房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展-免費(fèi)閱讀
【正文】 政府金融平衡機(jī)構(gòu)在二級(jí)抵押市場(chǎng)使用的工具(如債券、貼現(xiàn)票據(jù)及存單)和證券經(jīng)營(yíng)方式(如定期發(fā)售方式、直接拍賣方式和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的證券交易)應(yīng)注意借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，盡可能符合國(guó)際慣例，在條件可行的情況下一步到位，避免“后遺癥”。所以，我國(guó)在房地產(chǎn)金融新體制建構(gòu)伊始，或者說(shuō)，在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)建立之初，應(yīng)從長(zhǎng)計(jì)議，審慎考慮以下幾方面的問(wèn)題，這些問(wèn)題同時(shí)也是構(gòu)建二級(jí)市場(chǎng)有待解決的問(wèn)題與基本前提。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。資金庫(kù)的作用有兩個(gè)：一是保證資金正常流通中的余缺調(diào)劑，起一個(gè)“蓄水池”的作用；二是它的反風(fēng)險(xiǎn)作用。二級(jí)市場(chǎng)可使一級(jí)市場(chǎng)按固定利率發(fā)放貸款的借貸雙方避免市場(chǎng)利率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失；另一方面又可使房地產(chǎn)金融系統(tǒng)免受利率調(diào)整帶來(lái)的沖擊性影響，增強(qiáng)其抗沖擊的固有恢復(fù)能力；⑥社會(huì)投資者獲利高。再有，從發(fā)展房地產(chǎn)債券的額度上也能大體看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況，不失為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的一個(gè)宏觀數(shù)量指標(biāo)。下文在一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)介紹二級(jí)市場(chǎng)的構(gòu)成、功能作用和運(yùn)作過(guò)程及其運(yùn)行機(jī)制。根據(jù)上述理論和經(jīng)驗(yàn)，我們可以構(gòu)筑一個(gè)符合我國(guó)國(guó)情的新型房地產(chǎn)金融體系，建立一個(gè)可供操作的房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)。(三)二級(jí)市場(chǎng)的建立綜觀美日等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)金融體制的構(gòu)建和住宅金融二級(jí)市場(chǎng)的建立和完善過(guò)程的長(zhǎng)期實(shí)踐，可以看到，房地產(chǎn)金融組織的多元化，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化和系統(tǒng)化，業(yè)已成為房地產(chǎn)金融體制完善與否的重要標(biāo)志。其市場(chǎng)構(gòu)成要素為：銀行、房地產(chǎn)消費(fèi)者或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。這標(biāo)志著房改金融的興起。隨著改革開(kāi)放向縱深發(fā)展，生產(chǎn)性基本建設(shè)資金的需求量急劇增加。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1995年，全國(guó)發(fā)放住房貸款未收回余額達(dá)1510億元人民幣，其中抵押貸款為92億元。二級(jí)市場(chǎng)是指一級(jí)市場(chǎng)的貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)將其發(fā)放的抵押貸款轉(zhuǎn)讓給政府金融平衡機(jī)構(gòu)，金融平衡機(jī)構(gòu)以最初抵押的房地產(chǎn)作擔(dān)保，向社會(huì)發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)籌集資金的市場(chǎng)。(2)深圳開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)早，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)量大，且業(yè)務(wù)范圍廣，資本積累實(shí)現(xiàn)了多元化，還有深圳金融市場(chǎng)活躍，法律法規(guī)體系健全、完善。只有這個(gè)核心問(wèn)題真正解決了，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)才能持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)地向前發(fā)展。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)金融體制的改革完善，在一定程度上決定了房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和根本出路，而且對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，建立良好的投資環(huán)境，加速城市國(guó)際化建設(shè)，保障社會(huì)穩(wěn)定和城市居民的安居樂(lè)業(yè)都會(huì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。