【文章內(nèi)容簡介】 費者信貸的總發(fā)放額估計占個人可支配收入的27%，而中國臺灣為55%，美國則為94%；同時消費者信貸僅占銀行存款的13%。 年里，居民存款的增長率始終都大大高于統(tǒng)計的個人收入的增長率，這更說明居民的真實收入是提高很快的（而不是家庭儲蓄率不斷增長）。 。%的購房家庭，已經(jīng)擁有一套不靠抵押貸款購買的住房。因此，家庭改善住房條件時，貸款占現(xiàn)有住房價值的比例將會更低。C．戶均年可支配收入從圖中看到，03年全國城市大部分套房銷售價格(按每套房屋100平方米計算)與戶均年可支配收入()比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。套房銷售價格與消費者戶均年可支配收入合理比率業(yè)界公認(rèn)為56倍較為合適。 對于房地產(chǎn)項目而言，收入水平是其消費市場至關(guān)重要的決定因素。國際公認(rèn)測算標(biāo)準(zhǔn)：樓價應(yīng)占家庭年收入3~6倍的。調(diào)查資料表明：廣州市居民購房考慮的主要因素還是價格，而可以承受的樓價是3000~4000元/平方米。這些都是與居民的收入水平密切相關(guān)的。 人們的工資收入水平取決于他們所從事的職業(yè)，調(diào)查結(jié)果表明：廣州市購房者中在三資企業(yè)和私營企業(yè)工作的居多，占67%，而且大多數(shù)是屬于白領(lǐng)階層。塔中部和塔底部卻無人或少人問津。由于塔的底部不具有購房能力，故在現(xiàn)階段暫不考慮其市場潛力和能量，而塔尖消費需求的絕對量很小，但市場供應(yīng)量又無限之大，故也不應(yīng)列為目標(biāo)市場，而應(yīng)當(dāng)將注意力集中放在中等收入的階層。 2003年，中國經(jīng)濟(jì)過熱的征兆已非常明顯，糧、肉、油、蛋、飼料等，從南到北，從東到西，一夜之間全面物價上漲： 物品漲幅大豆70％肉、油、蛋等食品超過20％食油25％棉花60％可要命的是，棉花制成品的價格卻還在下跌，中國棉紡制成品出口的大國美國，剛剛又出臺了新的限制中國棉紡制成品出口的更加嚴(yán)厲的政策。于是，難以為繼的大批的紡織廠被迫停產(chǎn)。 還有鋼鐵、燃油、煤炭都在呼呼地漲價。幾乎領(lǐng)跑漲價的都是原材料，上游產(chǎn)品漲價是影響最大的，每一種上游產(chǎn)品漲價都會帶動上百種，甚至上千種下游產(chǎn)品漲價。它的影響面究竟有多大，我們還得繼續(xù)觀察。 2004年一開春，中國到處都爆發(fā)了煤電大戰(zhàn)，電廠不肯提高煤價，煤礦停止供煤，電廠無米下鍋，中國十幾個大中城市拉閘限電。政府手忙腳亂從中調(diào)解，煤礦就是不肯讓步?？磥恚痣娨驳脻q價。全國到處都在鬧電荒。 據(jù)央行的檢測結(jié)果，企業(yè)商品價格已經(jīng)連續(xù)12個月上升。成為自1997年以來物價漲幅最高的一年，央行公布的2004年1月份我國企業(yè)商品價格總水平的數(shù)字顯示如下：04年較03年價格水平％投資品價格比％消費品價格％上漲原因a) 隨著我國經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入新一輪增長周期,市場物價也逐步開始恢復(fù)性回升。b) 居民消費價格總水平上漲,主要是受糧食價格恢復(fù)性上漲并帶動肉禽蛋等價格上漲的影響。c) 固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大,拉動生產(chǎn)資料價格大幅度上漲。d) 國際市場價格上漲也對我國市場物價上漲起到了一定的推動作用。2004年對于中國經(jīng)濟(jì)來說，是非常關(guān)鍵的一年，這一年物價指數(shù)從負(fù)到正，中國已從一連多年的通貨緊縮變成了通貨膨脹。中國人民銀行行長周小川特別提出，“現(xiàn)在是著重要防止通貨膨脹?！?廣州市在上世紀(jì)八九十年代的四輪物價變動中，一直在全國充當(dāng)排頭兵的角色，漲的時候，廣州漲得最快，漲幅最大；降的時候，也是廣州降得最快。而04年，情況卻發(fā)生了變化。2004年廣州居民消費價格總水平漲幅遠(yuǎn)低于全國 ：消費價格總水平的漲幅糧食等食品類價格的漲幅恩格爾系數(shù)廣州市%%%廣東省3%40%全國4%%更高2005年的中國經(jīng)濟(jì)，不會與2004年的中國經(jīng)濟(jì)唱著同一首歌。2005年，預(yù)計國內(nèi)2005年GDP增長8%，廣州市的物價還會繼續(xù)上漲，漲幅不會太大，初步估計將在2%左右。