20xx年房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)20xx年度房地產(chǎn)業(yè)分析報告-資料下載頁
2025-04-14 04:49本頁面
【正文】 萬平方米（含城市更新方式建設(shè)住房1800萬平方米），保障性住房14萬套、建筑面積770萬平方米；截止2010年底，深圳市商品住房累計新開工面積2,，竣工面積1,；、建筑面積約1,267萬平方米，竣工（含籌集）約2萬套，實際分配8,209套。深圳安托山保障性住房（僑香村、深云村）原定2009年初進行配售，到目前配售還沒有完成。根據(jù)2011年1月深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公示的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（20112015）》（征求意見稿），“十二五”期間，深圳市規(guī)劃建設(shè)各類住房54萬套、總建筑面積4,076萬平方米。其中，建設(shè)商品住房30萬套、建筑面積2,700萬平方米；建設(shè)和籌集保障性住房24萬套、建筑面積1,376萬平方米，全面解決新增戶籍低收入居民家庭的住房困難，重點解決人才住房問題，逐步將非戶籍常住低收入居民納入住房保障范圍。另外，根據(jù)規(guī)劃，“十一五”規(guī)劃確定的保障性住房建設(shè)與供應(yīng)目標中未完成的部分，必須在“十二五”期內(nèi)完成，并達到分配或供應(yīng)條件，而不納入“十二五”規(guī)劃住房建設(shè)目標。 “十一五”期間，深圳市保障性住房建設(shè)分配不理想，保障性住房開工率、竣工率和分配率較低，未來深圳市政府保障性住房若能按時完工并分配，將有效緩解市場供應(yīng)緊張的局面。 小結(jié)2010年政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路是“抑需求促供給”。抑需求的政策主要包括差別化信貸政策、限購令、加息、契稅等，促供給的政策主要包括保障房政策、土地政策、預售制度完善、預售資金監(jiān)管等。在減少市場有效需求的同時，擴大市場有效供給，達到遏制房價過快上漲的目的?？傮w來看，在國家和深圳市各項調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)投機行為得到了有效控制，房價快速上漲的勢頭得到了一定的遏制，市場成交規(guī)模顯著下降。 4. 2011年深圳房地產(chǎn)市場預測 房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)、深化中國房地產(chǎn)市場調(diào)控，自2003年就已經(jīng)開始。為什么房價在政府的調(diào)控聲中“越調(diào)越高”？我們認為，中央政府對房地產(chǎn)市場屢次調(diào)控的失效，與如下幾個深層次因素密切相關(guān)：貨幣政策、一二線城市的快速發(fā)展、居民財富的增長、土地財政、保障住房的缺位、土地招拍掛制度、收入分配方式、投資品的匱乏等。這幾個方面的問題是長期政治、經(jīng)濟、社會發(fā)展過程中積累的結(jié)果，不可能在短期內(nèi)得到有效解決。這也就意味著中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的路還很長，任務(wù)還很艱巨。從老百姓的期望來看，2010年宏觀調(diào)控是失效的，房價依然高居不下，這就決定了這一輪的宏觀調(diào)控并沒有結(jié)束?？缛?011年，中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控還將繼續(xù)和深化。政府必須通過宏觀調(diào)控實現(xiàn)“取信于民”的政治目標。面對高房價，溫家寶總理、李克強副總理、政府官員雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實卻嚴重影響了政府部門的公信力，如何取信于民成為政府調(diào)控樓市的當務(wù)之急，可以說2010年中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在很大程度上已經(jīng)演變成為一個政治問題。在當前情況下，調(diào)控政策一旦松動或退出，一定會導致市場報復性的上漲，已經(jīng)取得的調(diào)控成果將前功盡棄，招致更大的民怨以及政府公信力的再一次喪失。我們認為，若房價出現(xiàn)快速上漲跡象，政府很可能出臺更嚴厲的調(diào)控政策，如嚴格實行問責制、進一步限購限貸、征收物業(yè)稅等。 2011年市場供應(yīng)偏低一般地。根據(jù)2009年下半年和2010年上半年的新開工面積，可大致推算2011年新房銷售面積。2009年和2010年，深圳市新建商品住宅新開工面積均很低，相當于近5年平均值（460萬平方米）的74%。假設(shè)開發(fā)商沒有捂盤惜售等行為，同時假設(shè)深圳新建商品住宅開工面積在不同月份之間是均勻分布的，則2011年深圳新建住房面積估計為340萬平方米，這一水平只相當于近5年新建商品住房銷售面積（514萬平方米）的三分之二。