiàn)持續(xù)上升的狀態(tài)。2003年杭州市綜合地價指數(shù)為134，商業(yè)地價指數(shù)為151，住宅地價指數(shù)為152。與2002年相比，2003年杭州的地價指數(shù)有所上升。其中，綜合地價指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為9，商業(yè)地價指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為13，住宅地價指數(shù)上升點(diǎn)數(shù)為12。2003年杭州城市地價指數(shù)變化狀況綜合地價指數(shù)商業(yè)地價指數(shù)住宅地價指數(shù)2002年1251381402003年134151152變化點(diǎn)數(shù)91312變化方向↑↑↑歷年杭州地價水平2000年2001年2002年2003年商業(yè)地價指數(shù)100119138151住宅地價指數(shù)100121140152地價占房價的比例全國主要城市各年份地價占房價的比例(％)城市2001年2002年2003年三年平均北京上海廣州深圳杭州蘇州常州中山原因分析：長期以來，杭州市國土資源局一直實(shí)行“非飽和土地供應(yīng)”政策。該政策讓市場始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過限制土地供應(yīng)量，來造成房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：1999年杭州經(jīng)營性土地出讓僅500畝，其后3年的供應(yīng)量也只是20003000畝左右，直到2003年，才上升為4500畝。該政策有利之處十分明顯，就是能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育。政府方面認(rèn)為：“如果沒有這種土地供應(yīng)政策指引，杭州市房地產(chǎn)市場就不可能保持連續(xù)7年的高速增長?！钡豢煞裾J(rèn)，這同樣也是把雙刃劍。正所謂水漲船高，在這把雙刃劍推動下地價不斷向上攀升，同時另一方面也在一定程度上帶動房價快速上漲。杭州市早在1997年下半年就組建了土地儲備中心，對土地統(tǒng)購統(tǒng)銷，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌。土地的日趨市場化，使招拍掛成了開發(fā)企業(yè)拿地的唯一渠道。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開發(fā)企業(yè)在土地出讓會上不知疲倦的競爭，“天價”、“宇宙價”相繼而出。另一方面，“三外”企業(yè)的積極加入，客觀上使?fàn)幹嗟暮蜕性絹碓蕉?。去年下半年就有某集團(tuán)進(jìn)軍杭州市房地產(chǎn)領(lǐng)域，一口氣拿下了4宗土地，總價款達(dá)到了25億。其中一宗與第二名的報價差距竟達(dá)1個億，難怪業(yè)內(nèi)人士字直呼看不懂。市場上房價火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。為此，從2003年開始國家加大了房地產(chǎn)宏觀方面的調(diào)控，采取了一系列的有效措施。同時，杭州市政府也打破了以往“非飽和土地供應(yīng)”的慣例，去年一年總共推出了4500畝的經(jīng)營性用地，其中商品住宅為3500畝，供地量幾乎是前2年的總和。筆者從杭州市國土資源局獲悉，今年計劃推出量為6000畝，2004年商品房供應(yīng)量約為1120萬平方米，這將極大的緩解目前市場上商品房的供求矛盾。五、土地市場展望2003年，針對供需嚴(yán)重不平衡的情況，杭州市放出3500畝住宅用地。今年，杭州宣布將再供應(yīng)4500畝左右的住宅用地。但此時，杭州市房地產(chǎn)市場的“水庫”—土地儲備中心，卻除了正在征地拆遷的1000畝土地外，再無地可供。事實(shí)上，杭州的土地資源并不豐富。西邊是西湖，東邊是錢塘江。杭州市以及新并入的兩個區(qū)——余杭、蕭山的土地資源享受獨(dú)立管理權(quán)限，再除去一些開發(fā)區(qū)的土地，杭州市國土局手中僅握有560平方公里的土地。這幾年，杭州老城區(qū)遷移的空間幾乎沒有了。1999年，杭州的土地供應(yīng)主要以舊城改造和居民拆遷用地為主。2001年和2002年，工廠開始撤離城區(qū)。2003年，大專院校從老城區(qū)里遷出來，如杭州商業(yè)干部學(xué)校、中國計量學(xué)院、工程學(xué)院等。杭州市的兩個老城區(qū)——上城區(qū)和下城