【正文】 少有成功的案例，據(jù)筆者實地考察，目前比較成功的有依青衣江而建的山水灣別墅，靠近城市森林的居雅苑，從他們推出市場受到消費者的追捧來看，旅游與房地產(chǎn)的結合還有很大的潛力可挖，需要樂山各方面的共同努力。不僅對以后自身的發(fā)展不利，而且也對樂山市房地產(chǎn)業(yè)的整體效益，整體形象也不利。目前主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。綜合有關專家對房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資。房地產(chǎn)資金主要來自銀行貸款。作為資金密集型的行業(yè)，解決好房地產(chǎn)融資問題已經(jīng)迫在眉睫?！?21號”文件出臺后，這樣的房地產(chǎn)企業(yè)要么發(fā)展壯大自己，要么與其他企業(yè)合作，要么被淘汰。盡管有房地產(chǎn)泡沫之爭及央行政策出臺等因素作用，但開發(fā)資金相對取得較大程度增長，2004年樂山房地產(chǎn)到位資金累計為92635萬元，%，是1995年以來的最高增幅?！凹蕖?。四、 商品房價格走勢基本平穩(wěn) 2004年，樂山商品房銷售形勢較好，%；其中，%，且個人購房比例占其總銷售面積的95%，是拉動樂山房地產(chǎn)增長的主要動力。其原因是隨著2004年樂山房價的大幅上揚，促使一些已購新房的居民紛紛將二手房推向市場，促使二手房價也隨之上漲。所以樂山房地產(chǎn)企業(yè)首先要面對的問題是如何在政策的指引下，合理有序的開發(fā)。旅游產(chǎn)品開發(fā)建設脫節(jié)成熱的旅游產(chǎn)品是由開發(fā)建設成熟的旅游景區(qū)、配套完善的基礎服務設施以及在旅游市場中運行相對固定的旅游線路共同構成的。房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值占全市國內(nèi)生產(chǎn)總值比例從1995年的2%%。房地產(chǎn)的發(fā)展在促進城市的建設同時，也給老百姓帶來了切身的好處。比如，樂山舊城留有歷代的建筑，現(xiàn)存的“匯江門”、“麗正門”、“鐵牛門”都是不可多得的城門遺址，貫穿其中的古城垣依山傍水、雄渾古拙，更加體現(xiàn)了樂山“三江索回于急流，郡宛中央”的奇?zhèn)ソ翘厣f城區(qū)內(nèi)的老宵頂、叮咚井等眾多的文物古跡，也是久負盛名。也可以說，房地產(chǎn)業(yè)對實現(xiàn)目標具有舉足輕重的作用。改革開放以來，樂山以開放的姿態(tài)，好客的熱情，先后同日本、美國、澳大利亞等50多個國家和地區(qū)建立了友好交往和經(jīng)濟協(xié)作關系，一批國際財團和企業(yè)相繼來樂山投資成功，每年引進外資和出口創(chuàng)匯均位于四川省前列，摩托羅拉公司在中國的第一個合資企業(yè)——菲尼克斯就建設在這里，樂山正在成為中國西部的投資熱土。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之上，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。城市基礎設施和公用設施建設、舊城改造和新區(qū)開發(fā)、風景區(qū)建設、城市管理等工作均取得了一定成績，城市面貌發(fā)生了較大變化。近年，該市著力于獨特城市個性的保護和傳承，以保護世界文化遺產(chǎn)、經(jīng)營城市整體價值，提升綜合競爭力為目標，按“護其貌、顯其顏、保其韻、鑄其魂”的思路，實施城市整體規(guī)劃，初步形成了川西文化特征鮮明的城市總體風貌。從宏觀上要理清思路，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境；繼續(xù)深化機制改革，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；積極開拓房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道。在這樣一座美麗的城市里，作為樂山城市建設的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，在近幾年取得了很大的發(fā)展。在中國范圍內(nèi)，樂山城市的知名度非常低，不少外省人認為樂山是一個縣城。前言樂山市有非常豐富的自然資源和文化資源，舉世聞名的樂山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江匯合處。這與樂山市的城市定位和發(fā)展目標極不相稱。但是同時也應看到，樂山市區(qū)的房地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結構，房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務層次不能和區(qū)位優(yōu)勢、資源條件相匹配。