20xx年房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)20xx年度房地產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 本報(bào)告的信息來(lái)源于已公開(kāi)的資料，本公司對(duì)該等信息的準(zhǔn)確性、完整性或可靠性不作任何保證。表 11 2007～2010年土地出讓收入、地方財(cái)政收入年度2007年2008年2009年2010年土地出讓收入（萬(wàn)億元） 地方財(cái)政收入（萬(wàn)億元） 占比%%%%資料來(lái)源：國(guó)家財(cái)政部，鵬元整理根據(jù)財(cái)政部2011年3月5日提請(qǐng)十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議審議的《關(guān)于2010年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2011年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》，2011年擬安排財(cái)政赤字9,000億元，其中中央財(cái)政赤字7,000億元，繼續(xù)代發(fā)地方債2,000億元并納入地方財(cái)政預(yù)算。 附錄1 房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)具有重要作用。市場(chǎng)在“看不見(jiàn)的手”和“看得見(jiàn)的手”的博弈中保持平穩(wěn)發(fā)展。假設(shè)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有捂盤(pán)惜售等行為，同時(shí)假設(shè)深圳新建商品住宅開(kāi)工面積在不同月份之間是均勻分布的，則2011年深圳新建住房面積估計(jì)為340萬(wàn)平方米，這一水平只相當(dāng)于近5年新建商品住房銷(xiāo)售面積（514萬(wàn)平方米）的三分之二。跨入2011年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控還將繼續(xù)和深化。抑需求的政策主要包括差別化信貸政策、限購(gòu)令、加息、契稅等，促供給的政策主要包括保障房政策、土地政策、預(yù)售制度完善、預(yù)售資金監(jiān)管等。資料來(lái)源：公開(kāi)資料，鵬元整理 深圳保障房建設(shè)與規(guī)劃深圳保障房建設(shè)力度不足，分配進(jìn)度更慢。國(guó)土部公布各地住房供地計(jì)劃，確保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地優(yōu)先供應(yīng)，確保三類(lèi)房供地不低于70%。“”后，包括深圳、上海、廈門(mén)等一共15個(gè)城市迅速跟進(jìn)。2010年，信貸政策中首付比例及貸款利率的不斷上調(diào)，提高了銀行貸款的杠桿化購(gòu)房的準(zhǔn)入門(mén)檻，直接減少了支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。目前，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已高達(dá)20%的歷史高位。9月29日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)出臺(tái)規(guī)定，90平米以下的首套自住房首付比例也調(diào)整至三成，明確要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。通知要求加大各項(xiàng)政策措施的落實(shí)力度，嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制；完善房地產(chǎn)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；切實(shí)增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設(shè)；進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為；加快信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)輿論正面引導(dǎo)。通知指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，需要引起高度重視。2010 年的房地產(chǎn)調(diào)控貫穿全年，從年頭到年尾，又接著到2011年。人口不斷增長(zhǎng)，加大了對(duì)住房的自住型需求。城市化的不斷升級(jí)，推動(dòng)深圳部分區(qū)域的地產(chǎn)不斷升值。這些因素都是長(zhǎng)期性因素，也是房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)線看漲的根本原因。實(shí)際上，房?jī)r(jià)過(guò)高也抑制著首次購(gòu)房行為，迫使消費(fèi)者用租房取代購(gòu)房，推遲購(gòu)房時(shí)間。但實(shí)際只形成新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積2,816萬(wàn)平方米，不到規(guī)劃的六成。到2010年，累計(jì)“結(jié)余”。“十一五”期間，深圳市規(guī)劃新建住房用地供應(yīng)13平方公里，其中商品住房用地11平方公里（新供應(yīng)6平方公里，利用存量5平方公里），保障性住房用地2平方公里。賣(mài)地收入歸地方財(cái)政的分配模式形成了“土地財(cái)政”，地方政府有動(dòng)力少賣(mài)地但賣(mài)高價(jià)，但很難有動(dòng)力多賣(mài)地但賣(mài)低價(jià) 《土地并不稀缺，中國(guó)建設(shè)用地供給潛力分析》，中國(guó)國(guó)際金融有限公司，2010年1月28日。 通脹預(yù)期導(dǎo)致供給緩慢通脹預(yù)期不僅加速了購(gòu)房行為，而且加重了開(kāi)發(fā)商囤地、推遲開(kāi)發(fā)、捂盤(pán)惜售等心理。進(jìn)入2011年，“保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定”在《政府工作報(bào)告》列為2011年要做好的工作的第一位，雖然官方公布的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)%。