【正文】 面的問題是長期政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展過程中積累的結(jié)果，不可能在短期內(nèi)得到有效解決。另外，根據(jù)規(guī)劃，“十一五”規(guī)劃確定的保障性住房建設(shè)與供應(yīng)目標(biāo)中未完成的部分，必須在“十二五”期內(nèi)完成，并達(dá)到分配或供應(yīng)條件，而不納入“十二五”規(guī)劃住房建設(shè)目標(biāo)。財(cái)政部、國稅總局對(duì)公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)公租房經(jīng)營管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征；對(duì)經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅。2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套，基本建成370萬套；2011年更是提出全國要建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造1,000萬套。 限購令對(duì)國人限購，是2010年出現(xiàn)的房地產(chǎn)調(diào)控新舉措。12月25日，央行年內(nèi)二度加息。國務(wù)院政策共八條，其中包括強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。與過往的調(diào)控政策相比，2010年的綜合政策引領(lǐng)的調(diào)控風(fēng)暴可謂空前，三次調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)。通知要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)；堅(jiān)決抑制不合理住房需求；增加住房有效供給；加快保障性安居工程建設(shè)；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。這些調(diào)控政策的效果，目前從整體上看，初見成效但有待鞏固。3. 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析2010年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策調(diào)控年”。截止2009年末，（%）。這些都表現(xiàn)出明顯的城市化特征。投資性需求的特征是住房租金／房?jī)r(jià)越高，購買量越大。表 7 2010年深圳市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售明細(xì)（單位：萬M2）年度全市羅湖福田南山鹽田寶安龍崗2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 合計(jì)2, 資料來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站，鵬元整理2010年，%，但是仍處于近5年的較低水平，未來新建商品住宅的市場(chǎng)供給較為有限。根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2010年度實(shí)施計(jì)劃》，截至2009年11月底，預(yù)計(jì)可形成商品住房批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積約為700萬平方米。 開發(fā)商大量囤地開發(fā)商之所以囤積土地，一則是為了保障開發(fā)的可持續(xù)性，二則與市場(chǎng)行情及其資金狀況有關(guān)。2010年北京、上海、大連3大城市土地出讓金大幅度超過千億元，分別達(dá)到1,628億元、1,530億元和1,117億元。影響住房供給的長期性因素，應(yīng)推土地供應(yīng)。很多人認(rèn)為，貨幣供應(yīng)如此充裕，通貨膨脹只是一個(gè)時(shí)間問題。下面逐一加以分析。根據(jù)加拿大Nicola財(cái)務(wù)集團(tuán)2003年的一項(xiàng)研究報(bào)告，美國、英國、澳大利亞1975～1992年的房?jī)r(jià)租金比的平均值在100左右，年租金收益率在12%左右 《向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)》，曹建海，中信出版社，2010年1月。表 1 深圳市歷年商品房、商品住宅、二手住宅銷售面積（單位：萬M2）年度商品房銷售面積商品住宅銷售面積二手住宅成交面積2010年2009年1,2008年2007年2006年合計(jì)2, 2, 4, 數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)網(wǎng)站，鵬元整理（），%；9月份以后隨著自住型需求爆發(fā)入市，銷售水平明顯上升。兩者的博弈導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)發(fā)展。過去10年中國M2的年均增速為18%，；而CPI 10年累計(jì)漲幅都不超過25%，流動(dòng)性過剩的結(jié)果是貨幣流向以房地產(chǎn)為首選的“資產(chǎn)池”。貨幣的過度供應(yīng)和住房短期供給不足，是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高的根本原因。一方面，市場(chǎng)供給出現(xiàn)偏緊，需求依然旺盛，房?jī)r(jià)上漲的因素依然存在；另一方面，調(diào)控政策繼續(xù)趨緊。，%；當(dāng)年二手房成交面積也顯著下滑，%。世界銀行曾對(duì)1998年世界各國房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行比較，在納入統(tǒng)計(jì)的96個(gè)國家和地區(qū)中， 《向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)》，曹建海，中信出版社，2010年1月。