大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)-資料下載頁(yè)
2025-06-29 11:56本頁(yè)面
【正文】 產(chǎn)品不可能出口銷售，使投資人擔(dān)心匯率損失。目前大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況已經(jīng)為境外投資人所認(rèn)識(shí)，有的已躍躍欲試，如和記黃浦已表示要來(lái)北京進(jìn)行大額投資。應(yīng)當(dāng)說(shuō)目前大陸并不缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金，特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的定金和預(yù)售房款的比例越來(lái)越大，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用小資金就可以做大項(xiàng)目。但大陸房地產(chǎn)業(yè)中的中介、咨詢、設(shè)計(jì)、顧問(wèn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等行業(yè)發(fā)育較差，為了產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍需要引進(jìn)外資。關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題 房?jī)r(jià)問(wèn)題是購(gòu)買者關(guān)心、政府關(guān)注和牽動(dòng)生產(chǎn)者的問(wèn)題。特別是近幾年由于房?jī)r(jià)總體上一直在上升，不時(shí)引發(fā)輿論的議論和政府的關(guān)注。對(duì)大陸的房?jī)r(jià)狀況及其走勢(shì)，有必要進(jìn)行分析。今年19月，全國(guó)商品房平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)8％，其中商品住宅平均價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)9％，相比前三年漲幅較大。％時(shí)，建設(shè)部曾要求采取措施，包括增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量和防止由于土地拍賣造成抬高地價(jià)房?jī)r(jià)。這些政策都是很為必要的，因?yàn)樽》坎粌H有其商品性，而且在任何國(guó)家和地區(qū)都有其居住保障勝。但客觀分析房?jī)r(jià)這種上漲是不是不正常上漲呢？通觀從1988年以來(lái)14年來(lái)的房?jī)r(jià)狀況，漲幅高于11％的年份有8個(gè)，％，今年二、三季度的房?jī)r(jià)上漲低于14年的平均漲幅。由于前兩年房?jī)r(jià)漲幅趨緩，人們便對(duì)今年的房?jī)r(jià)恢復(fù)增長(zhǎng)感到難于承受，盼望房?jī)r(jià)“降下來(lái)”的輿論超過(guò)了要求房屋保值增值的輿論。其實(shí)前兩年房?jī)r(jià)漲幅趨緩是由于受到通貨緊縮、物價(jià)總水平下降的影響，并不是正常的情況。今年國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)有一定的反彈效應(yīng)。因此認(rèn)為目前全國(guó)城市房?jī)r(jià)是不合理上漲的看法是缺乏依據(jù)的。從對(duì)市場(chǎng)供求的分析來(lái)看，使得房?jī)r(jià)保持上漲趨勢(shì)的合理因素至少有以下三條：一是市場(chǎng)啟動(dòng)情況較好，需求比較旺盛，在一定程度上拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；二是在旺銷的市場(chǎng)面前，商品房屋供應(yīng)量一時(shí)上不去，造成供不應(yīng)求，帶來(lái)了房屋價(jià)格的上漲；三是住宅建造質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、科技含量的提高，使得建設(shè)成本增加，成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)然在房?jī)r(jià)上漲中也有非正常因素，如：部分城市的管理部門為追求地價(jià)收益，減少甚至取消經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，使得低價(jià)位住房的供應(yīng)量減少；由于實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣造成地價(jià)抬高，推升了房?jī)r(jià)，等等。由于這些非正常因素主要是政府行為，因此中央政府采取一定的措施加以抑制是必要的，這些措施不會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不良影響。 我認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康的表現(xiàn)。有的地區(qū)由于種種因素的影響，近幾年樓市價(jià)格大幅度下跌，造成幾乎所有買了房屋的人都遭受了損失，有的家庭甚至成為“負(fù)資產(chǎn)”，進(jìn)而影響到人們購(gòu)房置業(yè)的信心。影響到房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)、影響到股市和就業(yè)，幾乎沒(méi)有人從中得到好處，此中教訓(xùn)頗為深刻。現(xiàn)在中國(guó)大陸居民家庭中自有房屋的已經(jīng)超過(guò)70％，而且個(gè)人購(gòu)房比率很高，房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定對(duì)于居民家庭財(cái)產(chǎn)的保值增值很為重要。要代表人民群眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，就一定要珍視他們的財(cái)產(chǎn)安全，現(xiàn)在和將來(lái)都不要人為地使其貶值。這也是目前保護(hù)居民的購(gòu)房熱情，保持產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展的重要方面。我認(rèn)為大陸居民住房?jī)r(jià)格今后幾年的走勢(shì)仍將是穩(wěn)中有升，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)與銷售、對(duì)于居民購(gòu)房居住、房屋出租或置業(yè)保值，都將是很為有利的。關(guān)于土地資源儲(chǔ)備問(wèn)題 土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的后勁所在。在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的市場(chǎng)條件下，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)關(guān)注到自身的土地儲(chǔ)備問(wèn)題，有的要進(jìn)行“圈地運(yùn)動(dòng)”。但要注意的是企業(yè)土地儲(chǔ)備與現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定不相符。該法律第25條 規(guī)定：超過(guò)出租合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，國(guó)家征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán)?？梢?jiàn)，我國(guó)現(xiàn)行的法律不支持實(shí)行企業(yè)土地儲(chǔ)備。依據(jù)這條法律規(guī)定，地方政府就可以收地、炸樓，或?yàn)闀壕徥栈囟硎杖≠M(fèi)用。兩年未開(kāi)發(fā)的土地可以無(wú)償收回，這條法規(guī)不符合房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)要求，也不符合國(guó)際規(guī)范。 《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年制定頒布，1995年正式生效的，對(duì)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范起到很好的作用，但是出臺(tái)急就留下急的弊?。含F(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購(gòu)?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)狀況自己決定，有些企業(yè)出自擔(dān)心城市的管理部門收回土地，而不顧市場(chǎng)需求強(qiáng)制性進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資，會(huì)把上一輪的過(guò)量批地變?yōu)檫@一輪的過(guò)量開(kāi)發(fā)，勢(shì)將帶來(lái)不良后果；這條法律規(guī)定同《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定相矛盾，土地管理法依據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》關(guān)于土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，明確規(guī)定城市土地的有償使用期為30年、40年、50年至70年，為什么兩年不開(kāi)發(fā)就可以無(wú)償收回呢？土地使用權(quán)年限的規(guī)定是不是一種具有法律效力的規(guī)定呢？該法律的這一規(guī)定與國(guó)際規(guī)范不接軌，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)要在境外上市，重要條件之一就是具有土地資源儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為投資人判斷房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)，而大陸企業(yè)在這一規(guī)定下如何建立土地資源儲(chǔ)備呢？為此我已經(jīng)建議盡快修訂房地產(chǎn)管理法，在法律上明確規(guī)定允許企業(yè)有效儲(chǔ)備土地資源。這個(gè)建議已經(jīng)得到一定范圍的認(rèn)可，但法律的修改需要一定的時(shí)間。在法律正式修改前對(duì)這一條應(yīng)暫緩執(zhí)行，以利于產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。14 / 14
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