【正文】 和社會效益，不斷增強企業(yè)的自我發(fā)展能力。優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，全面提高企業(yè)員工的政治、文化和業(yè)務(wù)素質(zhì)。樂山市房屋拆遷主管部門要加強宣傳，通過細致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險。對資本金達不到規(guī)定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產(chǎn)生。要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅持樂山市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。根據(jù)住房市場化進程的要求，及時轉(zhuǎn)變政府職能，從原來對房地產(chǎn)的直接管理轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控。進一步提高市民素質(zhì)，營造良好的城市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。通過規(guī)劃引導(dǎo)，改善城市人口分布現(xiàn)狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，提升城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。樂山市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。6推行戶型評審工作引導(dǎo)樂山市房地產(chǎn)設(shè)計向功能布局合理、尺度適宜，把保證房地產(chǎn)全壽命周期作為原則要體現(xiàn)以人為本，要滿足多層次、多類型和不同標準的市場需求，并適應(yīng)樂山市經(jīng)濟發(fā)展水平。樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的主要內(nèi)容是：提高房地產(chǎn)建設(shè)的工業(yè)化、集約化水平和勞動生產(chǎn)率，提高房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計水平，基本解決房地產(chǎn)質(zhì)量通病，提高房地產(chǎn)建筑材料、產(chǎn)品質(zhì)量，提高房地產(chǎn)工程質(zhì)量、功能質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量，節(jié)能降耗，保護環(huán)境，依托科技進步，增加房地產(chǎn)科技含量，提高科技進步對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢獻率，加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)改造升級，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。這里固然由經(jīng)營管理方面的原因，但是從房地產(chǎn)角度看，其定位，規(guī)劃創(chuàng)意，營銷等方面都有很大的提升空間。2004年，較2003年增長了12％，發(fā)展的勢頭強勁?？偲饋碚f，樂山市市區(qū)的酒店業(yè)已具備了一定的接待能力，但多以行業(yè)對口接待為主，尚未形成市場化的結(jié)構(gòu)體系，企業(yè)競爭壓力也并不明顯。2 酒店房地產(chǎn)檔次較低，未形成合理的結(jié)構(gòu)體系樂山市的酒店以三星級以下為主，中高檔次設(shè)施較少。土地市場迫切要求建立公開、公正、透明和依法運作的市場機制，以保證開發(fā)商在市場化下平等競爭。樂山市現(xiàn)有本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)46家，2004年開發(fā)投資約7億元。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。貸款增長過猛勢必造成融資格局進一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對銀行貸款的依賴增強，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，沒有資金就沒有房地產(chǎn)。受到封頂之后才能辦理按揭的限制，不少開發(fā)企業(yè)開始考慮如何盡快實現(xiàn)封頂，實現(xiàn)資金回籠?！?21號”文件和“18號”文件，是最近幾年出臺的兩個關(guān)鍵性文件。2004年樂山房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占65%，企業(yè)自籌占20%，定金及預(yù)收款占15%。二、樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題2004年樂山房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀據(jù)相關(guān)資料顯示：%；%；%，五、 商品房空置面積有所減少 今年以來，由于政府和企業(yè)采取了積極措施控制和消化空置房，商品房空置面積大幅增長的趨勢得到了有效控制，增長幅度呈逐月下降的態(tài)勢。總的來說。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。在國內(nèi)外旅游市場上成熟運行的、滿足不同層次需求的旅游線路還不多，特別缺乏吸引高消費市場的旅游產(chǎn)品。旅游過境地的市場地位勢必會制約旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速增長帶動了鋼鐵、建材、交通等一大批行業(yè)發(fā)展，表現(xiàn)出顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和“高增長產(chǎn)業(yè)群”特征，因此，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的通知》中明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。第三節(jié) 滿足人民日益增長的居住環(huán)境需要從2002年樂山市獲得聯(lián)合國第一個城市合作項目以來，樂山市的最佳人居環(huán)境優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，加之城市化進程的推進，住房制度改革的深化以及人們生活水平的提高等給房地產(chǎn)業(yè)帶來了廣闊的發(fā)展空間。由于樂山市景區(qū)的保護性制約條件極為嚴格，因此，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對于挖掘樂山市文化外延、擴充旅游服務(wù)功能、提升社會經(jīng)濟價值具有重大的意義。2003年，省委、省政府做出了把峨眉山建設(shè)為“中國第一山”的重大戰(zhàn)略決策，這是對樂山發(fā)展的新要求，是實踐“三個代表”的新舉措，是區(qū)域旅游經(jīng)濟的新整合，是樂山發(fā)展的新機遇。