從微觀上要以市場需求為導向，配合城市建設的需要；增強創(chuàng)新意識，開發(fā)出有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品；企業(yè)也需要苦練內(nèi)功，構建自己的核心競爭力。城市生活品質顯著改善，城市經(jīng)濟長足發(fā)展，城市綜合競爭力飛速提升。人均居住面積由1983年的4．。得力于大自然的神奇造化，樂山自古被視為祥瑞之地，享有“魚米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”之美譽，聯(lián)合國城市管理專家為樂山美麗的自然山水所折服，發(fā)出“森林在城市中，城市在山水中”的由衷贊嘆。 城市的建立和發(fā)展，標志著人類文明的進程。峨眉山和樂山大佛是世界自然與文化遺產(chǎn)，具有世界級的影響力。那么在樂山房地產(chǎn)規(guī)劃方面，既要滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，又要妥善處理好現(xiàn)存的文物古跡，充分展示樂山深厚的文化底蘊和不可多得的山水風光，提高城市品位，增強中心城區(qū)凝聚人氣。第四節(jié) 樂山經(jīng)濟發(fā)展的需要一、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)1998年至2003年,%、11%、%、%、%，房地產(chǎn)投資增長速度遠高于GDP增長速度，對拉動國民經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。從上面的數(shù)據(jù)可以得出，房地產(chǎn)投資與消費已經(jīng)成為樂山市國民經(jīng)濟增長的重要因素。樂山市在旅游景區(qū)景點的開發(fā)建設上已達到較高水平，但對水文化、佛教文化等主題旅游產(chǎn)品的挖掘和包裝還不夠，區(qū)域內(nèi)其他豐富的旅游資源還沒有合理開發(fā)利用，傳統(tǒng)觀光旅游產(chǎn)品趨于老化，餐飲，娛樂、休閑、度假、會議、會展等旅游項目開發(fā)與觀光產(chǎn)品尚未能有機結合，旅游產(chǎn)品的吸引力不強。從微觀層面來看，對樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及其對策的研究有助于樂山企業(yè)更好的把握歷史的趨勢及現(xiàn)實的要求，從而更有利于企業(yè)的發(fā)展壯大，在激烈的市場競爭中占得先機。而新建商品房價格的快速增長，也迫使許多購房者將目光轉向二手房。從供求量來看，2005銷售面積與竣工面積基本持平，供給略大于需求，市場供求總量基本平衡。樂山樓盤銷售火爆主要反映在住房方面，商鋪的銷售情況并不與住宅對等，據(jù)調(diào)查，目前樂山多數(shù)房地產(chǎn)項目的住宅銷售率達到了80%，更有不少項目的銷售率達到了95%，而樂山許多樓盤的商鋪銷售率都在30%左右，反映出樂山商業(yè)用房的銷售壓力很大。其中，國內(nèi)貸款為31652元，增長41%，企業(yè)自籌資金9490萬元，%；定金及預收款39868萬元，%；利用外資11625萬元，%。 樂山房地產(chǎn)融資收“121號”文件的影響很大。 其二，開發(fā)企業(yè)對于項目謹慎程度增加。該政策對資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)利好，有利于房地產(chǎn)企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展，將導致中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌。目前，樂山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨融資的主要問題有：。 。這種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積(%)長期持續(xù)大量積壓，開發(fā)企業(yè)無法支付銀行貸款與建筑商費用時，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自銀行貸款，最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項目開發(fā)，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。同時也造成整個城市規(guī)劃實施的協(xié)調(diào)困難。樂山大佛景區(qū)是樂山市旅游產(chǎn)業(yè)的龍頭，與峨眉山山基本形成了“二分天下”的局面。賓館擁有150間／套客房，房型較多，主要特色包括擁有大面積的戶外綠地及難得的森林風光，1300平方米的桑拿健身中心，并著力宣揚賓館是按國際綠色環(huán)保酒店設計建造。其中位于柏楊路的牛耳橋，位于嘉定南路的高北門已經(jīng)形成了樂山市的最核心商圈。