央行數(shù)據(jù)顯示，連續(xù)兩年處于高位。，%，低于銀行一年定期存款利率（3%）。根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年度人均可支配收入累計(jì)為32,，則夫婦倆的家庭平均收入為32,2＝。目前深圳市這兩個(gè)指標(biāo)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合理水平，是房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的又一表現(xiàn)。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2010年全市新建商品住房均價(jià)為20,297元∕M2，%；14月新建商品住房均價(jià)持續(xù)在2萬(wàn)元∕M2以上；58月份，受市場(chǎng)觀望情緒影響，新建商品住房均價(jià)有所回落；自9月份開(kāi)始，新建商品住房均價(jià)再次顯著反彈。2010 年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓，政府實(shí)行差別化的信貸政策、限購(gòu)等一系列措施，主要是通過(guò)抑制投資投機(jī)需求、增加保障房供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 行業(yè)分析報(bào)告 深圳市房地產(chǎn)業(yè)報(bào)告（2010年度）二零一一年三月 目 錄摘 要 51．深圳市房地產(chǎn)處于過(guò)熱狀態(tài) 6 房?jī)r(jià)持續(xù)處于高位且波動(dòng)較大 6 新建商品住房成交規(guī)模大幅下滑 6 房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比過(guò)高 8 小結(jié) 92. 房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲原因分析 10 10 貨幣供應(yīng)大幅增長(zhǎng) 10 通脹預(yù)期推動(dòng)購(gòu)房行為 11 通脹預(yù)期導(dǎo)致供給緩慢 11 住房供給不足 11 政府控制建設(shè)用地總量 12 開(kāi)發(fā)商大量囤地 13 深圳市新房入市面積呈下降趨勢(shì) 14 自住型購(gòu)房需求平穩(wěn)增長(zhǎng) 15 小結(jié) 163. 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 17 綜合政策 17 “”調(diào)控 17 “”調(diào)控 17 “”調(diào)控 18 “”調(diào)控 18 綜合政策效應(yīng) 18 金融政策 19 差別化信貸 19 上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率 19 加息 20 金融政策效應(yīng) 20 限購(gòu)令 20 保障房政策 21 中央政府保障房建設(shè)政策 21 深圳保障房建設(shè)與規(guī)劃 22 小結(jié) 234. 2011年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 24 房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)、深化 24 2011年市場(chǎng)供應(yīng)偏低 24 深圳樓市將保持平穩(wěn)發(fā)展 255. 結(jié)束語(yǔ) 26附錄1 房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP 27附錄2 地方政府依賴(lài)土地財(cái)政 28 圖表目錄圖 1 2010年1月至2011年2月深圳新建住房均價(jià)（元∕M2）及增長(zhǎng)率 6圖2 2010年1月至2011年2月深圳新建住房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)M2）及增長(zhǎng)率 7表 1 深圳市歷年商品房、商品住宅、二手住宅銷(xiāo)售面積（單位：萬(wàn)M2） 7表 2 深圳市歷年房?jī)r(jià)收入比 8表 3 2005～2010年人民幣貸款新增、居民中長(zhǎng)期貸款 10表 4 2005～2010年貨幣供應(yīng)量 10表 5 部分“地王”一覽表 12表 6 歷年購(gòu)置土地面積、完成開(kāi)發(fā)土地面積（單位：億M2） 13表 7 2010年深圳市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售明細(xì)（單位：萬(wàn)M2） 14表 8 2006～2010年新建商品住宅新開(kāi)工面積 14表 9 2010年中央政府主要差別化信貸政策 19表 10 中央政府2010年保障房建設(shè)的相關(guān)政策 21表 11 2007～2010年土地出讓收入、地方財(cái)政收入 28 摘 要作為一個(gè)一線城市，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于過(guò)熱狀態(tài)。在國(guó)家和深圳市各項(xiàng)調(diào)控政策的作用下，深圳市房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為得到了有效控制、房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到的一定的遏制。調(diào)控政策通過(guò)影響成交結(jié)構(gòu)對(duì)成交均價(jià)也造成了一定影響，即政策壓制高端樓市，導(dǎo)致23季度整體成交均價(jià)水平呈震蕩回落之勢(shì)，不過(guò)房?jī)r(jià)持續(xù)處于高位并于年尾呈現(xiàn)出繼續(xù)上攻趨勢(shì)。房?jī)r(jià)收入比反映購(gòu)房者對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的承受能力。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，2010年深圳新建住房成交均價(jià)為20,297元/平方米，則一套70平方米的住房平均總價(jià)為7020,297＝1,420,7
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