（一）六焦點　 焦點一 ：糧價漲幅趨穩(wěn)能否拉住物價漲勢？ a) 國際上糧產(chǎn)豐收，國際糧價從04年初開始下跌，05年推動糧價上漲的因素基本消失。 b) 主要副食品價格的趨穩(wěn)態(tài)勢，使糧食對CPI上漲的拉動逐步減弱，這成為2005年物價走勢的最大“穩(wěn)定器”。 焦點二 ：生產(chǎn)資料成本大幅上揚是否將成漲價“新軍”？ a) 物價上漲的動力仍然存在。b) 05年我國居民消費價格上漲可能是成本推動型的，要防止物價因此出現(xiàn)階段性跳躍式上升。焦點三 ：房地產(chǎn)投資“高燒不退”，對價格的連鎖拉動效應(yīng)有多大？ a) 旺盛的需求使房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期利潤率在“打壓聲”中不退反進(jìn)，各地對基建項目的遏制反而在一定程度上加速社會資金更多流入房地產(chǎn)開發(fā)?！　) 房地產(chǎn)投資“高燒不退”又將刺激鋼材、水泥等建材價格堅挺，使煤電油運等瓶頸效應(yīng)更趨顯著，促進(jìn)生產(chǎn)資料成本上升，增加成本型價格上漲壓力。焦點四 ：物價上漲的“尾巴”還會翹多久？a) “翹尾”因素對明年物價走勢的影響不會構(gòu)成強勁的支撐。 b) 固定資產(chǎn)投資規(guī)模仍然偏大，煤電油運緊張狀況尚未根本緩解，糧食和能源、原材料漲價的連鎖反應(yīng)在2005年還會進(jìn)一步釋放。 焦點五 ：國際油價變數(shù)難定，“輸入型”通脹能否消腫？ a) 石油投機泡沫早晚會破滅。國際原油價格的穩(wěn)步回落，將在很大程度上減輕我國原油進(jìn)口成本負(fù)擔(dān)（體現(xiàn)我國能源、原材料對世界貿(mào)易的依存度），減緩潛在的通貨膨脹壓力。 b) 國際石油等初級產(chǎn)品價格走勢對國內(nèi)物價影響仍不容忽視。根據(jù)國際上的歷史經(jīng)驗，往往在國際油價大幅上漲的第二年通貨膨脹更為突出。焦點六 ：固定資產(chǎn)投資反彈壓力仍存，防范物價上漲基礎(chǔ)是否牢固？ a) 05年我國將把好土地審批和信貸投放，嚴(yán)格控制鋼鐵、水泥、電解鋁等行業(yè)投資反彈。b) 對投資高位反彈壓力不能掉以輕心。固定資產(chǎn)投資反彈的不確定性可能成為05年物價走勢的一個重要變數(shù)。（二）好消息a) 三個月不會提價自來水、供電、藥品等與市民生活息息相關(guān)、納入政府定價范圍的產(chǎn)品及服務(wù)三個月內(nèi)不會提價！b) 進(jìn)口關(guān)稅下降會制約物價上漲 05年，進(jìn)口關(guān)稅將繼續(xù)下降，進(jìn)口產(chǎn)品的價格下降制約著國內(nèi)同類產(chǎn)品的價格上漲。%%，國際市場競爭的因素將會抑制明年國內(nèi)物價上漲的幅度。 c) 焦點行業(yè)價格有升有降 房地產(chǎn)業(yè)價格漲勢在05年仍會維持一段時間，但估計不會再有太大漲幅，上漲水平應(yīng)低于今年。 （三）2005年我國物價走勢預(yù)測 a) 05年，%左右，不會出現(xiàn)需求拉動型通貨膨脹，但成本推動性通貨膨脹壓力加大，價格總水平保持穩(wěn)定，居民消費物價指數(shù)和上年基本持平。 b) 05年，政策性調(diào)價影響公用事業(yè)和服務(wù)價格上漲，拉動居民消費價格總水平上漲。c) 05年我國生產(chǎn)資料市場繼續(xù)保持活躍，生產(chǎn)資料價格也將延續(xù)2004年上升的態(tài)勢。 d) 05年房地產(chǎn)價格會繼續(xù)上升。需求過旺、價格上漲使房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期利潤率上升，社會資金更多流入房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)投資過快將刺激鋼材、水泥等建材價格堅挺，如果不能有效控制上漲勢頭，房地產(chǎn)泡沫的破滅將帶來較大金融風(fēng)險，并影響到國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。 近年來，我國貿(mào)易順差的持續(xù)積累，使我國外匯儲備創(chuàng)下了歷史新高。04年,我國外匯儲備一年增長了2067億美元?！?國際收支平衡是我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控四大目標(biāo)之一。