【文章內(nèi)容簡介】 識，會產(chǎn)生大于“負債”買房本身數(shù)量的消費額。 保值投資觀念。住宅房屋作為房地產(chǎn)的一種存在形式，在經(jīng)濟上具有二重屬性：既是生活所需要的消費品，又是財產(chǎn)類型的投資品。所謂房地產(chǎn)證券化，也就是將不動產(chǎn)作為資本看待。只有住宅資本化，房屋才算實現(xiàn)了經(jīng)濟化，成為經(jīng)濟物品，從而客觀上才需要一個專門產(chǎn)業(yè)來生產(chǎn)。因而，樹立國民保值投資的觀念，是住宅產(chǎn)業(yè)化所應(yīng)具備的重要人文意識. 　?、尴嚓P(guān)制度 　　作為實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)制度安排，下述三項至關(guān)重要； 　　住房制度。全盤福利化實物型的住房制度不可能形成住宅產(chǎn)業(yè)化。只有將住宅事務(wù)從企業(yè)（單位）實體中分離出來，推向社會，成為一種社會經(jīng)濟行為，才能真正地實行社會化住宅生產(chǎn)，從而實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化?！　?　　工資制度。 　　產(chǎn)權(quán)制度。完整的房屋產(chǎn)權(quán)是造就千百萬個住房商品消費主體的基礎(chǔ)性因素，同時，它也是住宅社會再生產(chǎn)順利循環(huán)的保證。住房商品的人格化，或者說既定房屋的個人完全所有，才能實現(xiàn)住房消費的理性化。另外，房屋產(chǎn)權(quán)完整，房屋交易的契約才能完整，市場的游戲規(guī)則才能完善，住宅的產(chǎn)銷管才能規(guī)范化，住宅再生產(chǎn)周期才能納入產(chǎn)業(yè)化軌道。 　?、呓?jīng)濟基礎(chǔ) 　　社會收入水平接近較高階段。1997年中國城鎮(zhèn)居民家庭人均收入為5189元，約合627美元，相當于下中等收入國家水平，還未能進入住宅產(chǎn)業(yè)化所要求的收入水平階段。這也是形成“房價amp。0。收入”比過高的主要原因之一。在這一收入段由于恩格爾系數(shù)（約46%）的使然，國際上的住房消費占家庭支出比約在 12%，達不到發(fā)達國家約在 25%的水平。 　　資源相對價格趨于均衡。實際上，正是包括稅費等在內(nèi)的資源相對價格的扭曲（非均衡），已經(jīng)影響了中國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。應(yīng)該指出的是，中國加入世界貿(mào)易組織（WTO）后，能使中國住宅相關(guān)資源相對價格趨于均衡，將是決定未來中國住宅業(yè)生死攸關(guān)的問題。 發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的對策思路　　①統(tǒng)一思想，思路創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的必要前提 　　為實現(xiàn)這一目標，必須在發(fā)展思路上提倡創(chuàng)新精神。從具體行業(yè)內(nèi)容上看，既可以是橫向聯(lián)合，擴大企業(yè)整體規(guī)模，提高企業(yè)資金實力；也可以是垂直聯(lián)合，延伸企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，擴大市場范圍；從所有制形式來看，既可以是國有房地產(chǎn)企業(yè)之間的聯(lián)合，也可以是集體、民營房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)合，或者國有房地產(chǎn)企業(yè)與民營企業(yè)的聯(lián)合。總之，只要有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展，有利于提高企業(yè)競爭力的，都可以兼并、聯(lián)合，以大規(guī)模企業(yè)集團的形式提高自身的競爭力，達到市場資源配置最優(yōu)化的目的。 　?、谏罨母铮贫葎?chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的體制保障 　　首先，在股權(quán)分布結(jié)構(gòu)上，改變原有觀念。根據(jù)各企業(yè)具體情況，為發(fā)揮企業(yè)的積極性、主動性、允許增加個人持股比例，同時某些企業(yè)形成國有股不控股的股權(quán)分布格局。如有一家子公司主要經(jīng)營者以自然人身份持股，個人出資 100萬元，%；又如改制的兩家子公司，%和49%，職工持股會成為大股東。 　　