大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢-資料下載頁
2025-06-29 11:56本頁面
【正文】 產(chǎn)品不可能出口銷售，使投資人擔(dān)心匯率損失。目前大陸房地產(chǎn)市場的狀況已經(jīng)為境外投資人所認(rèn)識，有的已躍躍欲試，如和記黃浦已表示要來北京進(jìn)行大額投資。應(yīng)當(dāng)說目前大陸并不缺乏房地產(chǎn)開發(fā)投資資金，特別是房地產(chǎn)開發(fā)資金中的定金和預(yù)售房款的比例越來越大，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用小資金就可以做大項(xiàng)目。但大陸房地產(chǎn)業(yè)中的中介、咨詢、設(shè)計(jì)、顧問、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等行業(yè)發(fā)育較差，為了產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍需要引進(jìn)外資。關(guān)于房價(jià)問題 房價(jià)問題是購買者關(guān)心、政府關(guān)注和牽動生產(chǎn)者的問題。特別是近幾年由于房價(jià)總體上一直在上升，不時(shí)引發(fā)輿論的議論和政府的關(guān)注。對大陸的房價(jià)狀況及其走勢，有必要進(jìn)行分析。今年19月，全國商品房平均價(jià)格比去年同期增長8％，其中商品住宅平均價(jià)格比去年同期增長9％，相比前三年漲幅較大。％時(shí)，建設(shè)部曾要求采取措施，包括增加經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量和防止由于土地拍賣造成抬高地價(jià)房價(jià)。這些政策都是很為必要的，因?yàn)樽》坎粌H有其商品性，而且在任何國家和地區(qū)都有其居住保障勝。但客觀分析房價(jià)這種上漲是不是不正常上漲呢？通觀從1988年以來14年來的房價(jià)狀況，漲幅高于11％的年份有8個，％，今年二、三季度的房價(jià)上漲低于14年的平均漲幅。由于前兩年房價(jià)漲幅趨緩，人們便對今年的房價(jià)恢復(fù)增長感到難于承受，盼望房價(jià)“降下來”的輿論超過了要求房屋保值增值的輿論。其實(shí)前兩年房價(jià)漲幅趨緩是由于受到通貨緊縮、物價(jià)總水平下降的影響，并不是正常的情況。今年國家經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，房價(jià)有一定的反彈效應(yīng)。因此認(rèn)為目前全國城市房價(jià)是不合理上漲的看法是缺乏依據(jù)的。從對市場供求的分析來看，使得房價(jià)保持上漲趨勢的合理因素至少有以下三條：一是市場啟動情況較好，需求比較旺盛，在一定程度上拉動了房價(jià)的上漲；二是在旺銷的市場面前，商品房屋供應(yīng)量一時(shí)上不去，造成供不應(yīng)求，帶來了房屋價(jià)格的上漲；三是住宅建造質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、科技含量的提高，使得建設(shè)成本增加，成本推動房價(jià)上漲。當(dāng)然在房價(jià)上漲中也有非正常因素，如：部分城市的管理部門為追求地價(jià)收益，減少甚至取消經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，使得低價(jià)位住房的供應(yīng)量減少；由于實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣造成地價(jià)抬高，推升了房價(jià)，等等。由于這些非正常因素主要是政府行為，因此中央政府采取一定的措施加以抑制是必要的，這些措施不會對開發(fā)企業(yè)的正常開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生不良影響。 我認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢是經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康的表現(xiàn)。有的地區(qū)由于種種因素的影響，近幾年樓市價(jià)格大幅度下跌，造成幾乎所有買了房屋的人都遭受了損失，有的家庭甚至成為“負(fù)資產(chǎn)”，進(jìn)而影響到人們購房置業(yè)的信心。影響到房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)、影響到股市和就業(yè)，幾乎沒有人從中得到好處，此中教訓(xùn)頗為深刻?，F(xiàn)在中國大陸居民家庭中自有房屋的已經(jīng)超過70％，而且個人購房比率很高，房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定對于居民家庭財(cái)產(chǎn)的保值增值很為重要。要代表人民群眾的長遠(yuǎn)利益，就一定要珍視他們的財(cái)產(chǎn)安全，現(xiàn)在和將來都不要人為地使其貶值。這也是目前保護(hù)居民的購房熱情，保持產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展的重要方面。我認(rèn)為大陸居民住房價(jià)格今后幾年的走勢仍將是穩(wěn)中有升，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與銷售、對于居民購房居住、房屋出租或置業(yè)保值，都將是很為有利的。關(guān)于土地資源儲備問題 土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的后勁所在。在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長的市場條件下，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)關(guān)注到自身的土地儲備問題，有的要進(jìn)行“圈地運(yùn)動”。但要注意的是企業(yè)土地儲備與現(xiàn)行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定不相符。該法律第25條 規(guī)定：超過出租合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，國家征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，國家將無償收回土地使用權(quán)?？梢姡覈F(xiàn)行的法律不支持實(shí)行企業(yè)土地儲備。依據(jù)這條法律規(guī)定，地方政府就可以收地、炸樓，或?yàn)闀壕徥栈囟硎杖≠M(fèi)用。兩年未開發(fā)的土地可以無償收回，這條法規(guī)不符合房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)要求，也不符合國際規(guī)范。 《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年制定頒布，1995年正式生效的，對當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場的規(guī)范起到很好的作用，但是出臺急就留下急的弊?。含F(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定，有些企業(yè)出自擔(dān)心城市的管理部門收回土地，而不顧市場需求強(qiáng)制性進(jìn)行開發(fā)投資，會把上一輪的過量批地變?yōu)檫@一輪的過量開發(fā)，勢將帶來不良后果；這條法律規(guī)定同《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定相矛盾，土地管理法依據(jù)《中華人民共和國憲法》關(guān)于土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，明確規(guī)定城市土地的有償使用期為30年、40年、50年至70年，為什么兩年不開發(fā)就可以無償收回呢？土地使用權(quán)年限的規(guī)定是不是一種具有法律效力的規(guī)定呢？該法律的這一規(guī)定與國際規(guī)范不接軌，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)要在境外上市，重要條件之一就是具有土地資源儲備，土地儲備已經(jīng)成為投資人判斷房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的重要標(biāo)準(zhǔn)，而大陸企業(yè)在這一規(guī)定下如何建立土地資源儲備呢？為此我已經(jīng)建議盡快修訂房地產(chǎn)管理法，在法律上明確規(guī)定允許企業(yè)有效儲備土地資源。這個建議已經(jīng)得到一定范圍的認(rèn)可，但法律的修改需要一定的時(shí)間。在法律正式修改前對這一條應(yīng)暫緩執(zhí)行，以利于產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。14 / 14
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