【正文】 質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、科技含量的提高，使得建設(shè)成本增加，成本推動房價上漲。今年19月，全國商品房平均價格比去年同期增長8％，其中商品住宅平均價格比去年同期增長9％，相比前三年漲幅較大。應(yīng)當(dāng)說目前大陸并不缺乏房地產(chǎn)開發(fā)投資資金，特別是房地產(chǎn)開發(fā)資金中的定金和預(yù)售房款的比例越來越大，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用小資金就可以做大項目。我國大陸在房地產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)然這一判斷是對全國而言，一、兩年內(nèi)并不排除個別城市出現(xiàn)局部的房地產(chǎn)供應(yīng)過量的可能。目前房地產(chǎn)新開工項目的增長已經(jīng)值得關(guān)注，說明。市場會不會出現(xiàn)下滑導(dǎo)致衰退？我認(rèn)為全國房地產(chǎn)業(yè)在這個發(fā)展期仍將保持兩年的增長態(tài)勢，這是根據(jù)對目前的市場容量和市場走勢的分析，和根據(jù)我國房地產(chǎn)周期性發(fā)展的規(guī)律而得出的判斷。中國大陸房地產(chǎn)的周期性波動頻率為多少年？研究它的發(fā)展歷史和前兩個周期性波動的規(guī)律，可以看出大約都是五年發(fā)展、兩年低落，即78年為一個周期。在我國大陸房地產(chǎn)業(yè)充分對外開放的條件下，目前港資、％，而83％以上的企業(yè)是國內(nèi)企業(yè)。這些行業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)，一般都要在市區(qū)租買辦公或商業(yè)用房，作為它們的營業(yè)場所，造成較強的新需求，目前北京、上海、深圳等城市的商業(yè)用房租金已經(jīng)明顯上揚；第三，入世可能帶來住宅市場需求較大增加和需求檔次提高，使住宅有效需求進一步擴大，促進居住物業(yè)的舒適性要求提高和科技含量提高。房地產(chǎn)業(yè)在世界各國都是本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，加入WTO后對我們這個產(chǎn)業(yè)的影響應(yīng)是很為有利的。預(yù)計每年需拆除重建1億平方米。新建的住宅要達到較高標(biāo)準(zhǔn)，對于居住物業(yè)的舒適性和科技含量的提高提出要求。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，科技成果對住宅應(yīng)用所形成的附加值已被逐漸認(rèn)識，住宅科技含量不斷增加，新型建材、建筑節(jié)能、住宅智能化等均提上日程。⑥減免過高稅費的政策。④發(fā)展住房金融。近兩年全國經(jīng)濟適用住房竣工面積已超過1億平方米，占同期商品住宅竣工面積比例超過了50％。②推進房改政策。拉動內(nèi)需政策和房改等政策發(fā)揮作用，促成房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。如果加上現(xiàn)金及其它金融資產(chǎn)2萬億，合1萬億美元，其人均平價購買力（PPP$）要大大高于1萬億美元。根據(jù)國家統(tǒng)計局的專家以投入產(chǎn)出模型測算，在中國每100億元的房地產(chǎn)投資，可以誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出286億元，拉動系數(shù)為1：，大大高于過去測算為1：。近年來我國大陸房地產(chǎn)業(yè)推動城市住房建設(shè)以前所未有的規(guī)模發(fā)展，建設(shè)規(guī)模已經(jīng)居世界的前列，建房總量居世界第一位。1996年以來，房地產(chǎn)銷售急升。1997年東南亞金融風(fēng)暴以后，某些主管部門和部分媒體主張中國要“以泰國為鑒”’、防止房地產(chǎn)再度發(fā)展。％。用國際上通常的參考指標(biāo)——每千人每年建造住宅的套數(shù)來衡量，而我們有／資料可比的世界上其他國家都在10套以內(nèi)，更不要說中國人口是世界第一位。有報道稱，今年以來北京房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在媒體上“燒”了5億元。因此，房地產(chǎn)業(yè)要在新的高度、更深層次不斷探索創(chuàng)新發(fā)展的思路。改善居住條件成為居民的急切需要。三是進一步加大公有住房的出售力度。在以上兩項政策的作用下，中國大陸城市居民的收入房價比例已經(jīng)進一步縮小。由于起步晚、起點低，中國大陸住房金融的現(xiàn)狀仍不很令人滿意，還遠不如發(fā)達國家房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能力強和應(yīng)用廣泛。例如北京為4％，上海為3％。為百姓提供更大往房面積，實現(xiàn)“一人一室”、“每戶一套”，提高住房成套率，并努力提高居住質(zhì)量，是這一個時期的重要目標(biāo)。 把以上三項預(yù)測相加，21世紀(jì)的前20年。面對“911”事件后的嚴(yán)峻國際形勢，我國國民經(jīng)濟的發(fā)展更要求房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。 首先，降低關(guān)稅有利于進口建材價格，例如木材、裝飾材料、衛(wèi)生潔具、保溫材料和電梯、電器等產(chǎn)品中有的還需進口，特別是中高檔商品房屋所需進口材料設(shè)備更多。外國資本如果大量進入開發(fā)和建設(shè)領(lǐng)域也會帶來新的競爭。我們在海外投資的經(jīng)驗和教訓(xùn)也說明，外來資本要在新的市場上立足和成功，一定要謀求同本地企業(yè)的合作。國外境外房地產(chǎn)業(yè)的周期波動主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格的周期性波動上，根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者提供的數(shù)據(jù)，美國房地產(chǎn)周期的波動頻率為18—20年，日本為10年左右，香港為78年，臺灣為56年。它與宏觀經(jīng)濟周期波動趨勢基本一致；波幅要大于宏觀經(jīng)濟；發(fā)展領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟增長，而衰退遲于宏觀經(jīng)濟下滑，體現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟的特點。從曲線上看增長比較平緩，說明城市土地管理和開發(fā)投資都已經(jīng)比較理性化，不是盲目發(fā)展的態(tài)勢。這種情況遲早會要出現(xiàn)的，對此應(yīng)有清醒的認(rèn)識。地產(chǎn)業(yè)利用外資問題從1996年到2000年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國外境外投資分別為62億、56億、44億、29億、20億美元，％、％、％、％，2000年僅為1996年的32％，％，％，相比1991996年房地產(chǎn)投資中外資的比重占16％目前已經(jīng)是微乎其微。但客觀分析房價這種上漲是不是不正常上漲呢？通觀從1988年以來14年來的房價狀況，漲幅高于11％的年份有8個，％，今年二、三季度的房價上漲低于14年的平均漲幅。我認(rèn)為大陸居民住房價格今后幾年的走勢仍將是穩(wěn)中有升，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與銷售、對于居民購房居住、房屋出租或置業(yè)保值，都將是很為有利的。依據(jù)這條法律規(guī)定，地方政府就可以收地、炸樓，或為暫緩收回而另收