其次，在分配機制上，以簽約形式明確子公司主要經(jīng)營者的國有資產(chǎn)經(jīng)營責任制，以國有資產(chǎn)保值增值情況作為主要考核指標，確定年終的獎懲；同時，實行主要經(jīng)營者競爭上崗，個人競聘、專家和代表評議，然后經(jīng)董事會法定程序聘任，確保企業(yè)內(nèi)主要經(jīng)營者的流動性和高素質(zhì)。 　?、蹨蚀_定位，市場創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的主要基礎(chǔ) 　　發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團，要對市場狀況進行詳盡分析，結(jié)合企業(yè)集團自身條件，確定企業(yè)集團最適宜的發(fā)展領(lǐng)域，并在多元化的經(jīng)營思路指導下，隨時注意市場新興領(lǐng)域的發(fā)展，為企業(yè)集團的長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 　?、苤贫葎?chuàng)新、管理創(chuàng)新是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的重要保證 　　要提高企業(yè)的競爭力，提高企業(yè)內(nèi)部的管理能級和運作效率是基礎(chǔ)，作為以資產(chǎn)關(guān)系為主要紐帶的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟聯(lián)合體，房地產(chǎn)企業(yè)集團要在理順資產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)上，通過制度的創(chuàng)新和完善，建立適應(yīng)各企業(yè)集團自身特點的高效管理機制，增強集團的凝聚力，提升企業(yè)的綜合競爭力。 ⑤加快培養(yǎng)，造就一支優(yōu)秀的企業(yè)家隊伍是發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)集團的關(guān)鍵所在 企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團的成敗。這方面國內(nèi)、國外企業(yè)興衰的案例比比皆是。從企業(yè)集團的長遠發(fā)展來看，只有不斷提高集團內(nèi)企業(yè)家的綜合素質(zhì)和能力，才能使企業(yè)適應(yīng)市場環(huán)境的變化，并促使企業(yè)發(fā)展壯大。因此，一方面要在企業(yè)集團內(nèi)部建立公開、公平的激勵與晉升機制，并通過定期的培訓制度，為員工的成長提供環(huán)境，為集團的發(fā)展提供后備人才；另一方面，要在企業(yè)集團內(nèi)推行主要經(jīng)營者向社會公開聘任的制度，保持企業(yè)高層管理人員的流動性與活力?！?⑥確立產(chǎn)業(yè)政策 　　產(chǎn)業(yè)政策即特定時期國家對某一產(chǎn)業(yè)的態(tài)度及相應(yīng)的干預(yù)。對于推動住宅產(chǎn)業(yè)化來說，當前采取的措施至少應(yīng)有： 　　產(chǎn)業(yè)定位。1996年夏中央提出將住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟增長點和新的消費熱點，在一定意義上講，等于初步明確了住宅業(yè)在新一輪經(jīng)濟發(fā)展中的坐標。為了推進住宅產(chǎn)業(yè)化，提高產(chǎn)業(yè)貢獻率，仍有必要進一步明確和提升住宅產(chǎn)業(yè)在《全部經(jīng)濟活動國家標準產(chǎn)業(yè)分類》中的位置，真正確立起住宅業(yè)在國民經(jīng)濟中支柱產(chǎn)業(yè)的地位。除此，應(yīng)依據(jù)國家經(jīng)濟社會發(fā)展遠景規(guī)劃盡快制定出臺“中國住宅產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展綱要”，以明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步驟和取向。 　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。1997年全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營總收入中近80%為售房所得，%，%。這樣的結(jié)構(gòu)不能說是合理的，有待調(diào)整。當前，一應(yīng)通過一系列企業(yè)行為的規(guī)制，調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的再生產(chǎn)流程各個階段的比例關(guān)系，形成良性循環(huán)的“投入amp。0。產(chǎn) 出”鏈。