20xx年房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)20xx年度房地產(chǎn)業(yè)分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-14 04:49本頁(yè)面
【正文】 萬(wàn)平方米（含城市更新方式建設(shè)住房1800萬(wàn)平方米），保障性住房14萬(wàn)套、建筑面積770萬(wàn)平方米；截止2010年底，深圳市商品住房累計(jì)新開(kāi)工面積2,，竣工面積1,；、建筑面積約1,267萬(wàn)平方米，竣工（含籌集）約2萬(wàn)套，實(shí)際分配8,209套。深圳安托山保障性住房（僑香村、深云村）原定2009年初進(jìn)行配售，到目前配售還沒(méi)有完成。根據(jù)2011年1月深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公示的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（20112015）》（征求意見(jiàn)稿），“十二五”期間，深圳市規(guī)劃建設(shè)各類(lèi)住房54萬(wàn)套、總建筑面積4,076萬(wàn)平方米。其中，建設(shè)商品住房30萬(wàn)套、建筑面積2,700萬(wàn)平方米；建設(shè)和籌集保障性住房24萬(wàn)套、建筑面積1,376萬(wàn)平方米，全面解決新增戶籍低收入居民家庭的住房困難，重點(diǎn)解決人才住房問(wèn)題，逐步將非戶籍常住低收入居民納入住房保障范圍。另外，根據(jù)規(guī)劃，“十一五”規(guī)劃確定的保障性住房建設(shè)與供應(yīng)目標(biāo)中未完成的部分，必須在“十二五”期內(nèi)完成，并達(dá)到分配或供應(yīng)條件，而不納入“十二五”規(guī)劃住房建設(shè)目標(biāo)。 “十一五”期間，深圳市保障性住房建設(shè)分配不理想，保障性住房開(kāi)工率、竣工率和分配率較低，未來(lái)深圳市政府保障性住房若能按時(shí)完工并分配，將有效緩解市場(chǎng)供應(yīng)緊張的局面。 小結(jié)2010年政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路是“抑需求促供給”。抑需求的政策主要包括差別化信貸政策、限購(gòu)令、加息、契稅等，促供給的政策主要包括保障房政策、土地政策、預(yù)售制度完善、預(yù)售資金監(jiān)管等。在減少市場(chǎng)有效需求的同時(shí)，擴(kuò)大市場(chǎng)有效供給，達(dá)到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目的?？傮w來(lái)看，在國(guó)家和深圳市各項(xiàng)調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)投機(jī)行為得到了有效控制，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到了一定的遏制，市場(chǎng)成交規(guī)模顯著下降。 4. 2011年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)、深化中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，自2003年就已經(jīng)開(kāi)始。為什么房?jī)r(jià)在政府的調(diào)控聲中“越調(diào)越高”？我們認(rèn)為，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)屢次調(diào)控的失效，與如下幾個(gè)深層次因素密切相關(guān)：貨幣政策、一二線城市的快速發(fā)展、居民財(cái)富的增長(zhǎng)、土地財(cái)政、保障住房的缺位、土地招拍掛制度、收入分配方式、投資品的匱乏等。這幾個(gè)方面的問(wèn)題是長(zhǎng)期政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展過(guò)程中積累的結(jié)果，不可能在短期內(nèi)得到有效解決。這也就意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的路還很長(zhǎng)，任務(wù)還很艱巨。從老百姓的期望來(lái)看，2010年宏觀調(diào)控是失效的，房?jī)r(jià)依然高居不下，這就決定了這一輪的宏觀調(diào)控并沒(méi)有結(jié)束?？缛?011年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控還將繼續(xù)和深化。政府必須通過(guò)宏觀調(diào)控實(shí)現(xiàn)“取信于民”的政治目標(biāo)。面對(duì)高房?jī)r(jià)，溫家寶總理、李克強(qiáng)副總理、政府官員雖然在多個(gè)場(chǎng)合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實(shí)卻嚴(yán)重影響了政府部門(mén)的公信力，如何取信于民成為政府調(diào)控樓市的當(dāng)務(wù)之急，可以說(shuō)2010年中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，在很大程度上已經(jīng)演變成為一個(gè)政治問(wèn)題。在當(dāng)前情況下，調(diào)控政策一旦松動(dòng)或退出，一定會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)報(bào)復(fù)性的上漲，已經(jīng)取得的調(diào)控成果將前功盡棄，招致更大的民怨以及政府公信力的再一次喪失。我們認(rèn)為，若房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲跡象，政府很可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制、進(jìn)一步限購(gòu)限貸、征收物業(yè)稅等。 2011年市場(chǎng)供應(yīng)偏低一般地。根據(jù)2009年下半年和2010年上半年的新開(kāi)工面積，可大致推算2011年新房銷(xiāo)售面積。2009年和2010年，深圳市新建商品住宅新開(kāi)工面積均很低，相當(dāng)于近5年平均值（460萬(wàn)平方米）的74%。假設(shè)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有捂盤(pán)惜售等行為，同時(shí)假設(shè)深圳新建商品住宅開(kāi)工面積在不同月份之間是均勻分布的，則2011年深圳新建住房面積估計(jì)為340萬(wàn)平方米，這一水平只相當(dāng)于近5年新建商品住房銷(xiāo)售面積（514萬(wàn)平方米）的三分之二。