促進(jìn)國際收支平衡是一項全局性、戰(zhàn)略性的工作，它取決于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，涉及諸多方面體制改革和思維定式的轉(zhuǎn)變。從外匯管理方面來講，為促進(jìn)國際收支平衡：A. 按照統(tǒng)籌五個方面關(guān)系，尤其是統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展與對外開放關(guān)系的要求，努力調(diào)整外匯管理思路，做到內(nèi)外均衡、協(xié)調(diào)發(fā)展。B. 要繼續(xù)深化外匯管理體制改革，加大政策調(diào)整力度。防范短期資本流動沖擊。C. 進(jìn)一步夯實外匯市場基礎(chǔ)設(shè)施，逐步完善人民幣匯率形成機制，逐步建立國際收支調(diào)節(jié)的市場機制和管理體制。 　在貿(mào)易項下存在著進(jìn)口價格虛報、假借貿(mào)易名義融資、預(yù)收貨款和延遲付匯造假，直接投資項下存在著名實不符、借款過度以及房地產(chǎn)市場炒作等不正常現(xiàn)象。這些行為很大程度上具有投機套利性質(zhì)，對此政府部門已經(jīng)采取了有針對性的措施。希望社會各界都能給予配合，嚴(yán)厲打擊外匯交易方面的違規(guī)違法行為和投機活動。 七上市房地產(chǎn)公司2005年答案揭曉的一年：圍繞地產(chǎn)行業(yè)的變數(shù)將一一落實泡沫爭論中的房地產(chǎn)股。2005年新春之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)依舊感受到越來越濃的寒意。 2月22日以來，萬科A(000002)、招商地產(chǎn)(000024)、金地集團(tuán)(600383)等地產(chǎn)股紛紛出現(xiàn)下跌，中房股份近期慘遭市場拋售，帶動了整個房地產(chǎn)板塊的下跌。在經(jīng)歷了6年牛市之后，尤其是經(jīng)歷了2003年、2004年連續(xù)兩年的房價大漲之后，高速行駛的房地產(chǎn)列車遭遇了政策設(shè)置的一個又有一個障礙。2004年房地產(chǎn)上市公司利潤均暴漲 北京天鴻寶業(yè)(600376)，億城集團(tuán)(000616)，深圳萬科，廣州東華實業(yè)(600393)。在過去一年中實施的土地政策與信貸政策本來會對房地產(chǎn)企業(yè)盈利構(gòu)成影響，可作為其龍頭的上市公司業(yè)績卻普遍大增，毛利率依舊保持在25%~30%區(qū)間內(nèi)的高水平上?！　?照樣可以快樂地賺05年春節(jié)后地產(chǎn)股的下跌屬于技術(shù)性回調(diào)，一因為前期龍頭地產(chǎn)股漲幅較大，重倉的基金有贖回的壓力等因素；二由于地產(chǎn)泡沫爭論令投資者心態(tài)不穩(wěn)，一有風(fēng)吹草動便出現(xiàn)過激反應(yīng)。中國房地產(chǎn)上市10強 廣州榜上無名2003年(第三屆)“中國房地產(chǎn)上市公司10強”排名結(jié)果正式揭曉。 廣州市缺席10強，廣州上市公司目前有18家，%，其中房地產(chǎn)上市公司僅3家：珠江實業(yè)、東華實業(yè)、恒大地產(chǎn)。合生創(chuàng)展是上榜企業(yè)中惟一一個主要業(yè)務(wù)在廣州的企業(yè)。從資產(chǎn)規(guī)模看，合生在大陸房地產(chǎn)上市公司排名第二；從開發(fā)規(guī)模來看，可以說是中國房地產(chǎn)界的航空母艦之一。不過，合生1998年在香港上市，嚴(yán)格說來，不能算是廣州的房地產(chǎn)上市公司。內(nèi)幕：，國家在1993年至1998年一度對房地產(chǎn)企業(yè)上市亮了紅燈，明確提出不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市運作。而解禁也是近兩年的事。為此，目前整個證券市場上房地產(chǎn)板塊才80家左右上市公司，而以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司更少，僅60家左右。不僅與其他行業(yè)相比少，與房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟(jì)中的地位也有不相稱的地方。2. %，%%，%%，明顯高出不少。由此,榜上無名并非實力不足。 。例如保利、富力。這兩家在全國都有項目，特別是保利， 10余個城市都開展了項目，富力在北京的項目在當(dāng)?shù)匾蚕喈?dāng)有名。