房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展-預覽頁
【正文】 )籌集資金的市場。三、中國房地產(chǎn)金融市場(一)我國和深圳房地產(chǎn)金融一級市場的現(xiàn)狀20世紀80年代以來，隨著我國經(jīng)濟體制的不斷深化，金融體制的改革也全面展開，我國房地產(chǎn)金融業(yè)務特別是住房金融業(yè)務得到了長足的發(fā)展，一個以中國人民銀行為宏觀調控中心，以國有專業(yè)銀行為主體，多種金融機構分工協(xié)作的房地產(chǎn)金融組織體系已初步形成。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至1995年，全國發(fā)放住房貸款未收回余額達1510億元人民幣，其中抵押貸款為92億元。房地產(chǎn)的開發(fā)、建設帶來了大量的土地使用費收入和商品房利潤，不僅為城市的發(fā)展積累了財源，同時也成為金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要資金來源。隨著改革開放向縱深發(fā)展，生產(chǎn)性基本建設資金的需求量急劇增加。(1)各家銀行為拓展深圳房地產(chǎn)市場，紛紛設立房地產(chǎn)開發(fā)公司和信托投資公司等機構，以各種形式開展房地產(chǎn)金融業(yè)務，在很大程度上填補了房地產(chǎn)的資金缺口。這標志著房改金融的興起。值得一提的是，深圳確立“市場化，居者有其屋”的住宅發(fā)展目標后，兩行為合理引導居民個人消費，支持個人購買住房，在開辦“先消費，后支付”的按揭業(yè)務中，除辦理福利商品房貸款和微利商品房貸款業(yè)務外，還與農(nóng)業(yè)銀行等專業(yè)銀行以及其他一些外資銀行一起共同創(chuàng)辦市場商品房的按揭業(yè)務，在調節(jié)整個社會的投資配置方面發(fā)揮了重要作用。其市場構成要素為：銀行、房地產(chǎn)消費者或房產(chǎn)開發(fā)商。(3)購房抵押貸款期限太短(一般5年，極少數(shù)最長不超過15年)，既不利于擴大社會居民的潛在需求和有效需求，活躍抵押貸款市場，也不利于住房制度的深化改革，在一定程度上影響和阻礙了實現(xiàn)住房商品化的進程。(三)二級市場的建立綜觀美日等市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)金融體制的構建和住宅金融二級市場的建立和完善過程的長期實踐，可以看到，房地產(chǎn)金融組織的多元化，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的網(wǎng)絡化和系統(tǒng)化，業(yè)已成為房地產(chǎn)金融體制完善與否的重要標志。系統(tǒng)工程和網(wǎng)絡理論指出，任何自然范疇的循環(huán)系統(tǒng)網(wǎng)絡(如：電路、磁路、水路、氣路等)和社會經(jīng)濟科學范疇的循環(huán)網(wǎng)絡(經(jīng)營中的產(chǎn)、供、銷網(wǎng)絡、金融系統(tǒng)中資金流動網(wǎng)絡等等)都具有一些網(wǎng)絡的共性特點：①系統(tǒng)性；②反饋性；③再生性；④補償性。根據(jù)上述理論和經(jīng)驗，我們可以構筑一個符合我國國情的新型房地產(chǎn)金融體系，建立一個可供操作的房地產(chǎn)抵押二級市場。本節(jié)將對設計模式作一個全面、系統(tǒng)的概述，并就二級市場的系統(tǒng)構成和運作過程進行綜合說明。下文在一級市場的基礎上，重點介紹二級市場的構成、功能作用和運作過程及其運行機制。二級市場運行過程：政府金融平衡機構首先將一級市場銀行金融機構已抵貸出的貸款額度用自身原有儲備金或發(fā)行房地產(chǎn)證券回收的資金以略低于銀行或金融機構發(fā)放抵押貸款的利率收購銀行或金融機構已貸款的存單契據(jù)，然后，以存單契據(jù)標定的額度向社會投資者或通過房地產(chǎn)證券中介機構向社會(房地產(chǎn)證券投資者)公開發(fā)售房地產(chǎn)有價證券(如股票或債券)，收回資金，至此完成一個循環(huán)過程。再有，從發(fā)展房地產(chǎn)債券的額度上也能大體看出房地產(chǎn)市場的交易情況，不失為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的一個宏觀數(shù)量指標。一般而言，一級市場由銀行或金融機構的可供貸款額度是有限的，而購房者的借款數(shù)額卻是無限的，顯而易見，“有限”難以應付“無限”，只有用“無限”來滿足“無限”才是融資的“硬”道理，二級市場的政府金融平衡機構的設置作用就可以圓滿地解決這個問題。二級市場可使一級市場按固定利率發(fā)放貸款的借貸雙方避免市場利率帶來的風險損失；另一方面又可使房地產(chǎn)金融系統(tǒng)免受利率調整帶來的沖擊性影響，增強其抗沖擊的固有恢復能力；⑥社會投資者獲利高。(4)二級市場的內在運行機制前已述及，政府金融平衡機構在整個房地產(chǎn)金融市場(包括一、二級市場)中擔負有中央銀行的某些職能，因而具有房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的核心作用。資金庫的作用有兩個：一是保證資金正常流通中的余缺調劑，起一個“蓄水池”的作用；二是它的反風險作用。相對而言，房地產(chǎn)證券作為一種重要的籌資手段具有許多其他金融工具無法比擬的優(yōu)越性：①籌措資金速度快、時間短、效率高、收益大；②直接籌集資金的數(shù)量大；③發(fā)行的有價證券利息通常比儲蓄利率高，可以吸引廣大儲蓄者，也可以吸收一些游資和其他投資渠道的資金；④還本付息的時間是固定的，可以方便籌資者事先作好償還預算；⑤流通便利，安全靈活，風險分散，可以作為抵押，也可上市轉讓，便利投資者。競爭機制。很明顯，這種競爭是一種有益的競爭，會對消化現(xiàn)階段的大量過剩的商品房起到一定的促進作用。所以，我國在房地產(chǎn)金融新體制建構伊始，或者說，在房地產(chǎn)二級市場建立之初，應從長計議，審慎考慮以下幾方面的問題，這些問題同時也是構建二級市場有待解決的問題與基本前提。以后視試行情況再進一步?jīng)Q定最佳的貸款期限。政府金融平衡機構在二級抵押市場使用的工具(如債券、貼現(xiàn)票據(jù)及存單)和證券經(jīng)營方式(如定期發(fā)售方式、直接拍賣方式和市場經(jīng)營機構的證券交易)應注意借鑒國外經(jīng)驗，盡可能符合國際慣例，在條件可行的情況下一步到位，避免“后遺癥”。21 /
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