一方面，新房市場供給不足，另一方面，自住型需求依然很旺盛。因此，深圳目前的房價將得到向上有力的支撐。 深圳樓市將保持平穩(wěn)發(fā)展中央政府一方面看見了高房價招致的“民生”問題，另一方面又要接納了房地產(chǎn)業(yè)對GDP的拉動。地方政府一方面受到中央政府的高壓，另一方面擺脫不了土地財政的誘惑。有房一族雖然不再害怕房價的飚漲，但又擔心房價的大跌令財富縮水。越來越多的潛在購房者在不斷上漲的房價面前備受煎熬，又在中央政府的嚴厲調(diào)控聲中得到一絲慰藉?？傊环矫?，調(diào)控政策繼續(xù)趨緊；另一方面，市場上升的因素依然存在。市場在“看不見的手”和“看得見的手”的博弈中保持平穩(wěn)發(fā)展。 5. 結(jié)束語作為一個一線城市，深圳市房地產(chǎn)市場價格偏高是顯而易見的。貨幣的過度供應(yīng)和住房短期供給的不足，是導致房地產(chǎn)價格持續(xù)過高的根本原因。2010 年以來國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓，主要是通過抑制投資投機需求、增加保障房供給、加強市場監(jiān)管等手段來遏制房價過快上漲。一系列政策的出臺使房地產(chǎn)市場交易量增長乏力，價格快速上漲的勢頭得到一定程度的遏制。我們預計，深圳市2011年房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)發(fā)展。一方面，市場供給出現(xiàn)偏緊，需求依然旺盛，房價上漲的因素依然存在；另一方面，調(diào)控政策繼續(xù)趨緊。兩者的博弈導致房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)發(fā)展。 附錄1 房地產(chǎn)業(yè)拉動GDP房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級具有重要作用。房地產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及行業(yè)多。據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。近年來房地產(chǎn)業(yè)投資額占城鎮(zhèn)投資總額比重一直保持在20%以上。圖3 房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資及其占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重 資料來源：國家統(tǒng)計局，鵬元整理 附錄2 地方政府依賴土地財政招拍掛制度是土地現(xiàn)實供應(yīng)的基本模式。自招拍掛實施以來，地方財政收入的一半來自于土地出讓收入。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。土地財政已成為越來越多的城市經(jīng)濟發(fā)展所依賴的模式。表 11 2007～2010年土地出讓收入、地方財政收入年度2007年2008年2009年2010年土地出讓收入（萬億元） 地方財政收入（萬億元） 占比%%%%資料來源：國家財政部，鵬元整理根據(jù)財政部2011年3月5日提請十一屆全國人大四次會議審議的《關(guān)于2010年中央和地方預算執(zhí)行情況與2011年中央和地方預算草案的報告》，2011年擬安排財政赤字9,000億元，其中中央財政赤字7,000億元，繼續(xù)代發(fā)地方債2,000億元并納入地方財政預算。這樣的安排主要是考慮到2011年財政收支矛盾仍然十分突出。高額的土地出讓收入有利于緩解地方財政收支矛盾。此外，地方政府還以土地增值稅、企業(yè)所得稅等方式從事房地產(chǎn)企業(yè)獲得大量收益。若房價大幅跌落，土地出讓收入隨之銳減，地方財政收支矛盾愈加突出，地方政府很有可能出臺政策“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。 聲 明本報告版權(quán)為鵬元資信評估有限公司（以下簡稱“本公司”）所有。未經(jīng)書面許可，任何機構(gòu)和個人不得以任何形式翻版、復制、發(fā)表或引用。如征得本公司同意進行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并注明出處為“鵬元評級研究”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。本報告的信息來源于已公開的資料，本公司對該等信息的準確性、完整性或可靠性不作任何保證。本公司對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改。本公司、本公司分析師亦不因使用本報告或報告所載內(nèi)容引起的任何損失承擔任何責任。分析師： 江杰 董斌聯(lián)系電話：075582872308傳真：075582872090電子郵箱：jiangj@地址：福田區(qū)深南大道7008號陽光高爾夫大廈三樓30
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