相信今后廣州房地產(chǎn)上市公司的窘局，在這些企業(yè)上市后就會有一定改觀。神秘四角國際上把人居環(huán)境的建設(shè)放在“神秘四角”中考慮：一是整體規(guī)劃，二是依法規(guī)范，三是市場優(yōu)化，四是生態(tài)建設(shè)。土地宏觀調(diào)控主要包括以下7個方面：一城市人口動態(tài)監(jiān)測；二城市土地價格消長；三城市經(jīng)濟(jì)增長預(yù)測；四房地產(chǎn)市場的走勢；五市設(shè)施滿足程度；六城市容量承載能力；七城市環(huán)境質(zhì)量變化。通過這七個方面，實現(xiàn)“企業(yè)、居民、政府”以及“自然、社會、經(jīng)濟(jì)”的雙重三贏共同體。罪魁禍?zhǔn)椎诙脧V州地產(chǎn)峰會上，有地產(chǎn)巨頭表示:房價狂漲的罪魁禍?zhǔn)资恰暗鼗摹薄Ｍ恋毓?yīng)的問題確實已經(jīng)給廣東房地產(chǎn)市場帶來了巨大沖擊，然而是否真正出現(xiàn)“地荒”呢？a. 土地緊縮是借口(全省4000萬土地待開發(fā)，房價與地價不能劃等號，更不成正比)b. 囤積土地苗頭出現(xiàn)（土地政策“緊縮”，并不等于供地減少）大肆炒作“地荒論”是很不負(fù)責(zé)任的。事實上: 2004年廣東全省土地購置總量土地開發(fā)量缺口“空置”留存占03年全省近1／3開發(fā)面積的土地由于近年土地交易市場化，地價逐步提升，一些地產(chǎn)商開始囤積土地。以前廣東土地市場是“需求決定供應(yīng)”，而如今則是“以供應(yīng)引導(dǎo)市場”。之所以有地產(chǎn)商叫喊政府土地供應(yīng)減少，“地荒論”之所以有市場，主要原因是今年廣東供地方式發(fā)生了“嬗變”?！　?自上個世紀(jì)80年代初期實行改革開放政策后，我國的國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)率先向民營開放,目前成為中國最大的盈利行業(yè):房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率世界房地產(chǎn)業(yè)5％我國房地產(chǎn)業(yè)10％以上中高檔房地產(chǎn)30％甚至40％　　由于房地產(chǎn)多年持續(xù)高速增長，應(yīng)當(dāng)提高對未來房地產(chǎn)的周期性回落的警惕。房地產(chǎn)業(yè)在全世界和各個經(jīng)濟(jì)體都是有著周期性的發(fā)展規(guī)律，中國1984年到現(xiàn)在已經(jīng)有了三個明顯的增長期和兩個衰退期，前兩個增長期都是五年增長，然后接著下來是兩年衰退，大概七年一個周期。03年已經(jīng)發(fā)展到了第五年，五年到了，該進(jìn)入衰退期了，不是的，我們要影響這個發(fā)展期，盡可能用理性的作為，包括理性的投資，和政府有理性的調(diào)控去延長這個發(fā)展期。預(yù)期這個發(fā)展期能夠延長兩年，也就是說要延長到2005年。房地產(chǎn)技術(shù)因素—操縱技術(shù)，企業(yè)品牌突圍的金鑰匙比爾蓋茨曾經(jīng)說，我們離破產(chǎn)只有180天，如果我們的技術(shù)被同行超越，或技術(shù)品牌不再得到客戶的信任與認(rèn)可，那么我們就一定會破產(chǎn)。一句話，道出了技術(shù)品牌在企業(yè)發(fā)展與運作過程當(dāng)中的神奇作用與威力。購房人由五年之前選地點（包括交通、市政與生活設(shè)施、人文與天然等）到后五年選社區(qū)環(huán)境（綠色與生態(tài)）、小區(qū)配套、建筑造型、內(nèi)外裝修的兩個競爭歷程，地產(chǎn)的競爭將由表及里地被推向新領(lǐng)地，競爭將以資本型走向技術(shù)型的新平臺。或許你可以從以下分析中得出什么：　鑄造中國地產(chǎn)長城　　　　強調(diào)“精品意識”，做康居示范，走差異化道路，國家示范業(yè)已成為保利地產(chǎn)的一張“名片”?！　∫皇亲≌淮涡匝b修到位，二是住宅智能化系統(tǒng)?！　　?000年，保利集團(tuán)在香港拍回了流落國外多年的三件國寶：“猴首”、“牛首”、“虎首”，繼而，保利花園將我軍一輛屢立戰(zhàn)功的“英雄坦克”——國產(chǎn)59式中型坦克請進(jìn)了售樓處，此后，保利花園再次于2001年舉辦珍奇石雕佛像展和2003年舉辦“保利青銅器展”獲得了巨大成功……在被人們視為文化沙漠的廣州，“文化營銷”竟然獲得了巨大的成功，這讓人確實有點始料未及?！　　　　　　　　　　耙匀藶楸?，用人之長”，保利地