二應(yīng)最大限度地利用住宅業(yè)的波及效應(yīng)，充分發(fā)揮住宅業(yè)的上游、下游和兩岸的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用，帶動建材、建筑、家具（電）等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生住宅業(yè)在經(jīng)濟增長中的“乘數(shù)”效用。三應(yīng)及時把握和隨時調(diào)整好住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模與國民經(jīng)濟總體的關(guān)系，在宏觀經(jīng)濟景氣周期的不同階段，住宅業(yè)以不動產(chǎn)的角色可以起推動機與穩(wěn)壓器的不同作用。 　　公共政策。其宗旨在于解決規(guī)模經(jīng)濟與壟斷的弊端（“馬歇爾陷阱”），以規(guī)范產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)之間關(guān)系。根據(jù)住宅業(yè)的現(xiàn)實狀況，現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)公共政策可采取如下動作：在市場結(jié)構(gòu)上，緣于住宅具有商品性與社會保障因素及住宅產(chǎn)品的復(fù)雜性，住宅市場可采取“壟斷+競爭”的不完全競爭市場結(jié)構(gòu)；在市場行為上，通過價格與質(zhì)量管理部門的介入，規(guī)范開發(fā)企業(yè)的房屋價格和工程質(zhì)量，進行合理競爭；在市場效果上，通過資質(zhì)管理部門“進入”門坎和年檢淘汰以及企業(yè)重組，“適者生存”逐步形成大中小企業(yè)合理的比例，實現(xiàn)正常的產(chǎn)業(yè)平均利潤率。 　　⑦構(gòu)造技術(shù)系統(tǒng) 　　提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量是住宅產(chǎn)業(yè)化的內(nèi)在涵義，特別是在住宅生產(chǎn)過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)實行現(xiàn)代化技術(shù)營造尤為重要。 　　設(shè)計技術(shù)系統(tǒng)。堅持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、廚衛(wèi)安排、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風、房屋套型、室（內(nèi)）外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內(nèi)，盡可能地融于能提高生活質(zhì)量的住宅產(chǎn)品之中?！　?　 材料技術(shù)系統(tǒng)。大力推廣輕質(zhì)、保溫、防震、耐久的建筑材料。研發(fā)和采用標準化部件，實行建筑材料質(zhì)量認證，禁用“三無”建材。廚衛(wèi)產(chǎn)品逐漸實現(xiàn)定型化、配套化和系列化。以硅砌塊取代實心粘土磚，采用內(nèi)澆外砌（掛）結(jié)構(gòu)體系、鋼筋混凝土異型極框架體系和底部為大開間、上部為少縱墻的鋼筋混凝土剪力墻體系。 　　建筑技術(shù)系統(tǒng)。不斷改進現(xiàn)行傳統(tǒng)施工作業(yè)方法，引進和采用國外先進的節(jié)能、安全、利于環(huán)境的建筑工程技術(shù)。發(fā)展預(yù)拌、泵送混凝土技術(shù)，采用膠合板或全網(wǎng)柜膠合板模板，推行新型腳手架。強制執(zhí)行健全的模數(shù)標準，將電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)用于項目管理、模板計算與配件、工材與機械的管理。 　?、嗤晟浦С汁h(huán)節(jié) 　　優(yōu)化產(chǎn)業(yè)環(huán)境。勿庸置言，住宅產(chǎn)業(yè)所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境并非樂觀，其原因，既有體制方面的，也有利益方面的。為了實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的宏偉事業(yè)，需要投資、計劃、財政、銀行、建設(shè)、土地、房管、工商、環(huán)（保）衛(wèi)、園林、公用、通訊等一系列部門和環(huán)節(jié)的配合和創(chuàng)新，開辟出住宅業(yè)生存與發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，予產(chǎn)業(yè)以生息空間。倘若，誰是重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，大家都去“吃大戶”，就不可能形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化的住宅業(yè)。 　　