1993年底，深圳因“圈地運(yùn)動(dòng)”和“炒地皮過(guò)熱”出現(xiàn)了商品房?jī)r(jià)格偏高、空置率上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速下滑，而且連續(xù)4年直至近期仍呈萎縮疲軟之態(tài)勢(shì)。如果現(xiàn)階段我們不對(duì)其深化改革，非但解決不了眼前商品房空置率過(guò)高、資金周轉(zhuǎn)不暢的問(wèn)題，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看也難以保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)有較大的發(fā)展，類似1993年宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的“一調(diào)就‘死’，不調(diào)就‘亂’”的情況，在將來(lái)的發(fā)展中還會(huì)不同程度地出現(xiàn)，其結(jié)果是，房地產(chǎn)周期的低谷徘徊時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，空置率會(huì)更高，缺房戶和資金積壓亦會(huì)更多。順便說(shuō)明一點(diǎn)，隨著資本的積累、財(cái)力的增加，我國(guó)和深圳在以后的發(fā)展階段中可視房地產(chǎn)和房產(chǎn)地金融市場(chǎng)的實(shí)踐情況再進(jìn)一步酌情考慮建立“兩級(jí)市場(chǎng)多軌制”的架構(gòu)模式，逐步完善其功能。新體制的建立有科學(xué)、系統(tǒng)的理論作指導(dǎo)，可確保其運(yùn)作管理具有較強(qiáng)的操作性和有效性。目前，各家金融機(jī)構(gòu)都不同程度地經(jīng)辦了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。在特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的過(guò)程中，深圳的房地產(chǎn)金融業(yè)蓬勃興起，它是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷融合的產(chǎn)物。(2)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為中心，出現(xiàn)了各種房地產(chǎn)融資投資形式，房地產(chǎn)抵押、樓宇按揭等，大大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的進(jìn)程?，F(xiàn)在，深圳市政策性和商業(yè)性并存的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的住房信貸體系已初步形成。(4)銀行抵押貸款方式不統(tǒng)一，管理不規(guī)范，資金流動(dòng)受到一定影響，不利于實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。前一點(diǎn)表征了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的靜態(tài)特性，后三者表征了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)特性。一級(jí)市場(chǎng)，從廣義上講是泛指房地產(chǎn)抵押貸款的初級(jí)市場(chǎng)，它涵蓋的內(nèi)容包括兩個(gè)部分：①開(kāi)發(fā)商用于商品房開(kāi)發(fā)并將其抵押向銀行申請(qǐng)的抵押貸款，即所謂的經(jīng)營(yíng)性貸款；②購(gòu)房者個(gè)人以所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)作抵押向銀行取得的貸款，即通常所說(shuō)的“按揭”，狹義講是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房按揭，所以又稱為住宅抵押貸款初級(jí)市場(chǎng)。這樣一、二級(jí)市場(chǎng)的兩個(gè)循環(huán)銜接后構(gòu)成一個(gè)大的系統(tǒng)循環(huán)，房地產(chǎn)資金就是這樣周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)地流通運(yùn)行。在二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程中，政府金融平衡機(jī)構(gòu)的主要作用有兩個(gè)：一是為一級(jí)市場(chǎng)銀行金融機(jī)構(gòu)提供貸款途徑，二是從社會(huì)投資者手中吸納資金。但它同時(shí)又擔(dān)負(fù)著二級(jí)市場(chǎng)的組織和流通職能，一方面對(duì)二級(jí)市場(chǎng)起著調(diào)節(jié)、平衡作用，另一方面又對(duì)一級(jí)市場(chǎng)起著穩(wěn)定器和潤(rùn)滑劑的作用，這種雙向作用有賴于它完善的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。鑒于此，房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置實(shí)際上等于在二級(jí)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)上建立了一個(gè)穩(wěn)定調(diào)節(jié)機(jī)制，通過(guò)這個(gè)機(jī)制的作用，可使二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能更加完善，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，同時(shí)也使得房地產(chǎn)金融
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