樂山市城市建設(shè)堅持以“建設(shè)具有最佳人居和最佳創(chuàng)業(yè)環(huán)境的生態(tài)旅游城市”為目標，切實加強城市形象、生態(tài)環(huán)境和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鄉(xiāng)建設(shè)步伐加快，城市品味大大提高。 二、原先樂山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導(dǎo)致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。由于水平有限，不妥之處在所難免，忘各位同行和老師批評指正。2003年四川省政府、樂山市政府提出了“打造中國第一山”的宏偉計劃，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了難得的機遇。經(jīng)過分析，筆者認為，唯有確立科學(xué)的、因地制宜的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以市場需求為導(dǎo)向，利用比較優(yōu)勢，創(chuàng)建有樂山特色的房地產(chǎn) 產(chǎn)品，形成自己的優(yōu)勢；建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)業(yè)體系，并創(chuàng)造有利于樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境。2004年，是樂山市房地產(chǎn)最為火爆的一年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資71224萬元，增長18％；施工面積98．24萬平方米，增長2．8%。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，交易總額達22700萬元，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。摘 要四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區(qū)位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環(huán)水繞。上篇從分析房地產(chǎn)業(yè)的重要性入手，通過對樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問題分析，闡述了樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是經(jīng)營城市的必然要求，有助于 “精雕細刻山水城市”計劃的實現(xiàn)，有助于促進經(jīng)濟的發(fā)展，人民居住環(huán)境的改善；同時也根據(jù)樂山房地產(chǎn)發(fā)展的情況分析了存在的種種問題：樂山房地產(chǎn)規(guī)模??；產(chǎn)品特色不突出；企業(yè)融資渠道單一；房地產(chǎn)市場不規(guī)范等等。因此在這一思想的知道下，樂山房地產(chǎn)在城市建設(shè)中的作用體現(xiàn)在：一、在城市形象的提升過程中，房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮著物質(zhì)載體的作用；同時房地產(chǎn)發(fā)展也對城市形象的具體塑造和提升起到巨大的反作用。經(jīng)過幾年努力，調(diào)整、補充、完善了城市總體規(guī)劃，重點實施了“新城區(qū)”建設(shè)，特別是在城市中心規(guī)劃了約6平方公里的城市綠心，顯示出城市建設(shè)的別具匠心。第二節(jié) 符合“精雕細刻山水城市”發(fā)展的理念天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州。不求最大，但求最佳，不斷追求城市個性，塑造風(fēng)格獨特的城市品牌，創(chuàng)造人與自然的和諧。樂山是一座三面環(huán)水的城市，不可多得的自然風(fēng)光，使其城市在山水中，山水在城市中；樂山又是一座歷史文化名城，精英薈萃，珍品遍布，因此如何構(gòu)筑其有別于其它現(xiàn)代都市的特色是擺在大家面前的很重要的課題。同時房地產(chǎn)業(yè)對于人們生活水平的提高和居住環(huán)境的改變發(fā)揮著直接的作用。在持續(xù)有力的房地產(chǎn)消費需求支持下，房地產(chǎn)投資拉動GDP增長的作用日漸突出。市內(nèi)旅游配套設(shè)施不足，娛樂和購物活動單調(diào)，缺少有地方娛樂特色的民俗娛樂活動和專營旅游商品和土特產(chǎn)的購物街區(qū)。第五節(jié) 樂山房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要一個企業(yè)要生存發(fā)展，他必須要面對殘酷的市場競爭。其主要原因是花城左岸推出“10年7%保底投資計劃”和時代廣場二期呈現(xiàn)交房，刺激了商鋪投資，帶動了商鋪等非住宅銷售。這反映出房地產(chǎn)開發(fā)有充足的資金作保證。而且，由于樂山房地產(chǎn)開發(fā)的無序競爭，導(dǎo)致開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理。在中國現(xiàn)有市場經(jīng)濟條件下，間接融資是主要方式，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。在樂山房地產(chǎn)業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例?！?21號”文件對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生了多方面影響。有專家認為，2004年是房地產(chǎn)行業(yè)實行企業(yè)重整的“企業(yè)年”。 房地產(chǎn)融資存在的問題這三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。二是外部融資。與四川同等城市樓盤相比，樂山市市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)顯得波瀾不驚。五、房地產(chǎn)產(chǎn)品特色不突出1 樂山市旅游房地產(chǎn)主題不突出、發(fā)展緩慢旅游房地產(chǎn)是結(jié)合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢開發(fā)房地產(chǎn)，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機結(jié)合的房地產(chǎn)形式。金海棠賓館是典型的新興城市型酒店，主題特色和服務(wù)概念模糊，但商務(wù)會議與休閑設(shè)施較齊全，目前，樂山市高規(guī)格的接待基本都放在此。但樂山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長，是伴隨中國旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。