【正文】 性房地產金融兩大類。(1)深圳是我國經濟體制改革的試驗場，對外開放的窗口，市場經濟體制的基本框架已初步形成，城市國際化建設符合國際慣例。美國當時由于房地產業(yè)已開始走向衰落而嚴重地影響到了社會經濟的發(fā)展，這種狀況促使美國聯(lián)邦政府在這個時期先后出臺了一系列法規(guī)政策并通過金融機構的重組和房地產金融體制的深化改革，才使美國房地產業(yè)于20世紀30年代后期開始逐漸復蘇，隨之社會經濟發(fā)展也開始逐步有所好轉。從支柱產業(yè)角度講，不僅會影響國民經濟的穩(wěn)步增長和協(xié)調發(fā)展，而且還會削弱我們在國際市場上的競爭力，由此也會產生一些社會的不安定因素。二、中國房地產金融新體制的架構設計現(xiàn)代房地產金融市場的體系構成，主要有兩大要素，即：一級抵押貸款市場(亦稱“初級市場”)和二級抵押貸款市場。首先是專業(yè)銀行積極參與房地產金融業(yè)務。(二)一級市場的架構及存在的主要問題如前所述，我國和深圳房地產金融的現(xiàn)行體系依舊為傳統(tǒng)的架構模式，從體制上來說，房地產資金的流程流向仍然停留在初級階段的一級市場單循環(huán)制上。具有上述特征的網絡系統(tǒng)都能夠在一定的條件下通過自我調節(jié)顯現(xiàn)出穩(wěn)定平衡的功能，因此稱這樣的系統(tǒng)網絡具有一定的合理性和科學性。由此可見，新體制的大系統(tǒng)循環(huán)實際上是利用社會潛在資金和閑散資金以優(yōu)惠條件資助居民購房，尤其是中低收入的家庭。風險反饋機制。房地產金融市場除上述三個運行機制外，還有一級市場保險公司開展抵押貸款保險業(yè)務的保險保證機制，在我國，該機制的建立在一定意義上對于穩(wěn)定一級市場發(fā)揮了重要作用，同時也滿足了中低收入家庭的購房需求。對銀行來說，開發(fā)商經營性貸款可為其帶來三方面利益：①利率回報；②放貸資金快速回籠，有助于銀行放貸“松綁”，卸掉包袱，減輕負擔；③能夠保障銀行資金回籠，規(guī)避貸款到期但資金回籠不到位的風險出現(xiàn)，同時還可避免出現(xiàn)呆滯款，減少損失。這樣一來，就會加劇一級市場銀行金融機構之間的競爭，其結果是，爭的客戶越多，放貸額就會越大，刺激房地產市場的作用就會越顯著，促進房地產業(yè)發(fā)展的推力自然也就越大。二級市場的另一個重要作用是最大限度地促進一級市場的資金流通，進而降低商品房空置率，保持房地產市場供求關系相對平衡，減少房地產周期的困擾或不良影響，有益于國民經濟的穩(wěn)步發(fā)展；⑨有利于居民安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定。(2)二級市場的運行過程兩級市場的資金流程可簡單地表述為：房地產消費者銀行政府金融平衡機構證券中介機構社會公眾(證券投資者)，其中“政府金融平衡機構證券中介機構社會公眾(投資者)”為二級市場運行的全過程。目前，我國不存在房地產金融的二級市場。1994年，中國工商銀行深圳分行房地產信貸部成立并開始在較大范圍內開展房地產信貸業(yè)務。在深圳特區(qū)建設的初期階段，城市土地開發(fā)和商品房建設是以吸引外資為重點，在中央給特殊政策、不給資金、而需要大量建設資金的情況下，深圳進行了土地資金化的嘗試，采取了有償轉讓土地使用權的方式大力發(fā)展房地產。而且房地產市場建立早，商品化程度高，市場體制健全，機制完善。坦率地講，由于供過于求，商品房積壓嚴重，不可避免地會出現(xiàn)開發(fā)經營性貸款不能如期償還，造成銀行回籠資金困難，周期運轉不暢，負擔沉重。這種連鎖式的不良反應，使得資源和資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴重地阻礙了房地產業(yè)和房地產金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全國的前列，在住宅商品化的深化改革方面成效大，經驗多。1979年至1982年，%。在深圳最早涉足房地產金融業(yè)務的國有專業(yè)銀行中，建行和工行開展房地產信貸業(yè)務量最大，對房地產業(yè)發(fā)展的支持和貢獻也最為突出。所以，建立二級市場已成為建立和完善我國房地產金融體制的首要任務。房地產金融體制的運行過程分為兩個循環(huán)，即一級市場循環(huán)和二級市場循環(huán)，現(xiàn)分述如下：一級市場運行過程：銀行或金融機構先按借貸條件將抵押貸款抵給購房者，購房者按時分期還本付息償還貸款，然后將購房者的貸款存單契據(jù)賣給政府金融平衡機構，回籠資金后再抵貸給新的購房者，至此完成一個循環(huán)過程。二級市場通過買入抵押貸款和對房地產證券的發(fā)售，組織流通資金在全國范圍內從資金相對充足的地區(qū)向人口增長快、資金需求量大的地區(qū)流動，對于實現(xiàn)全國居民“居者有屋”的發(fā)展戰(zhàn)略和穩(wěn)定社會具有巨大的推動作用。這就是二級市場給房地產市場帶來的競爭作用。(5)盡快實現(xiàn)全國住房的商品化和社會化，逐步改變住房制度的多軌制，加速我國社會主義商品經濟的發(fā)展。當然，競爭的激烈程度會通過宏觀調控(如調整利率及政府金融平衡機構減少購買一級市場放貸機構的放貸額等措施)加以有效控制，不會因此影響或阻礙房地產金融業(yè)及房地產的健康發(fā)展。但它同時又擔負著二級市場的組織和流通職能，一方面對二級市場起著調節(jié)、平衡作用，另一方面又對一級市場起著穩(wěn)定器和潤滑劑的作用，這種雙向作用有賴于它完善的內部運行機制。這樣一、二級市場的兩個循環(huán)銜接后構成一個大的系統(tǒng)循環(huán)，房地產資金就是這樣周而復始、循環(huán)往復地流通運行。前一點表征了網絡系統(tǒng)的靜態(tài)特性，