樂山最早形成大型商業(yè)業(yè)態(tài)的華廈商業(yè)城,曾經(jīng)在市政府的扶持下得到了一定的發(fā)展,但是市場是無情的, 華廈商業(yè)城目前經(jīng)營慘淡,據(jù)筆者調(diào)查,出租率僅50%,尤其是二層、三層，出租率僅20%。第二節(jié) 構建現(xiàn)代化的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系認清當前樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢，始終把為老百姓謀福利當作指導思想，堅持可持續(xù)發(fā)展原則，依靠科技進步為手段，進行體制和管理上創(chuàng)新，厚積薄發(fā)，利用后發(fā)優(yōu)勢、相對優(yōu)勢大力推進現(xiàn)代化的樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系。4以整體廚衛(wèi)技術為重點推行菜單式裝修，滿足現(xiàn)代化家居生活需求。要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導作用。抓好信息基礎設施建設，推動網(wǎng)絡互聯(lián)互通和信息資源整合共享，推動企業(yè)積極運用信息技術，發(fā)展電子商務，推進公共服務領域信息化，構建現(xiàn)代化信息網(wǎng)絡體系。高水平經(jīng)營管理城市，把城市管理的重點轉移到增加城市內(nèi)涵和質量，提高城市的格調(diào)和品味。設計、建造大面積的綠色景觀，納入樂山市生態(tài)環(huán)境建設和保護工程體系，保證植物的多樣性，成為城市的綠肺。加快建立和完善房地產(chǎn)市場信啟、系統(tǒng)和預警預報體系。對經(jīng)過批準但尚未開工建設的項目用地，要加大清理力度，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。加強房屋拆遷管理，維護社會穩(wěn)定樂山市政府要認真貫徹《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)，嚴格按照條例規(guī)定的標準對被拆遷入進行補償。三、商業(yè)、酒店地產(chǎn)等對后期運營要求高的房地產(chǎn)項目可實施合作、合資、委托經(jīng)營管理等形式，引進先進的專業(yè)經(jīng)驗。七、強化運營服務質量，以滿足社會需要為目的，堅持普遍服務，更好地為人民服務，為城市經(jīng)濟發(fā)展服務、為社會進步及現(xiàn)代化建設服務。可以說，忽視了這種獨特的文化資源，樂山市的復興就無從談起。樂山市的區(qū)位、性質等特征，決定了其房地產(chǎn)項目將超越普通商業(yè)項目或項目群的功能，而擔負起提升城市品牌、展示城市發(fā)展理念的“社會使命”。理想化的目標是它是一個具有極強包容性的，不同人群可以各取所需，并創(chuàng)造出生動、互動的局面。進而，推動城市景觀藝術的創(chuàng)新，使樂山市成為與眾不同的“山水城市”。《樂山市市土地利用總體規(guī)劃(2004—2020)大綱》日前正式通過成都市專家組的評審。 　　黨的第十六屆三中全會首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴大直接融資比例”。此次所募資金，,。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。應用市場細分原理于樂山市房地產(chǎn)市場，經(jīng)過調(diào)查分析，樂山市房地產(chǎn)市場應在兼顧國內(nèi)外游客市場、成都市場和本地市場的同時，按照市場貢獻率的預期和市場價值的重要性，將目標市場細分為三個等級：l、基礎市場：成都及周邊地區(qū)的休閑消費市場外地來川的旅游團隊本地消費市場目標市場：四川省內(nèi)其它地區(qū)及重慶的休閑消費市場區(qū)域性中小型會展和國家級專業(yè)會議市場成都的城郊度假旅游市場成都、川西的中老年移民市場機會市場：外地來成都的商務散客國際級專業(yè)會議市場國內(nèi)自助游客(自駕車游客、背包客)在滿足市場需求上，樂山市房地產(chǎn)業(yè)首先要保證滿足基礎市場的消費投資需求；在此基礎上，進行產(chǎn)品深化，以目標市場的需求為導向，爭取市場規(guī)模的提升；隨著內(nèi)部、外部條件的成熟，將適時對機會市場進行細分、研究，通過滿足不同的消費投資偏好，獲得更廣泛的市場支持。因此，應結合樂山市的區(qū)位、環(huán)境等特點，逐步打造旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)的多種地產(chǎn)形態(tài)，推動樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。樂山城區(qū)現(xiàn)有常住居民20萬，到2020年，將發(fā)展到75萬人，且目前樂山面臨舊城改造需要搬遷的人數(shù)大約有5萬人，以平均每人25平米的居住空間計，到2020年，保守估計樂山商品房缺口達到500萬平米，平均每年需求量超過30萬千米。