房地產業(yè)的發(fā)展-展示頁
2025-07-05 10:11本頁面
【正文】 市場經濟的金融理論認為，這三點是世界市場經濟國家發(fā)展房地產金融體系可取的共同之處，所以，可以作為共性吸收借鑒，為我所用。(二)有先進的經驗可以借鑒中外金融理論界已基本形成一個共識：房地產金融體制的完善與否，主要取決于其有無二級市場以及二級市場的完善程度，因為二級市場比一級市場具有更多的優(yōu)點：①能夠確保資金有正常流動的渠道；②資金流動更安全；③使資金能夠在更大范圍內流動。所以說，客觀現(xiàn)實要求我們必須加快對房地產金融體制的深化改革，依據(jù)經濟的規(guī)律構建一個能夠利于資金循環(huán)而且房地產市場對宏觀調控能夠表現(xiàn)出一定“彈性”作用的房地產金融體制，使之適應于房地產和房地產金融市場的運作和發(fā)展。如果現(xiàn)階段我們不對其深化改革，非但解決不了眼前商品房空置率過高、資金周轉不暢的問題，而且從長遠的觀點看也難以保證房地產業(yè)和房地產業(yè)金融業(yè)有較大的發(fā)展，類似1993年宏觀調控中出現(xiàn)的“一調就‘死’，不調就‘亂’”的情況，在將來的發(fā)展中還會不同程度地出現(xiàn)，其結果是，房地產周期的低谷徘徊時間會更長，空置率會更高，缺房戶和資金積壓亦會更多。這種連鎖式的不良反應，使得資源和資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴重地阻礙了房地產業(yè)和房地產金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。一、構建新型房地產金融體制的可行性(一)房地產及房地產金融業(yè)發(fā)展的客觀需要和現(xiàn)實的必然要求目前，我國和深圳商品房空置依舊維持在較高的水平，全國6624萬平方米，深圳328萬平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，這是不容回避的客觀現(xiàn)實。美國當時由于房地產業(yè)已開始走向衰落而嚴重地影響到了社會經濟的發(fā)展，這種狀況促使美國聯(lián)邦政府在這個時期先后出臺了一系列法規(guī)政策并通過金融機構的重組和房地產金融體制的深化改革，才使美國房地產業(yè)于20世紀30年代后期開始逐漸復蘇，隨之社會經濟發(fā)展也開始逐步有所好轉。1993年底，深圳因“圈地運動”和“炒地皮過熱”出現(xiàn)了商品房價格偏高、空置率上升，從而導致房地產市場迅速下滑，而且連續(xù)4年直至近期仍呈萎縮疲軟之態(tài)勢。深圳房地產業(yè)的發(fā)展□ 尤福永我國房地產業(yè)現(xiàn)狀從發(fā)展歷程上看，與20世紀30年代美國房地產業(yè)的狀況基本相同，其共性表現(xiàn)主要是房地產市場的不穩(wěn)定性，都出現(xiàn)了前所未有的大起大落，房地產金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。尤其深圳房地產市場的周期性變化，在階段上，同美國有特別相似之處。無獨有偶，美國1929年房地產市場因股市驟然下跌也曾出現(xiàn)過連續(xù)4年持續(xù)低迷瀕臨崩潰的形勢，兩地情況非常相似，都不同程度地出現(xiàn)了一方面商品住房大量積壓滯銷，而另一方面缺房戶無力購買的供求畸型現(xiàn)象。實踐證明，房地產金融體制的改革完善，在一定程度上決定了房地產金融業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展方向和根本出路，而且對于促進國民經濟實現(xiàn)良性循環(huán)，建立良好的投資環(huán)境，加速城市國際化建設，保障社會穩(wěn)定和城市居民的安居樂業(yè)都會產生至關重要的影響。坦率地講，由于供過于求，商品房積壓嚴重，不可避免地會出現(xiàn)開發(fā)經營性貸款不能如期償還，造成銀行回籠資金困難，周期運轉不暢，負擔沉重。究其原因，是我國現(xiàn)行的房地產金融體制還不夠成熟，體系也不完善，甚至可以說存在著一些弊端，主要表現(xiàn)為購房貸款和經營性貸款的融資渠道或資金來源受房地產市場波動的制約和宏觀調控的影響較大，資金運行很難保證正常循環(huán)，這種“風險”作用的結果表明，現(xiàn)行房地產金融體制已不能適應房地產業(yè)發(fā)展的需要，確切地說，已與社會主義市場經濟體制不相適應，已到了非改不可的地步。從支柱產業(yè)角度講，不僅會影響國民經濟的穩(wěn)步增長和協(xié)調發(fā)展，而且還會削弱我們在國際市場上的競爭力，由此也會產生一些社會的不安定因素。只有這個核心問題真正解決了，房地產和房地產金融業(yè)才能持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調地向前發(fā)展。美國房地產金融兩級市場體系非常完備，從我國和深圳目前的實際來看，我們從美國房地產金融體系中可借鑒之處有三點：①建立了二級市場；②在二級市場運行機制中設置了政府金融平衡機構；③建立了二級市場的證券中介機構。通過研究比較和吸收借鑒美國成功經驗，從我國和深圳具體實際出發(fā)，在現(xiàn)行房地產金融體制架構的基礎上建立“兩級市場雙軌制”的體制架構模式是房地產和房地產金融市場發(fā)展到現(xiàn)階段的最佳選擇，不是權宜之計。(三)深圳具備良好的試點基礎和條件深圳率先建立新型的房地產金融體制具有有利的條件，完全可以在政府的扶持下，通過試點探索出一條成功的經驗，為在全國建立有中國特色的房地產金融體制起到示范作用。(2)深圳開展房地產信貸業(yè)務早，房地產金融業(yè)務量大，且業(yè)務范圍廣，資本積累實現(xiàn)了多元化，還有深圳金融市場活躍，法律法規(guī)體系健全、完善。而且房地產市場建立早，商品化程度高，市場體制健全，機制完善。(5)深圳有一大批從事房地產及房地產金融理論研究的專家、學者以及實踐經驗豐富的業(yè)界人士。二、中國房地產金融新體制的架構設計現(xiàn)代房地產金融市場的體系構成，主要有兩大要素，即：一級抵押貸款市場(亦稱“初級市場”)和二級抵押貸款市場。二級市場是指一級市場的貸款
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