圖示：通過對樂山市核心商圈不同地段的摸底調(diào)查，得出目前樂山市具有代表性商鋪租賃價格：牛耳橋是進出樂山的北大門,其地理位置相當重要,每天的人流量非常大,此處目前是樂山商品批發(fā)的集散地,影響力輻射整個樂山,由于處于黃金地段,各商家爭奪很激烈,與牛耳橋地理位置相類似的是高北門,也是黃金地段,唯一不同的是這里主要經(jīng)營的是高檔品牌服裝,.玉堂街在樂山老城區(qū)由相當?shù)挠绊懥?但是隨著城市的拓展,丁冬街也是樂山的一條主干道,但由于地勢不平坦,所以影響了價值的提升,目前租金維持在50元80元/平方米之間目前樂山在權(quán)力打造的新城市商業(yè)圈主要在樂山新廣場附近,但是由于人氣不足,.通過在樂山市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)房地產(chǎn)卻仍處在沿街為市的階段，不僅如此，其主要經(jīng)營的仍是低端市場用以滿足本地區(qū)消費者的產(chǎn)品，樂山市的商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)仍很傳統(tǒng)。從以上幾個大型商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況看來，樂山的大型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展任重道遠。加快完善房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、施工、物業(yè)管理和材料，部品等方面的標準體系，加強對房地產(chǎn)安全、健康、環(huán)保、節(jié)能等方面標準的研究、編制，推廣應(yīng)用先進適用的技術(shù)。加強城市規(guī)劃的實施力度和深度，從城市運營的高度規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。建筑風(fēng)貌上，以傳統(tǒng)川西民居為主，實現(xiàn)一街一景、一區(qū)一景。實施“凈化工程”，搞好城市垃圾、污水的無公害化處理，大力推廣清潔能源，嚴格控制煙塵和噪聲排放，保護好樂山市優(yōu)質(zhì)的空氣和水源，創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市和國家級生態(tài)城市。要加強房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵危舊住房的改造。要完善個人住房貸款管理辦法，規(guī)范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業(yè)務(wù)的標準化，逐步建立并完善個人征信系統(tǒng)。樂山市要采取切實可行的措施，進一步完善經(jīng)濟適用住房政策，要加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學(xué)性和適用性。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。針對樂山市房地企業(yè)普遍存在大企業(yè)不強、小企業(yè)不專的問題，產(chǎn)業(yè)集中度低、行業(yè)競爭力低。六、不斷研究、提高技術(shù)含量，堅持把創(chuàng)新作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要途徑。 樂山市房地產(chǎn)項目的文化主題應(yīng)與樂山市的城市定位和特征相吻合的，它應(yīng)該具備生態(tài)、環(huán)境、旅游休閑的元素，富于地方歷史文化內(nèi)涵，同時具有衍生為全國性，乃至國際性文化的可能，能夠為所用，也能夠為造景、造環(huán)境所用，使之不是停留在概念上，而是能夠具化為實體，易于接受。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，滿足消費市場和資金市場的需求。由于位處川西和成都平原之間的特殊位置，樂山市更彰顯了一種特殊的文化魅力，它以山水文化為中心，孕育了佛教文化，融會了川西藏羌文化和成都平原的蜀漢歷史文化，并吸收了儒教、道教、伊斯蘭教等多種元素。調(diào)動當?shù)鼐用駥Ρ镜貍鹘y(tǒng)文化的更大關(guān)注，鼓勵全民參與文化的保護和發(fā)揚，推動樂山市歷史文化復(fù)興工程得到廣泛的社會支持。綜上所述，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向為：以佛教文化為核心，以樂山市本土文化、四川天府文化為依托，以主題休閑和特色游憩為主題，兼顧觀光、娛樂、度假、購物、會議功能，凸現(xiàn)樂山市城市的歷史文化特色和生態(tài)城市型文化休閑特色。首創(chuàng)融資除傳統(tǒng)的方法：自有資金、銀行貸款、客戶資金(預(yù)售回款)外，還有6個渠道：一是發(fā)債券；二是國內(nèi)上市公司，資本市場融資；三是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資；四是吸收海外基金；五是施工企業(yè)墊資；六是房地產(chǎn)基金。只要合作能成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。第六章 以市場需求為導(dǎo)向，配合城市建設(shè)的需要第一節(jié) 明確細分市場和目標客戶群所謂市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場(總體市場通常太大以致企業(yè)很難為之服務(wù))劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。對于樂山市的這種“苛刻”的規(guī)劃要求，別墅的開發(fā)正在成為一種趨勢。成樂高速公路的貫通，在縮短了成都與樂山市距離的同時，也為這一區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)提供了有利的發(fā)展條件。通過與樂山市景區(qū)的互動，產(chǎn)生倍數(shù)效應(yīng)，促使樂山市的城市旅游休閑地產(chǎn)不斷升級，為吸引更多的市場細分顧客群，如度假者、會議客人等創(chuàng)造條件。三是產(chǎn)權(quán)酒店，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司進行分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。除了自然稟賦外還有區(qū)位、空間的優(yōu)勢，使得樂山市成為全省的5大旅游品牌之一。樂山市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展運營，必須充分考慮樂山市的城市定位、經(jīng)營理念和旅游功能。雖然，成都人對休閑的追求遠不止此，與國際接軌，與時尚接軌也開始形成新樂山休閑生活的潮流，但在成都范圍內(nèi)，目前尚沒有一個能夠集中引領(lǐng)、體現(xiàn)成都新的休閑觀念，乃至新的城市生活觀的項目。實際上，樂山市必須在成都經(jīng)濟圈中努力尋找差異化、個性化的定位，重點發(fā)展局部城市功能，以局部帶整體，才有可能在城市經(jīng)營中起到示范作用。由于樂山市本市總體消費能力不高，城市擴張速度有限，在經(jīng)過最初幾年的房地產(chǎn)開