一方面，新房市場(chǎng)供給不足，另一方面，自住型需求依然很旺盛。因此，深圳目前的房?jī)r(jià)將得到向上有力的支撐。 深圳樓市將保持平穩(wěn)發(fā)展中央政府一方面看見(jiàn)了高房?jī)r(jià)招致的“民生”問(wèn)題，另一方面又要接納了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的拉動(dòng)。地方政府一方面受到中央政府的高壓，另一方面擺脫不了土地財(cái)政的誘惑。有房一族雖然不再害怕房?jī)r(jià)的飚漲，但又擔(dān)心房?jī)r(jià)的大跌令財(cái)富縮水。越來(lái)越多的潛在購(gòu)房者在不斷上漲的房?jī)r(jià)面前備受煎熬，又在中央政府的嚴(yán)厲調(diào)控聲中得到一絲慰藉。總之，一方面，調(diào)控政策繼續(xù)趨緊；另一方面，市場(chǎng)上升的因素依然存在。市場(chǎng)在“看不見(jiàn)的手”和“看得見(jiàn)的手”的博弈中保持平穩(wěn)發(fā)展。 5. 結(jié)束語(yǔ)作為一個(gè)一線城市，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高是顯而易見(jiàn)的。貨幣的過(guò)度供應(yīng)和住房短期供給的不足，是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)過(guò)高的根本原因。2010 年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓，主要是通過(guò)抑制投資投機(jī)需求、增加保障房供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。一系列政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增長(zhǎng)乏力，價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭得到一定程度的遏制。我們預(yù)計(jì)，深圳市2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)發(fā)展。一方面，市場(chǎng)供給出現(xiàn)偏緊，需求依然旺盛，房?jī)r(jià)上漲的因素依然存在；另一方面，調(diào)控政策繼續(xù)趨緊。兩者的博弈導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)發(fā)展。 附錄1 房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)GDP房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)具有重要作用。房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，涉及行業(yè)多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中。近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)投資額占城鎮(zhèn)投資總額比重一直保持在20%以上。圖3 房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資及其占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，鵬元整理 附錄2 地方政府依賴土地財(cái)政招拍掛制度是土地現(xiàn)實(shí)供應(yīng)的基本模式。自招拍掛實(shí)施以來(lái)，地方財(cái)政收入的一半來(lái)自于土地出讓收入。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。土地財(cái)政已成為越來(lái)越多的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所依賴的模式。表 11 2007～2010年土地出讓收入、地方財(cái)政收入年度2007年2008年2009年2010年土地出讓收入（萬(wàn)億元） 地方財(cái)政收入（萬(wàn)億元） 占比%%%%資料來(lái)源：國(guó)家財(cái)政部，鵬元整理根據(jù)財(cái)政部2011年3月5日提請(qǐng)十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議審議的《關(guān)于2010年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2011年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》，2011年擬安排財(cái)政赤字9,000億元，其中中央財(cái)政赤字7,000億元，繼續(xù)代發(fā)地方債2,000億元并納入地方財(cái)政預(yù)算。這樣的安排主要是考慮到2011年財(cái)政收支矛盾仍然十分突出。高額的土地出讓收入有利于緩解地方財(cái)政收支矛盾。此外，地方政府還以土地增值稅、企業(yè)所得稅等方式從事房地產(chǎn)企業(yè)獲得大量收益。若房?jī)r(jià)大幅跌落，土地出讓收入隨之銳減，地方財(cái)政收支矛盾愈加突出，地方政府很有可能出臺(tái)政策“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。 聲 明本報(bào)告版權(quán)為鵬元資信評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本公司”）所有。未經(jīng)書(shū)面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、發(fā)表或引用。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并注明出處為“鵬元評(píng)級(jí)研究”，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本報(bào)告的信息來(lái)源于已公開(kāi)的資料，本公司對(duì)該等信息的準(zhǔn)確性、完整性或可靠性不作任何保證。本公司對(duì)本報(bào)告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改。本公司、本公司分析師亦不因使用本報(bào)告或報(bào)告所載內(nèi)容引起的任何損失承擔(dān)任何責(zé)任。分析師： 江杰 董斌聯(lián)系電話：075582872308傳真：075582872090電子郵箱：jiangj@地址：福田區(qū)深南大道7008號(hào)陽(yáng)光高爾夫大廈三樓30
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