大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢-免費閱讀
【正文】 《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年制定頒布，1995年正式生效的，對當(dāng)時的房地產(chǎn)市場的規(guī)范起到很好的作用，但是出臺急就留下急的弊病：現(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場狀況自己決定，有些企業(yè)出自擔(dān)心城市的管理部門收回土地，而不顧市場需求強制性進行開發(fā)投資，會把上一輪的過量批地變?yōu)檫@一輪的過量開發(fā)，勢將帶來不良后果；這條法律規(guī)定同《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定相矛盾，土地管理法依據(jù)《中華人民共和國憲法》關(guān)于土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，明確規(guī)定城市土地的有償使用期為30年、40年、50年至70年，為什么兩年不開發(fā)就可以無償收回呢？土地使用權(quán)年限的規(guī)定是不是一種具有法律效力的規(guī)定呢？該法律的這一規(guī)定與國際規(guī)范不接軌，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)要在境外上市，重要條件之一就是具有土地資源儲備，土地儲備已經(jīng)成為投資人判斷房地產(chǎn)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的重要標準，而大陸企業(yè)在這一規(guī)定下如何建立土地資源儲備呢？為此我已經(jīng)建議盡快修訂房地產(chǎn)管理法，在法律上明確規(guī)定允許企業(yè)有效儲備土地資源。在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長的市場條件下，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)關(guān)注到自身的土地儲備問題，有的要進行“圈地運動”。影響到房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)、影響到股市和就業(yè)，幾乎沒有人從中得到好處，此中教訓(xùn)頗為深刻。因此認為目前全國城市房價是不合理上漲的看法是缺乏依據(jù)的。對大陸的房價狀況及其走勢，有必要進行分析。目前大陸房地產(chǎn)市場的狀況已經(jīng)為境外投資人所認識，有的已躍躍欲試，如和記黃浦已表示要來北京進行大額投資。境外投資人進入中國大陸房地產(chǎn)業(yè)，不僅帶來了資金，更重要的是帶來了開發(fā)與管理經(jīng)驗。由于我國加入世貿(mào)組織和北京市舉辦奧運因素的影響，和由于國際經(jīng)濟減緩增長影響我國外貿(mào)出口，國家將繼續(xù)采取擴大內(nèi)需的政策，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的時間會更長一些。開發(fā)投資的理性化和政府宏觀調(diào)控的“反周期”行為都只能減緩周期性波動的幅度和盡量避免它對經(jīng)濟發(fā)展造成過大的損害，并不能改變周期性發(fā)展規(guī)律本身。 目前房地產(chǎn)業(yè)處于增長期已經(jīng)近四年。從有資料記載的1984年起，它已經(jīng)歷了三個發(fā)展期和兩個低落期：從1984年到1988年大約五年的時間為第一個發(fā)展期，1989年到1990年為低落期，從1991年到1995年大約五年的時間為第二個發(fā)展期，19951996年第二次跌入低落期；從1998年起進入了新的發(fā)展期?，F(xiàn)在業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)周期問題，關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)的好形勢還能持續(xù)多少年，這種“居安思危”的意識是理性與成熟的表現(xiàn)。我國大陸房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)市場上占有明顯的優(yōu)勢，因為它們熟悉本地市場，了解人們的需求。 加入WTO后，目前尚未開放或尚未完全開放的銀行業(yè)、保險業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)等，將會允許外資逐步進入。 加入世貿(mào)組織將對我國許多產(chǎn)業(yè)的影響重大而深遠，所有企業(yè)都將在國際競爭中決定取舍。目前我國大陸城鎮(zhèn)存量住房有60多億平方米，按50年折舊計算，并適當(dāng)考慮有些住房到期未能拆除的因素。預(yù)計到二十一世紀中頁，我國大陸經(jīng)濟實現(xiàn)中等發(fā)達國家發(fā)展水平，提高廣大居民住房總體水平，將成為中心課題。但與美國人均使用面積60平方米，歐洲的40平方米，新加坡的26平方米，臺灣省的28平方米相比還差得遠，居民對提高住房的面積和質(zhì)量都有迫切的需求。房地產(chǎn)開發(fā)對住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提出要求?，F(xiàn)在全國許多大中城市都在積極開放存量住房交易市場。有人誤以為“中國大陸房價太高，居民買不起”，是不符合實際的。為加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房間題，國務(wù)院提出要重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房。同時通過擴大消費信貸規(guī)模、持續(xù)七次降息和征收利息稅等措施刺激消費增長。新的市場和新的購買主體全面形成。收入增長造成城鄉(xiāng)居民儲蓄余額成倍增長， 1992年，其中82％是1993年以來的新增儲蓄。從90年代起中國大陸居民的消費熱點已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向住房消費，推動中國大陸市場迅速進入第四次消費浪潮。房地產(chǎn)業(yè)通過“回顧效應(yīng)”，即房地產(chǎn)業(yè)作為需求市場，帶動鋼鐵、建材、森工、機械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；通過“前瞻效應(yīng)”，即通過房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，直接帶動建筑、裝飾、通訊、電力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與美國部分經(jīng)濟專家對美國經(jīng)濟發(fā)展調(diào)查所顯示的：住宅是拉動消費的“第一動力”的結(jié)果一致；通過“旁側(cè)效應(yīng)”，帶動城市建設(shè)的發(fā)展和社會文明程度的提高，間接地推動經(jīng)濟發(fā)展。②規(guī)模宏大。首先應(yīng)注意到是近幾年銷售的增長，因為銷售增長反應(yīng)的是市場的變化狀況，銷售包括居民作為消費和作為投資的購買。一、中國大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 大陸房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢中國企業(yè)聯(lián)合會 副會長中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長 孟曉蘇博士中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司董事長中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年特別是近四年發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟新的增長點、啟動內(nèi)需的消費熱點，對拉動國民經(jīng)濟增長、保持國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速發(fā)展起到重要作用。中國政府沒有受這些錯誤思想的誤導(dǎo)，而是適應(yīng)國內(nèi)外經(jīng)濟形勢與市場形勢的變化，將擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長作為重要的政策選擇，將住宅建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)作為著力點和突破口。由于消費增長帶動了投資增長，近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長很快， ％，1999年增長1
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