【正文】 在收入的貢獻(xiàn)因素中，既有業(yè)務(wù)員的業(yè)務(wù)操作貢獻(xiàn)，也有企業(yè)的資金要素貢獻(xiàn)和企業(yè)的管理要素貢獻(xiàn)，而傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)則不需要?jiǎng)佑霉镜馁Y金。應(yīng)該說，這樣的扁平化管理架構(gòu)，基本上能適應(yīng)市場需求的千變?nèi)f化，與房地產(chǎn)中介行業(yè)的市場導(dǎo)向性特點(diǎn)相吻合。作為一個(gè)系統(tǒng)工程，中介企業(yè)商業(yè)運(yùn)作模式創(chuàng)新包含了企業(yè)市場定位選擇、企業(yè)人才機(jī)制創(chuàng)新、企業(yè)管理結(jié)構(gòu)變革和企業(yè)激勵(lì)機(jī)制變革等多方面制度體制創(chuàng)新。一手房地產(chǎn)市場上的投資性購房必然會轉(zhuǎn)化為二手市場上的房源供應(yīng)。如智恒擁有 120家門店中，直營114家，加盟僅6家。 (一)直營連鎖模式 典型代表是上房置換公司。在此，筆者擬對上海房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)經(jīng)營模式的演進(jìn)及相關(guān)方面談幾點(diǎn)看法。加盟門店由加盟人自己投資建設(shè)而非特許人投資。 具體而言，中介企業(yè)商業(yè)模式演進(jìn)有以下兩個(gè)方面的原因： 市場對服務(wù)品質(zhì)要求不斷提升是商業(yè)模式演進(jìn)的根本原因 從根本上說，房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)是一個(gè)市場導(dǎo)向型的產(chǎn)業(yè)，其核心競爭力更多表現(xiàn)為對市場需求及其變動的適應(yīng)力。 行業(yè)競爭日益加劇，也是促使企業(yè)模式演進(jìn)的重要原因 行業(yè)發(fā)展規(guī)律表明，業(yè)內(nèi)企業(yè)模式的升級演進(jìn)有企業(yè)主動適應(yīng)需求變動而進(jìn)行的，也有因?yàn)榧ち沂袌龈偁幎粍舆M(jìn)行的。要注重員工的年輕化、專業(yè)化。 為此，中介企業(yè)要在滿足職能部門對業(yè)務(wù)門店職能支持的前提下，整合總部的資源，減少冗員，提高管理人員素質(zhì)和工作效率。 其二、整合資源，精兵簡政，重新設(shè)置部門，理順責(zé)權(quán)利關(guān)系 在強(qiáng)化總部職能部門的支持功能的同時(shí)，也需要兼顧管理層(包括總部和中間管理層)的管理效率和管理成本問題。用人制度和人才培訓(xùn)機(jī)制的創(chuàng)新因而成為了中介企業(yè)商業(yè)運(yùn)作創(chuàng)新的第一要?jiǎng)?wù)。其次，大規(guī)模的連鎖中介企業(yè)有能力形成自己的市場研究分析機(jī)構(gòu)，更好地服務(wù)于對“專業(yè)化”服務(wù)有較高要求的投資性購房的客戶。隨后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)流通服務(wù)市場成長起來了，市場成長起來后，如何爭取到更多的業(yè)務(wù)取代了成本控制，成為了這個(gè)階段中介企業(yè)首要因素，而組建小規(guī)模連鎖企業(yè)有利于業(yè)務(wù)爭取。 (二)特許加盟連鎖模式 以21世紀(jì)不動產(chǎn)為代表。為保持當(dāng)前上海房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展勢頭，需進(jìn)一步完善房地產(chǎn)流通服務(wù)市場。同時(shí)，公司對門店重大事項(xiàng)有完全的經(jīng)營決策權(quán)。這類企業(yè)一般有國際背景，在局部細(xì)分市場上品牌影響力較強(qiáng)。 根據(jù)房地產(chǎn)流通服務(wù)的價(jià)值鏈分析，不同的購房群體對于房地產(chǎn)流通服務(wù)“價(jià)格收費(fèi)”“安全性”“便捷性”“專業(yè)性”的偏好和敏感度是不同的。 人才的吸引和培養(yǎng)機(jī)制的創(chuàng)新 企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭。一是總部對于門店的支持力度有待強(qiáng)化，要加強(qiáng)總部的支持功能，二是要強(qiáng)化管理成本控制，簡化管理機(jī)構(gòu)，提高管理效率、降低管理成本。 其二、進(jìn)一步完善考核體制 激勵(lì)機(jī)制有效性的前提是具備完善的考核體制。尤其是在大規(guī)模中介企業(yè)中，資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)占到一定比例。中介企業(yè)需要構(gòu)建自己富有特色的培訓(xùn)體系，根據(jù)自己員工文化程度高、年紀(jì)輕、容易接受新生事物