理順住房價格體系。這里是指與住房相關(guān)的工資、稅收、取費、利息、成本、價格、交易費用等。為了形成住宅產(chǎn)業(yè)化，需要均衡住房價格，采取若干措施：不斷提高居民可支配的國民收入份額；低度收取自住房屋稅費；規(guī)范住房開發(fā)建造的可攤成本；以“收入反推法”規(guī)制普通住宅成本，管制經(jīng)濟適用住房價格；減少自住房交易程序，降低交易成本。 　　實施金融創(chuàng)新?，F(xiàn)時住房金融創(chuàng)新尚有廣闊空間，一是在住房消費信貸上，要形成無障礙“快速作業(yè)流程”。減化手續(xù)，延長期限，完善住房貸款擔保，實行基準利率，貸款政府適當貼息，普遍降低利率，工資改革前可建立購房債券制度。在提高住房公積金利用效率的前提下，多創(chuàng)造些適合國情大眾化的按揭工具。加快房地產(chǎn)證券化論證，盡早進行試點，以形成住房抵押貸款的amp。0。級市場。二是在住宅建設(shè)融資上，探索適合于市場經(jīng)濟商品化運作的多元化籌資渠道，以保證住宅社會再生產(chǎn)的循環(huán)?？煽紤]建立不同層次的住房基金，以彩票方式融資建設(shè)廉租房、成立官助民辦的城市職工住宅合作社。同時，為加速住宅產(chǎn)業(yè)化，一個全國性并在各大中城市設(shè)立分支機構(gòu)的住宅銀行是必不可缺的。 ⑨建立創(chuàng)新體制下的住宅建設(shè)管理體系和人才隊伍　　要實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟效益增長向內(nèi)涵式、集約型方式轉(zhuǎn)變，必須引入先進的管理思想和方法，實行以下的戰(zhàn)略：建立專家決策支持系統(tǒng)工程項目管理網(wǎng)絡(luò)化。住宅建設(shè)是一項投資大周期長的系統(tǒng)工程，涉及規(guī)劃、設(shè)計、施工技術(shù)、建筑材料、安防智能系統(tǒng)，工序復(fù)雜，需要與多個部門、行業(yè)協(xié)調(diào)配合和人員、技術(shù)、管理的科學有機組合才能實施。因此，只靠經(jīng)驗和拍腦袋不可能解決所有出現(xiàn)的問題，必須引入專家咨詢決策支持系統(tǒng)，實現(xiàn)咨詢決策的科學化和民主化，減少決策的盲目性和失誤帶來的風險。為了實現(xiàn)開發(fā)項目的總體目標，要根據(jù)工作的特點，改變傳統(tǒng)的人工方法，建立計算機管理信息系統(tǒng)，充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，通過動態(tài)的、實時的數(shù)據(jù)庫完成信息傳遞和及時信息反饋，對大型項目和各個環(huán)節(jié)的定額科技管理提供科學、有效的支持。人才戰(zhàn)略。一是要積累人才、聚集人才，建立人才庫，樹立人才優(yōu)勢；二是要加強人員培訓，提高員工素質(zhì)；三是要善于使用人才，挖掘潛在人力資源，努力做到人盡其才，充分發(fā)揮其創(chuàng)造力和活力。要有針對性地引進、培養(yǎng)技術(shù)、管理方面的優(yōu)秀人才，把人力資源工作提高到一個新的高度來認識。開拓型、復(fù)合型的人才是現(xiàn)階段住宅建設(shè)所急需的。有關(guān)的人才培養(yǎng)機構(gòu)，如綜合性大學應(yīng)根據(jù)實際需要，更新課程體系、調(diào)整知識結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)出更多素質(zhì)高、競爭力強的新型復(fù)合人才以滿足住宅建設(shè)的急需。住宅品牌戰(zhàn)略。良好的品牌傳達了質(zhì)量的保證。住宅品牌戰(zhàn)略是一項系統(tǒng)工程，是從規(guī)劃設(shè)計開始貫穿整個開發(fā)過程中品牌的積累創(chuàng)新工程。由于住宅商品不可復(fù)制性和構(gòu)成要素的復(fù)雜性決定了不能以單個住宅商品為品牌單位，而應(yīng)以整個樓盤、整個小區(qū)，或小區(qū)中的一個組團為品牌單位。企業(yè)聲譽是住宅品牌的核心，良好的企業(yè)聲譽是塑造品牌形象的保證。一個優(yōu)質(zhì)品牌不但是這個企業(yè)先進的技術(shù)和良好的質(zhì)量保證體系的集成，更是這個企業(yè)文化內(nèi)涵和企業(yè)精神的結(jié)晶。（二）電子商務(wù)與網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略電子商務(wù)策略1)房地產(chǎn)業(yè)amp。0。amp。0。面臨電子商務(wù)的挑戰(zhàn) 　　房地產(chǎn)業(yè)作為處于競爭領(lǐng)域的傳統(tǒng)行業(yè)，面對著自身發(fā)展中出現(xiàn)的問題和新型電子商務(wù)的挑戰(zhàn)，正處于一個決定未來如何發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。 　　