房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展-wenkub.com
2025-06-23 10:11 本頁面
【正文】 對銀行來說，開發(fā)商經(jīng)營性貸款可為其帶來三方面利益：①利率回報；②放貸資金快速回籠，有助于銀行放貸“松綁”，卸掉包袱，減輕負擔；③能夠保障銀行資金回籠，規(guī)避貸款到期但資金回籠不到位的風(fēng)險出現(xiàn)，同時還可避免出現(xiàn)呆滯款，減少損失。從簡化抵押貸款和保險手續(xù)考慮，各銀行金融機構(gòu)和保險公司應(yīng)按國際通行的做法對保險抵押貸款實行統(tǒng)一的規(guī)范化管理和標準化管理，以便利二次抵押貸款的操作。(2)適度延長抵押貸款期限。房地產(chǎn)金融市場除上述三個運行機制外，還有一級市場保險公司開展抵押貸款保險業(yè)務(wù)的保險保證機制，在我國，該機制的建立在一定意義上對于穩(wěn)定一級市場發(fā)揮了重要作用，同時也滿足了中低收入家庭的購房需求。這樣一來，就會加劇一級市場銀行金融機構(gòu)之間的競爭，其結(jié)果是，爭的客戶越多，放貸額就會越大，刺激房地產(chǎn)市場的作用就會越顯著，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推力自然也就越大。由于住宅抵押貸款的資金流動不穩(wěn)定，一旦銀行緊縮或利率上調(diào)，一級市場的資金就很有可能流入高利率的優(yōu)勢債券或股票市場，從而引起一級市場的波動，這種分流作用無疑會減少房地產(chǎn)市場的交易，阻礙住宅市場的發(fā)展。穩(wěn)定調(diào)節(jié)機制。風(fēng)險反饋機制。二級市場的另一個重要作用是最大限度地促進一級市場的資金流通，進而降低商品房空置率，保持房地產(chǎn)市場供求關(guān)系相對平衡，減少房地產(chǎn)周期的困擾或不良影響，有益于國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展；⑨有利于居民安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定。房地產(chǎn)證券中介機構(gòu)的作用是為政府金融平衡機構(gòu)發(fā)售房地產(chǎn)股票或債券籌集資金。從作用上講，二級市場為一級市場的銀行或金融機構(gòu)提供了一個回籠資金的場所，從而確保一級市場的資金能夠保持一個良性循懷，通過這樣的間接作用可以進一步刺激和活躍房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件，此為其一；其二，二級市場科學(xué)完善的運行機制不僅可保證自身融資的充足，而且還可以有效地供給一級市場的銀行或金融機構(gòu)所需資金，并通過一級市場間接地作用于房地產(chǎn)市場，使之對宏觀調(diào)控的力度產(chǎn)生一定的“彈性”作用，最大限度地避免宏觀調(diào)控因施力過大對其造成負面影響和作用。由此可見，新體制的大系統(tǒng)循環(huán)實際上是利用社會潛在資金和閑散資金以優(yōu)惠條件資助居民購房，尤其是中低收入的家庭。(2)二級市場的運行過程兩級市場的資金流程可簡單地表述為：房地產(chǎn)消費者銀行政府金融平衡機構(gòu)證券中介機構(gòu)社會公眾(證券投資者)，其中“政府金融平衡機構(gòu)證券中介機構(gòu)社會公眾(投資者)”為二級市場運行的全過程?？傊?，一級市場就是發(fā)放貸款的市場，由銀行按照規(guī)定的條件將貸款抵貸給購房者，購房者將所購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以抵押方式抵押給銀行并承諾在規(guī)定的期限內(nèi)按時分期向銀行償還本息即還貸給銀行。如果說一級市場是新體制確立的必要條件，那么二級市場則是其確立的充分條件，二者之間的關(guān)系是：一級市場是基礎(chǔ)，二級市場是保障。具有上述特征的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)都能夠在一定的條件下通過自我調(diào)節(jié)顯現(xiàn)出穩(wěn)定平衡的功能，因此稱這樣的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)具有一定的合理性和科學(xué)性。目前，我國不存在房地產(chǎn)金融的二級市場。，不能實現(xiàn)資金良性循環(huán)，使其變現(xiàn)能力差，風(fēng)險高，不利于抵押貸款市場發(fā)展，開發(fā)商可支配資金量有限，選擇投資項目有一定的局限性，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展綜上所述，顯而易見，深圳乃至我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，已明顯地表現(xiàn)出與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不適應(yīng)，由體制帶來的問題日趨嚴重。但是，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)金融在住房生產(chǎn)、交換、消費中由于根植于原有的金融體制，因此，在現(xiàn)階段發(fā)展中不可避免地暴露出一些問題，具體歸納起來有下述幾方面：(1)住房貸款需求增長速度快，其需要量之大只靠儲蓄存款已遠遠不能滿足。(二)一級市場的架構(gòu)及存在的主要問題如前所述，我國和深圳房地產(chǎn)金融的現(xiàn)行體系依舊為傳統(tǒng)的架構(gòu)模式，從體制上來說，房地產(chǎn)資金的流程流向仍然停留在初級階段的一級市場單循環(huán)制上。1994年，中國工商銀行深圳分行房地產(chǎn)信貸部成立并開始在較大范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。各家金融機構(gòu)由成立專門的融資機構(gòu)發(fā)展到產(chǎn)融結(jié)合企業(yè)，由獨家金融機構(gòu)經(jīng)營發(fā)展到金融機構(gòu)與企業(yè)聯(lián)合、金融機構(gòu)與金融機構(gòu)聯(lián)合，由單一的房地產(chǎn)信貸發(fā)展到信貸與直接投資相結(jié)合。由此，房地產(chǎn)開發(fā)投資由多家銀行共同辦理。首先是專業(yè)銀行積極參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。在深圳特區(qū)建設(shè)的初期階段，城市土地開發(fā)和商品房建設(shè)是以吸引外資為重點，在中央給特殊政策、不給資金、而需要大量建設(shè)資金的情況下，深圳進行了土地資金化的嘗試，采取了有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式大力發(fā)展房地產(chǎn)。但從政策性的住房金融來看，基本形成了以中國建設(shè)銀行(下稱“建行”)和工商銀行(下稱“工行”)為主，其他銀行為輔的承辦住房金融業(yè)務(wù)的局面。特別是二級市場的建立，對抵押貸款市場的發(fā)展具有極大的促進作用，它不僅使資金流動更安全，而且使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動，使房地產(chǎn)金融業(yè)的運行機制更加完善、合理和科學(xué)。二、中國房地產(chǎn)金融新體制的架構(gòu)設(shè)計現(xiàn)代房地產(chǎn)金融市場的體系構(gòu)成，主要有兩大要素，即：一級抵押貸款市場(亦稱“初級
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