【正文】 以后視試行情況再進一步?jīng)Q定最佳的貸款期限。相對而言，房地產(chǎn)證券作為一種重要的籌資手段具有許多其他金融工具無法比擬的優(yōu)越性：①籌措資金速度快、時間短、效率高、收益大；②直接籌集資金的數(shù)量大；③發(fā)行的有價證券利息通常比儲蓄利率高，可以吸引廣大儲蓄者，也可以吸收一些游資和其他投資渠道的資金；④還本付息的時間是固定的，可以方便籌資者事先作好償還預(yù)算；⑤流通便利，安全靈活，風(fēng)險分散，可以作為抵押，也可上市轉(zhuǎn)讓，便利投資者。一般而言，一級市場由銀行或金融機構(gòu)的可供貸款額度是有限的，而購房者的借款數(shù)額卻是無限的，顯而易見，“有限”難以應(yīng)付“無限”，只有用“無限”來滿足“無限”才是融資的“硬”道理，二級市場的政府金融平衡機構(gòu)的設(shè)置作用就可以圓滿地解決這個問題。本節(jié)將對設(shè)計模式作一個全面、系統(tǒng)的概述，并就二級市場的系統(tǒng)構(gòu)成和運作過程進行綜合說明。(3)購房抵押貸款期限太短(一般5年，極少數(shù)最長不超過15年)，既不利于擴大社會居民的潛在需求和有效需求，活躍抵押貸款市場，也不利于住房制度的深化改革，在一定程度上影響和阻礙了實現(xiàn)住房商品化的進程。(1)各家銀行為拓展深圳房地產(chǎn)市場，紛紛設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司和信托投資公司等機構(gòu)，以各種形式開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，在很大程度上填補了房地產(chǎn)的資金缺口。三、中國房地產(chǎn)金融市場(一)我國和深圳房地產(chǎn)金融一級市場的現(xiàn)狀20世紀(jì)80年代以來，隨著我國經(jīng)濟體制的不斷深化，金融體制的改革也全面展開，我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)特別是住房金融業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展，一個以中國人民銀行為宏觀調(diào)控中心，以國有專業(yè)銀行為主體，多種金融機構(gòu)分工協(xié)作的房地產(chǎn)金融組織體系已初步形成。通過研究比較和吸收借鑒美國成功經(jīng)驗，從我國和深圳具體實際出發(fā)，在現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制架構(gòu)的基礎(chǔ)上建立“兩級市場雙軌制”的體制架構(gòu)模式是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場發(fā)展到現(xiàn)階段的最佳選擇，不是權(quán)宜之計。尤其深圳房地產(chǎn)市場的周期性變化，在階段上，同美國有特別相似之處。(二)有先進的經(jīng)驗可以借鑒中外金融理論界已基本形成一個共識：房地產(chǎn)金融體制的完善與否，主要取決于其有無二級市場以及二級市場的完善程度，因為二級市場比一級市場具有更多的優(yōu)點：①能夠確保資金有正常流動的渠道；②資金流動更安全；③使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動。在房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素中，一級市場是基礎(chǔ)，二級市場是其延伸和發(fā)展，二者有著相互依存、相互制約、相互促進的密切聯(lián)系。在20世紀(jì)80年代中期，深圳市專業(yè)銀行實行業(yè)務(wù)全面交叉，打破了由建行獨家經(jīng)辦基本建設(shè)投資的局面。歷史地看，現(xiàn)行的這種房地產(chǎn)金融體制自1993年以來對全國各城市地區(qū)的住房制度改革，推進實現(xiàn)住宅商品化的進程都不同程度地發(fā)揮了積極的作用，促進了房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展，在發(fā)展階段上具有重要的歷史意義和作用，這是不容置疑的事實。房地產(chǎn)金融市場是由一級市場和二級市場兩大要素構(gòu)成，其二級市場的模式設(shè)計，是房地產(chǎn)金融新體制架構(gòu)問題的核心內(nèi)容。(3)二級市場的功能作用二級市場按照金融理論講是一級市場融通資金的渠道或資金來源，通俗地說，它既可以為一級市場“造血”，又可為之源源不斷地“輸血”，兩種功能兼而有之。當(dāng)出庫資金超過規(guī)定的界限范圍時，預(yù)示著流通中存在風(fēng)險的信號便會迅速反饋回政府金融平衡機構(gòu)，政府金融平衡機構(gòu)可據(jù)此作出發(fā)行房地產(chǎn)有價證券的數(shù)量或額度以及確定還本付息期限的決定，以及購買一級市場抵押貸款的數(shù)量，這樣就能保證資金庫的出入庫資金保持在一個合理的范圍內(nèi)上下浮動。(1)由擔(dān)負(fù)我國中央銀行職能的中國人民銀行組建成立具有官方性質(zhì)的政府金融平衡機構(gòu)(暫定名：中國政府房地產(chǎn)金融管理局)，并賦予該機構(gòu)根據(jù)一級市場銀行或金融機構(gòu)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的實際情況及調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求平衡的需要，發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)，并通過測算提供可供運作的儲備金。(3)房地產(chǎn)證券的種類和經(jīng)營方式國際化。房地產(chǎn)證券中介機構(gòu)的穩(wěn)定調(diào)節(jié)作用就在于它不僅擇時擇機地通過發(fā)行和購買房地產(chǎn)債券來調(diào)節(jié)一級市場的資金余缺，而且使居民儲蓄轉(zhuǎn)化成長期投資，有效地解決了住宅資金來源，穩(wěn)定了整個房地產(chǎn)市場，強化了市場調(diào)節(jié)機制。二級市場的作用主要有：①為一級市場集聚資金；②調(diào)劑資金余缺，發(fā)揮資金流通作用；③組織資金分配為一級市場提供貸款；④保證資金流通的安全穩(wěn)定；⑤穩(wěn)定金融系統(tǒng)，規(guī)避利率變動的借款風(fēng)險。從借款者立場上看，貸款是其購房消費的一種籌資手段，而從放貸者的立場上看，貸款則是一種投資，通過這種投資可獲得一定的利潤回報。具體來說，就是單靠房地產(chǎn)金融一級市場單循環(huán)運作已不合時宜，不可再繼續(xù)維持現(xiàn)狀，必須從長遠考慮借鑒國外經(jīng)驗，建立并逐步完善二級市場的運營體系，為一級市場提供一個暢通的融資渠道和足夠的資金來源，最大限度地提高住房資金循環(huán)的補償性及流動性。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，為配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信貸部于1988年正式成立，主要辦理房改和住房信貸業(yè)務(wù)。我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要包括政策性和經(jīng)營