浙江房地產業(yè)發(fā)展前景分析(編輯修改稿)
2025-07-26 03:37 本頁面
【文章內容簡介】 交易狀況看，近幾年受國有土地出讓市場快速發(fā)展的推動，我縣二手房市場交易前景呈現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢，交易量逐年增加，1997年至2004年期間全縣二手房交易總量達到了1860件。價格持續(xù)攀升，目前城區(qū)二手房交易平均價格保持在2000元/M2。 市場開發(fā)和競爭不充分。作為房地產業(yè)的發(fā)展必須有市場的支撐，而市場的形成必須有著充足的房源和購房者的需求，而購房者的需求相關聯(lián)的是人口的集聚。從我縣的房地產市場開發(fā)現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，由于受土地資源、人口資源、金融信貸及城區(qū)空間等因素的限制，本區(qū)域的產業(yè)集聚、人口集聚水平明顯低于周邊縣市，城區(qū)工業(yè)功能區(qū)規(guī)模偏小、企業(yè)數(shù)量不多、競爭力不強，擴大就業(yè)能力有限。因此，在房地產市場的開發(fā)上明顯存在著缺陷與不足。 2004年全縣農民人均純收入為3232元；年末城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額僅有5578元；。此外，由于農產品有效供給不足等原因，城鎮(zhèn)居民生活消費水平相對偏高，因此，人口增長多年來一直徘徊不前。2004年底老城區(qū)規(guī)劃建設用地（）。人口總量偏少，集聚功能不完備，對市場開發(fā)前景和購房需求不同程度的受到限制。 競爭不充分的另一面，又表現(xiàn)為完全受制于土地資源的稀缺，房地產企業(yè)的數(shù)量偏少。我縣是一個“九山半水半分田”的山區(qū)縣，土地資源稀缺制約著經濟社會發(fā)展的方方面面，它不僅有礙工業(yè)經濟的發(fā)展，同時對房地產業(yè)的發(fā)展起到了決定性作用。土地儲備支配著房地產業(yè)的發(fā)展前途。到2004年底止，，、。而2005年全縣的用地指標僅有700畝，就這點用地指標而言，用于工業(yè)用地都不能滿足，更不用說用于房地產業(yè)的規(guī)模性開發(fā)。
從企業(yè)和房源的角度看，房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量對房地產業(yè)發(fā)展競爭具有助推作用。由于我縣房地產企業(yè)數(shù)量相對偏少，全縣目前正在開發(fā)的僅有3家，其中一家在東北臺地（尖山鎮(zhèn)）開發(fā)，另有一家在外地，再加上人口、土地、資金等因素的影響，對市場競爭程度具有一定程度抑制作用。房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量和房源數(shù)量的局限性，雖然對開發(fā)企業(yè)的競爭壓力減少，但對部分急需購房者有一定的刺激作用。可是縣城人口集聚的緩慢和房源的有限，房價一直居高不下，這樣對外來人員和資金并不充裕的求購者而言無疑是一道“門檻”。 政策導向和機制不健全。我縣房地產業(yè)發(fā)展的短短幾年里，人口集聚的緩慢雖然是制約房地產業(yè)發(fā)展的主要因素之一，但市場機制不健全，管理不規(guī)范，極少數(shù)企業(yè)和個人違規(guī)、無序開發(fā)房地產，嚴重擾亂了房地產市場秩序，無疑增加了房地產市場的混亂。另外，城鎮(zhèn)居民在置房上，觀念比較蒂固，大部分居民傾向于購買地基自建住房，因此，購買地基自建房屋比較多，其地基主要來源：一是城區(qū)農民多余的舊房屋轉讓；二是政府舊城改造拆遷，部分拆遷戶將安置地基多余部分轉讓；三是國有土地出讓。這些地基都未納入房地產開發(fā)和利用，這樣的結局可想而知，完全是與機制不健全戚戚相關。 房地產市場培育扶持力度不夠。主要表現(xiàn)在，除了近期出臺了相關的房地產有關扶持政策以外，在以前的時段里政府沒有出臺相關的有效的扶持政策。因此出現(xiàn)了管理空缺，有一定經濟實力的個別企業(yè)將原工業(yè)用地轉為住宅用地，然后以地基形式轉賣給私人或是建成套房再行轉讓。近兩年來，由于受整個房地產市場供需的影響，購房行為逐漸由購房消費發(fā)展成購房投資。很多需求者認為購買地基自建比購買商品房合算。加上二手房轉讓和國土出讓已滿足部分購房戶的需求。因而大大削弱了對商品房的需求。有一定經濟實力的“多房戶”不想購買商品房，而“無房戶”主要是企業(yè)職工和外來人員等弱勢群體組成，他們是想買而買不起。 培育房地產業(yè)發(fā)展扶持措施不多。由于我縣房地產市場起步較晚，相關職能單位對房地產市場接觸不多，研究不深，處在“摸著石頭過河”階段，因此，導致對市場培育和扶持的措施不多，思路不廣，監(jiān)管與服務方面均存在一定差距，市場體系發(fā)育顯得較為滯后，居民消費潛力和消費積極性得不到充分的挖掘與發(fā)揮。房地產服務中介機構缺乏，影響交易信息的流通（目前全縣只有磐安縣家正房地產估價有限公司一家中介機構）。居住小區(qū)物業(yè)管理缺乏，造成衛(wèi)生保潔、物業(yè)維修的困難。房地產信貸限制條件過多，抑制了居民的消費愿望。 三、我縣房地產業(yè)發(fā)展前景分析 新一輪縣域經濟將隨同房地產業(yè)得到加快發(fā)展。有人把房地產業(yè)和區(qū)域經濟的關系形象地歸納為房地產業(yè)是區(qū)域經濟發(fā)展的“晴雨表”。如果一個地區(qū)房地產業(yè)競爭激烈，企業(yè)的規(guī)模擴大，地價不斷攀升的話，這個地區(qū)的經濟一定會快速發(fā)展，投資者就會很多，大量的企業(yè)也就愿意投資這個地方。它的土地，包括工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、綠地、公共用地都會有投資者的投資，房地產才會真正熱起來。這樣大量的人口就能流進來，大量的住宅就能賣出去。如果一個城市的土地市場價格上不去，這至少說明房地產市場不熱，
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