計(jì)算公式是住宅價(jià)格與月租金之比。主要原因有三：（1）貨幣大量供應(yīng)，（2）住房供給不足，（3）住房需求平穩(wěn)增長。流動(dòng)性過剩的結(jié)果是貨幣流向以房地產(chǎn)為首選的“資產(chǎn)池”，目前中國住宅類房產(chǎn)的總市值大約為100萬億元 《“通脹恐懼癥”的背后》，李迅雷，《新財(cái)富》2011年1月。由于人們擔(dān)心儲(chǔ)蓄或收入縮水，防通脹的觀點(diǎn)也很“根深蒂固”。從整體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著供給不足。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，比2009年的9,230億元增加3,155億元，增幅約為34%。開發(fā)商一地難求，位于龍崗寶荷路的G021090004地塊，拍出6,313元／平方米的樓面地價(jià)，成為2010年度的地王。從目前內(nèi)地上市公司的開發(fā)速度來看，這一存儲(chǔ)量足夠內(nèi)地上市房企開發(fā)6年左右，內(nèi)地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。2010年下半年剛性需求入市猛增遭遇住房供給不足，房?jī)r(jià)由此繼續(xù)上漲。而投機(jī)性需求的特征是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期越大，成交量越大。自80年代以來，深圳市GDP增速一直居國內(nèi)前列，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，基礎(chǔ)設(shè)施日益現(xiàn)代化。深圳市人口逐年增多（見圖3）。 小結(jié)貨幣過度供應(yīng)、土地供應(yīng)偏緊、開發(fā)商大量囤地、新房供應(yīng)量不足、需求平穩(wěn)增長等因素，導(dǎo)致了深圳市房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)高漲。2011年1月國務(wù)院又推出八條房地產(chǎn)調(diào)控措施。為進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題。綜合政策的出臺(tái)，往往能夠起到逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的效果。央行、銀監(jiān)會(huì)各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款；對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、。 加息10月19日，央行宣布自20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。未來通脹壓力猶存，抗通脹將成為2011年的首要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，連續(xù)加息可能性依然較大，對(duì)樓市的影響也不容小覷。 保障房政策 中央政府保障房建設(shè)政策2010年，中央政府把保障房建設(shè)提高到了前所未有的高度，對(duì)廉租房和公共租賃房的建設(shè)分別作出了建筑面積、承租方式以及租金管理等方面的詳細(xì)規(guī)定。國土部、住建部確保保障房及中小套型普通商品住房用地不低于總量70％，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房；加快推進(jìn)住房用地供應(yīng)和建設(shè)項(xiàng)目的審批。其中，建設(shè)商品住房30萬套、建筑面積2,700萬平方米；建設(shè)和籌集保障性住房24萬套、建筑面積1,376萬平方米，全面解決新增戶籍低收入居民家庭的住房困難，重點(diǎn)解決人才住房問題，逐步將非戶籍常住低收入居民納入住房保障范圍。為什么房?jī)r(jià)在政府的調(diào)控聲中“越調(diào)越高”？我們認(rèn)為，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)屢次調(diào)控的失效，與如下幾個(gè)深層次因素密切相關(guān)：貨幣政策、一二線城市的快速發(fā)展、居民財(cái)富的增長、土地財(cái)政、保障住房的缺位、土地招拍掛制度、收入分配方式、投資品的匱乏等。我們認(rèn)為，若房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲跡象，政府很可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，如嚴(yán)格實(shí)行問責(zé)制、進(jìn)一步限購限貸、征收物業(yè)稅等。地方政府一方面受到中央政府的高壓，另一方面擺脫不了土地財(cái)政的誘惑。一系列政策的出臺(tái)使房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量增長乏力，價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭得到一定程度的遏制。圖3 房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資及其占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，鵬元整理附錄2 地方政府依賴土地財(cái)政招拍掛制度是土地現(xiàn)實(shí)供應(yīng)的基本模式。若房?jī)r(jià)大幅跌落，土地出讓收入隨之銳減，地方財(cái)政收支矛盾愈加突出，地方政府很有可能出臺(tái)政策“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康