房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展-文庫吧
2025-06-11 10:11 本頁面
【正文】 實力雄厚，競爭力強，城市建設(shè)積累了豐富的經(jīng)驗。而且房地產(chǎn)市場建立早，商品化程度高，市場體制健全，機制完善。(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全國的前列，在住宅商品化的深化改革方面成效大，經(jīng)驗多。(5)深圳有一大批從事房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融理論研究的專家、學者以及實踐經(jīng)驗豐富的業(yè)界人士。新體制的建立有科學、系統(tǒng)的理論作指導，可確保其運作管理具有較強的操作性和有效性。二、中國房地產(chǎn)金融新體制的架構(gòu)設(shè)計現(xiàn)代房地產(chǎn)金融市場的體系構(gòu)成，主要有兩大要素，即：一級抵押貸款市場(亦稱“初級市場”)和二級抵押貸款市場。一級市場是指借款人和貸款人之間交易的市場，即購房者或開發(fā)商以抵押方式從貸款商如銀行或其他金融機構(gòu)取得貸款的市場。二級市場是指一級市場的貸款發(fā)放機構(gòu)將其發(fā)放的抵押貸款轉(zhuǎn)讓給政府金融平衡機構(gòu)，金融平衡機構(gòu)以最初抵押的房地產(chǎn)作擔保，向社會發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)籌集資金的市場。在房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素中，一級市場是基礎(chǔ)，二級市場是其延伸和發(fā)展，二者有著相互依存、相互制約、相互促進的密切聯(lián)系。特別是二級市場的建立，對抵押貸款市場的發(fā)展具有極大的促進作用，它不僅使資金流動更安全，而且使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動，使房地產(chǎn)金融業(yè)的運行機制更加完善、合理和科學。最終使房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)有機地聯(lián)系在一起，形成一個良性循環(huán)系統(tǒng)，即新的房地產(chǎn)金融體制。三、中國房地產(chǎn)金融市場(一)我國和深圳房地產(chǎn)金融一級市場的現(xiàn)狀20世紀80年代以來，隨著我國經(jīng)濟體制的不斷深化，金融體制的改革也全面展開，我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)特別是住房金融業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展，一個以中國人民銀行為宏觀調(diào)控中心，以國有專業(yè)銀行為主體，多種金融機構(gòu)分工協(xié)作的房地產(chǎn)金融組織體系已初步形成。目前，各家金融機構(gòu)都不同程度地經(jīng)辦了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。但從政策性的住房金融來看，基本形成了以中國建設(shè)銀行(下稱“建行”)和工商銀行(下稱“工行”)為主，其他銀行為輔的承辦住房金融業(yè)務(wù)的局面。我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要包括政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融兩大類。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至1995年，全國發(fā)放住房貸款未收回余額達1510億元人民幣，其中抵押貸款為92億元。深圳房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是隨著深圳房地產(chǎn)業(yè)的形成和金融體制的改革而發(fā)展起來的。在深圳特區(qū)建設(shè)的初期階段，城市土地開發(fā)和商品房建設(shè)是以吸引外資為重點，在中央給特殊政策、不給資金、而需要大量建設(shè)資金的情況下，深圳進行了土地資金化的嘗試，采取了有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式大力發(fā)展房地產(chǎn)。1979年至1982年，%。房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)帶來了大量的土地使用費收入和商品房利潤，不僅為城市的發(fā)展積累了財源，同時也成為金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要資金來源。在特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的過程中，深圳的房地產(chǎn)金融業(yè)蓬勃興起，它是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷融合的產(chǎn)物。首先是專業(yè)銀行積極參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。1979年，國家決定基本建設(shè)投資由財政撥款改為中國人民建設(shè)銀行貸款，由建行獨家辦理包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款在內(nèi)的基本建設(shè)貸款。隨著改革開放向縱深發(fā)展，生產(chǎn)性基本建設(shè)資金的需求量急劇增加。在20世紀80年代中期，深圳市專業(yè)銀行實行業(yè)務(wù)全面交叉，打破了由建行獨家經(jīng)辦基本建設(shè)投資的局面。由此，房地產(chǎn)開發(fā)投資由多家銀行共同辦理。此后，隨著股份制的交通銀行和區(qū)域性的深圳發(fā)展銀行和招商銀行的成立，以及外資銀行的逐步引入，使深圳的金融體系不斷完善，同時也使得房地產(chǎn)的融資機構(gòu)、融資形式不斷出現(xiàn)多樣化的格局。(1)各家銀行為拓展深圳房地產(chǎn)市場，紛紛設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司和信托投資公司等機構(gòu)，以各種形式開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，在很大程度上填補了房地產(chǎn)的資金缺口。(2)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為中心，出現(xiàn)了各種房地產(chǎn)融資投資形式，房地產(chǎn)抵押、樓宇按揭等，大大地推動了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的進程。各家金融機構(gòu)由成立專門的融資機構(gòu)發(fā)展到產(chǎn)融結(jié)合企業(yè)，由獨家金融機構(gòu)經(jīng)營發(fā)展到金融機構(gòu)與企業(yè)聯(lián)合、金融機構(gòu)與金融機構(gòu)聯(lián)合，由單一的房地產(chǎn)信貸發(fā)展到信貸與直接投資相結(jié)合。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，為配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信貸部于1988年正式成立，主要辦理房改和住房信貸業(yè)務(wù)。這標志著房改金融的興起。隨著建行住宅信貸部(后稱“房地產(chǎn)信貸部”)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，住房金融又開始向房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方向發(fā)展。1994年，中國工商銀行深圳分行房地產(chǎn)信貸部成立并開始在較大范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。在深圳最早涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的國有專業(yè)銀行中，建行和工行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)量最大，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持和貢獻也最為突出。值得一提的是，深圳確立“市場化，居者有其屋”的住宅發(fā)展目標后，兩行為合理引導居民個人消費，支持個人購買住房，在開辦“先消費，后支付”的按揭業(yè)務(wù)中，除辦理福利商品房貸款和微利商品房貸款業(yè)務(wù)外，還與農(nóng)業(yè)銀行等專業(yè)銀行以及其他一些外資銀行一起共同創(chuàng)辦市場商品房的按揭業(yè)務(wù)，在調(diào)節(jié)整個社會的投資配置方面發(fā)揮了重要作用。現(xiàn)在，深圳市政策性和商業(yè)性并存的房地產(chǎn)金融一級市場的
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