房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展(編輯修改稿)
2024-07-23 10:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 住房信貸體系已初步形成。(二)一級市場的架構(gòu)及存在的主要問題如前所述，我國和深圳房地產(chǎn)金融的現(xiàn)行體系依舊為傳統(tǒng)的架構(gòu)模式，從體制上來說，房地產(chǎn)資金的流程流向仍然停留在初級階段的一級市場單循環(huán)制上。居民個人購房按揭所發(fā)生的經(jīng)濟往來關(guān)系和住宅資金流向可簡單表述為“房地產(chǎn)消費者銀行”的循環(huán)過程。其市場構(gòu)成要素為：銀行、房地產(chǎn)消費者或房產(chǎn)開發(fā)商。歷史地看，現(xiàn)行的這種房地產(chǎn)金融體制自1993年以來對全國各城市地區(qū)的住房制度改革，推進實現(xiàn)住宅商品化的進程都不同程度地發(fā)揮了積極的作用，促進了房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展，在發(fā)展階段上具有重要的歷史意義和作用，這是不容置疑的事實。但是，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)金融在住房生產(chǎn)、交換、消費中由于根植于原有的金融體制，因此，在現(xiàn)階段發(fā)展中不可避免地暴露出一些問題，具體歸納起來有下述幾方面：(1)住房貸款需求增長速度快，其需要量之大只靠儲蓄存款已遠遠不能滿足。(2)銀行貸款不能及時回籠，故而資金周轉(zhuǎn)不暢，難以為社會居民購房提供足夠的住房貸款支持。(3)購房抵押貸款期限太短(一般5年，極少數(shù)最長不超過15年)，既不利于擴大社會居民的潛在需求和有效需求，活躍抵押貸款市場，也不利于住房制度的深化改革，在一定程度上影響和阻礙了實現(xiàn)住房商品化的進程。(4)銀行抵押貸款方式不統(tǒng)一，管理不規(guī)范，資金流動受到一定影響，不利于實施有效的風險控制。，不能實現(xiàn)資金良性循環(huán)，使其變現(xiàn)能力差，風險高，不利于抵押貸款市場發(fā)展，開發(fā)商可支配資金量有限，選擇投資項目有一定的局限性，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展綜上所述，顯而易見，深圳乃至我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，已明顯地表現(xiàn)出與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不適應，由體制帶來的問題日趨嚴重。具體來說，就是單靠房地產(chǎn)金融一級市場單循環(huán)運作已不合時宜，不可再繼續(xù)維持現(xiàn)狀，必須從長遠考慮借鑒國外經(jīng)驗，建立并逐步完善二級市場的運營體系，為一級市場提供一個暢通的融資渠道和足夠的資金來源，最大限度地提高住房資金循環(huán)的補償性及流動性。(三)二級市場的建立綜觀美日等市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)金融體制的構(gòu)建和住宅金融二級市場的建立和完善過程的長期實踐，可以看到，房地產(chǎn)金融組織的多元化，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的網(wǎng)絡化和系統(tǒng)化，業(yè)已成為房地產(chǎn)金融體制完善與否的重要標志?；诖?，我國和深圳在構(gòu)建新的房地產(chǎn)金融體制中應首先考慮房地產(chǎn)金融機構(gòu)設置的系統(tǒng)化和網(wǎng)絡化，使其結(jié)構(gòu)的設置科學合理。目前，我國不存在房地產(chǎn)金融的二級市場。所以，建立二級市場已成為建立和完善我國房地產(chǎn)金融體制的首要任務。系統(tǒng)工程和網(wǎng)絡理論指出，任何自然范疇的循環(huán)系統(tǒng)網(wǎng)絡(如：電路、磁路、水路、氣路等)和社會經(jīng)濟科學范疇的循環(huán)網(wǎng)絡(經(jīng)營中的產(chǎn)、供、銷網(wǎng)絡、金融系統(tǒng)中資金流動網(wǎng)絡等等)都具有一些網(wǎng)絡的共性特點：①系統(tǒng)性；②反饋性；③再生性；④補償性。前一點表征了網(wǎng)絡系統(tǒng)的靜態(tài)特性，后三者表征了網(wǎng)絡系統(tǒng)的動態(tài)特性。具有上述特征的網(wǎng)絡系統(tǒng)都能夠在一定的條件下通過自我調(diào)節(jié)顯現(xiàn)出穩(wěn)定平衡的功能，因此稱這樣的系統(tǒng)網(wǎng)絡具有一定的合理性和科學性。如果我們深入考慮一下美國房地產(chǎn)金融兩級市場的機構(gòu)設置和運行情況，便會發(fā)現(xiàn)，它作為一個系統(tǒng)反映出的特性與系統(tǒng)論和網(wǎng)絡理論要求的要素特征、作用和系統(tǒng)特性非常吻合，也就是說，美國房地產(chǎn)金融市場的二級市場的建立完全符合現(xiàn)代理論的現(xiàn)點，有一定的理論基礎，而且經(jīng)過長期的完善和實踐檢驗，已被證明是科學的、合理的，而且是行之有效的。根據(jù)上述理論和經(jīng)驗，我們可以構(gòu)筑一個符合我國國情的新型房地產(chǎn)金融體系，建立一個可供操作的房地產(chǎn)抵押二級市場。房地產(chǎn)金融市場是由一級市場和二級市場兩大要素構(gòu)成，其二級市場的模式設計，是房地產(chǎn)金融新體制架構(gòu)問題的核心內(nèi)容。如果說一級市場是新體制確立的必要條件，那么二級市場則是其確立的充分條件，二者之間的關(guān)系是：一級市場是基礎，二級市場是保障。通過比較研究和論證，本文認為，“兩極市場雙軌制”具有系統(tǒng)要素設置合理、運行機制科學、可操作性強等特點，比較符合深圳乃至我國的實際情況，可以作為我們現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融市場體系的最佳模式。本節(jié)將對設計模式作一個全面、系統(tǒng)的概述，并就二級市場的系統(tǒng)構(gòu)成和運作過程進行綜合說明。一級市場，從廣義上講是泛指房地產(chǎn)抵押貸款的初級市場，它涵蓋的內(nèi)容包括兩個部分：①開發(fā)商用于商品房開發(fā)并將其抵押向銀行申請的抵押貸款，即所謂的經(jīng)營性貸款；②購房者個人以所購房產(chǎn)權(quán)作抵押向銀行取得的貸款，即通常所說的“按揭”，狹義講是指個人購房按揭，所以又稱為住宅抵押貸款初級市場?？傊?，一級市場就是發(fā)放貸款的市場，由銀行按照規(guī)定的條件將貸款抵貸給購房者，購房者將所購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以抵押方式抵押給銀行并承諾在規(guī)定的期限內(nèi)按時分期向銀行償還本息即還貸給銀行。從借款者立場上看，貸款是其購房消費的一種籌資手段，而從放貸者的立場上看，貸款則是一種投資，通過這種投資可獲得一定的利潤回報。下文在一級市場的基礎上，重點介紹二級市場的構(gòu)成、功能作用
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