改變房地產(chǎn)開發(fā)的思路，從城市運營的高度改變“短平快”項目居多的問題。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。二、樂山市旅游房地產(chǎn)發(fā)展目標通過樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，使樂山市成為：四川旅游的必游景區(qū)中國中小城市實施城市經(jīng)營的理念創(chuàng)新示范區(qū)聯(lián)合國城市與合作項目最具典范的城市三、樂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展措施樂山市旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應與樂山市景區(qū)及青城山景區(qū)形成良性互動。一方面，它將突出體現(xiàn)城市的生態(tài)、文化、旅游特色，另一方面，它也將以實際的開發(fā)運作策略和手段，把城市歷史文化復興工程的理念落在實處。樂山市處于成都市的上風上水，歷史文化底蘊深厚，休閑環(huán)境良好，交通便利，諸多因素讓樂山市有條件建設成為四川的文化性商業(yè)休閑生活展示地，成為樂山居民和外地游客體驗豐富多彩的休閑生活的集中場所。旅游房地產(chǎn)發(fā)展能否推動樂山市以特色功能帶動城市功能，以大都市的功能分流帶動中小城鎮(zhèn)的功能完善，相信在成為中國中小城鎮(zhèn)實施城市經(jīng)營理念的創(chuàng)新示，范區(qū)的進程中，也將為其它的中小城鎮(zhèn)提供借鑒思路。一、樂山市郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展判斷樂山市房地產(chǎn)市場開發(fā)條件有兩個主要方面：一方面與成都周邊城市相比，其距離相對成都市區(qū)較遠，受成都市城市規(guī)模擴張的影響很??；另一方面，板塊擁有得天獨厚的自然資源、歷史文化和環(huán)境質量?；诖耍瑯飞绞新糜畏康禺a(chǎn)將不僅是樂山市城市發(fā)展的一部分，更將是成都市的重要組成部分。但更重要的是，旅游房地產(chǎn)項目是一個開發(fā)期長、投資量大、運作面廣的規(guī)?；椖?，其發(fā)展必須要在一個更大的平臺上加以規(guī)劃，即站在整個成都市一成都經(jīng)濟圈的平臺上，明晰更強有力的發(fā)展理念。另外，城市周邊還有碧山湖森林公園、五通橋小西湖旅游區(qū)等自然資源，也都具有一定的旅游市場潛力，可以適度適時發(fā)展旅游房地產(chǎn)。五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動場地附近開發(fā)的度假別墅項目。其性質是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。隨著舊城改造的推進，樂山市房地產(chǎn)迎來發(fā)展大契機，市場需求潛力巨大。第二節(jié) 加大開發(fā)力度，滿足市場需要樂山市作是成都的后花園。這也是樂山市景區(qū)未來發(fā)展，以及樂山市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢之一。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時機。目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種：　　房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機遇，在現(xiàn)有渠道的基礎上向多元化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風險的分散。據(jù)悉，到2020年，樂山市城市人口規(guī)模將達到75萬人，城市用地規(guī)模達到79平方公里。組織各方面專家對文化（尤其是佛教文化）進行全面的研究、交流，努力形成獨立的主題文化，并且與峨眉山的佛教文化相呼應。因而在開發(fā)概念上，它必須同時滿足本地消費市場、成都休閑市場和外地旅游市場的需求，并形成不同消費者和諧相處的局面。樂山市房地產(chǎn)項目應與樂山市景區(qū)密切聯(lián)系，同時也是城區(qū)的一部分，這使它不可能僅是一個居住區(qū)、服務接待區(qū)或城市商業(yè)功能區(qū)、而是一個多功能有機整合的系統(tǒng)，是一個新型的旅游城市的形態(tài)縮影。其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將始終遵循城市的歷史文化脈絡，牢固樹立傳統(tǒng)而具有現(xiàn)實意義的文化基礎。積極引入商業(yè)化經(jīng)營機制，在業(yè)務發(fā)展和能力建設上增強效益意識，重視投入產(chǎn)出，加強科學管理，優(yōu)化網(wǎng)絡結構，控制成本，努力提高企業(yè)的經(jīng)濟效益