一方面，房地產(chǎn)業(yè)自1997年走出低谷之后，市場需求逐漸擴大，并且通過優(yōu)勝劣汰，一批有實力的開發(fā)商脫穎而出，專業(yè)化水平迅速提高，出現(xiàn)了總投資額平穩(wěn)增加的有利局面，據(jù)統(tǒng)計，%，%，%。與此同時，像深長城、深萬科、亞泰集團這些業(yè)績優(yōu)良、管理完善的房地產(chǎn)公司在多年致力于專業(yè)化經(jīng)營的過程中，卻無法迅速擴大市場份額，實現(xiàn)規(guī)模開發(fā)效應(yīng)，并出現(xiàn)項目利潤率持續(xù)下降、行業(yè)競爭力開始衰減的危機。 　　另一方面，目前盈利不多或無法盈利的電子商務(wù)卻在風險投資的推波助瀾下，不斷收購兼并多個傳統(tǒng)行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)，利用這些公司每年創(chuàng)造的利潤來彌補眼前虧損，這些從一個側(cè)面給國內(nèi)的房地產(chǎn)商帶來了電子商務(wù)浪潮的巨大沖擊?！　?)房地產(chǎn)amp。0。amp。0。電子商務(wù)相結(jié)合的基礎(chǔ) 　　面對目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中必須應(yīng)對的各種問題，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是上市公司在感嘆電子商務(wù)發(fā)展迅猛之余，已經(jīng)開始積極探索用電子商務(wù)技術(shù)改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運作模式。 　　目前，中國的電子商務(wù)發(fā)育尚不健全，如安全、速度、企業(yè)電腦化信息化程度及普及程度等均存在很多未能解決的現(xiàn)實問題。在這種情況下，對于中國的房地產(chǎn)商而言，涉足電子商務(wù)的最重要的基礎(chǔ)就是：中國現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)人口是未來幾年房地產(chǎn)的最大潛在消費群體，這個群體具有以城市人口為主、年齡在20－40歲之間，收入水平較高、學歷較高的特點。同時，在國內(nèi)各大中城市正在對住房分配制度進行改革，在取消傳統(tǒng)福利分房之后，這個互聯(lián)網(wǎng)人群正是馬上要購買和將要購買住房的主力消費群體。另外，物業(yè)管理小區(qū)的智能化管理（也稱網(wǎng)絡(luò)小區(qū)）也正在深圳、上海、北京等城市相繼出現(xiàn)，而網(wǎng)絡(luò)社區(qū)一旦形成并結(jié)合物業(yè)管理，就可以迅速成為電子商務(wù)發(fā)展的“瓶頸”amp。0。社會配送體系中的一個重要組成部分，有助于解決配送難題，也使房地產(chǎn)企業(yè)向社會第三產(chǎn)業(yè)得以擴展和延伸。而上述兩方面正是房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身特點，借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段，提高行業(yè)競爭力和科技水平的一個重要方面，也是其拓展新的利潤增長點的重要來源，從而使網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)行業(yè)能夠從神話走向現(xiàn)實amp。0。amp。0。有實實在在的利潤保證。 　　有實力的房地產(chǎn)企業(yè)正在以極大的熱情關(guān)注日趨龐大的網(wǎng)絡(luò)人口，房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)捷足先登：如金豐投資（股票代碼600606）構(gòu)建了一個面向中國普通老百姓住宅消費服務(wù)市場的綜合網(wǎng)絡(luò)體系平臺amp。0。amp。0?！敖鹭S中國房產(chǎn)置換服務(wù)網(wǎng)絡(luò)《中國易居網(wǎng)》，形成了由房屋置換網(wǎng)、家庭裝飾網(wǎng)、建材配送網(wǎng)和環(huán)境綠化網(wǎng)所組成的一體化服務(wù)體系，獨樹一幟地創(chuàng)造了主營住宅消費服務(wù)市場這一全新的市場概念；深深房（股票代碼0029）通過給予原有的存量物業(yè)深房大廈以新的創(chuàng)意amp。0。amp。0。建成高新技術(shù)企業(yè)基地“深圳數(shù)碼港”，從而使多年的存量資產(chǎn)得以盤活，同時，也使“深深房”企業(yè)本身也以此打開了進入高科技領(lǐng)域之門。 　 3）中國