【正文】 （2） 房地產(chǎn)預(yù)警指數(shù)的計算房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)（用MI表示）的計算公式為，房地產(chǎn)供求平衡度指數(shù)計算公式：，房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡指數(shù)計算公式為：房地產(chǎn)與金融協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)公式為：，在以上4個指數(shù)的基礎(chǔ)上計算房地產(chǎn)市場綜合預(yù)警指數(shù)，其計算公式為：（3） 預(yù)警區(qū)間的確定我們根據(jù)誤差理論，利用3δ方法來確定預(yù)警區(qū)間：根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)分布在中心值附近，離中心值越近可能性越高，越偏離中心值可能性越低。表 28 房地產(chǎn)預(yù)警指標體系設(shè)計模塊模塊權(quán)重W1（%）指標權(quán)重W2（%）指標房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟預(yù)警2035房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率30房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額35房屋銷售價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)房地產(chǎn)市場供求狀況預(yù)警2035空置率35房價收入比30房屋吸納率房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)預(yù)警3050非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積50別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積房地產(chǎn)與金融市場預(yù)警3035房地產(chǎn)貸款余額/金融業(yè)貸款余額35房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中銀行貸款/房地產(chǎn)開發(fā)資金來源30中長期住房按揭貸款余額增長率非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標用于反映房地產(chǎn)市場中非住宅與住宅類的協(xié)調(diào)狀況，該比例需保持在一個適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)才有利于房地別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標用于反映住宅結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)狀況，該比例應(yīng)當(dāng)有一個合理的區(qū)間，比例過高會造成住宅結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，不利于普通民眾的安居樂業(yè)。2. 指標選擇與權(quán)重確定在確定了總目標和四個子目標后，本文選擇了20個反映子目標的協(xié)調(diào)性指標（即：相對量指標），利用頭腦風(fēng)暴法（Brainstorming）選取了其中的11個代表性指標并賦予權(quán)重（參見表28）。從資金來源的構(gòu)成看（參見表27），近幾年來，福建省房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款的比例在20%以上，高于全國同期水平2~6個百分點，而國內(nèi)貸款中絕大多數(shù)為銀行貸款，以2007年為例，%，%，說明相對于全國而言，福建省房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資更依賴于銀行貸款，可能存在風(fēng)險隱患；而自籌資金的比例同樣說明了這一點，福建省自籌資金所占比例明顯低于全國水平，2006~%、%%，、說明福建省房地圖 22 福建省與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長率的對比數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經(jīng)濟普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料整理。根據(jù)表26，2000年以來，商品房竣工面積中，福建省和全國的住宅竣工面積的比例均在80%左右，但是關(guān)系民生狀況的經(jīng)濟適用房占住宅的比例卻在持續(xù)下降，%%，%%，而代表我國豪宅市場的別墅高檔公寓則成上升趨勢，%%，%%，而從豪宅市場與經(jīng)濟適用房的直接對比來看，別墅高檔公寓與經(jīng)濟適用房的比值則嚴重偏離了正常的市場結(jié)構(gòu)，%%，%%。一般認為，的商品房空置率在 3%以下時，市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求；商品房空置率在 3%~10%時，市場供應(yīng)基本平穩(wěn)；商品房空置率在 10%以上時，供給明顯過剩；商品房空置率在 15%以上時，供給嚴重過剩。另外，2008年福建省房地產(chǎn)投資開發(fā)增速為負值，說明福建省受全球金融海嘯的影響較為嚴重。這種前后向關(guān)聯(lián)的差異說明房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動作用和前向推動作用的效果有所不同，房地產(chǎn)業(yè)主要對資本原材料生產(chǎn)企業(yè)起需求拉動作用而對消費品制造和服務(wù)行業(yè)起供給推動作用。2. 4房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度分析前面從房地產(chǎn)業(yè)自身的角度分析了其對其他產(chǎn)業(yè)的拉動作用和推動作用，為了對房地產(chǎn)業(yè)相對于其他產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位有更清楚的認識，這里在以上分析的基礎(chǔ)上，對所有42的產(chǎn)業(yè)的影響力和感應(yīng)度進行對比分析。地產(chǎn)業(yè)對所有產(chǎn)業(yè)的直接推動作用（即：中間需求率），這一方面說明房地產(chǎn)業(yè)的前向供給推動作用較有限，而福建省房地產(chǎn)業(yè)前向供給推動作用則更弱，遠遜于全國水平。房地產(chǎn)的總需求拉動效應(yīng)（即：影響力），福建省房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動效應(yīng)略低于全國。為了便于說明，以下我們將關(guān)聯(lián)度大于平均關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；關(guān)聯(lián)度大于0但小于平均關(guān)聯(lián)度對應(yīng)的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的非密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；如果關(guān)聯(lián)度為0時，則說明該產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無關(guān)聯(lián)關(guān)系。前向關(guān)聯(lián)度是指某產(chǎn)業(yè)與需要本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)聯(lián)系程度。房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)單位產(chǎn)值對另一個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的完全消耗（直接消耗和全部間接消耗之和）所產(chǎn)生的需求拉動作用。2. 福建省房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的定位分析房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位可以從房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動作用和供給推動作用兩方面來說明。從經(jīng)營稅金及附加占財政收入比重、從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重等相對指標來看，與全國平均水平相比，房地產(chǎn)業(yè)在我省經(jīng)濟中具有更加重要的地位，基本上已成為我省的一個支柱產(chǎn)業(yè)?？傮w來看，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，企業(yè)數(shù)、從業(yè)人數(shù)、營業(yè)收入、營業(yè)利潤等都有較大增長。表 18 福建省商品房銷售價格與全國商品房銷售價格之比年份商品房住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 從2006年開始，我省商品房均價開始超過全國平均水平。2007年以前，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，商品房銷售火爆，我省商品房空置面積出現(xiàn)了連續(xù)下降。具體來看，我省住宅、%、%%，%、%%。20002008年，%，%，大大低于全國。我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了較高的增速，2006和2007年增速一度超過40%，2008年投資與上一年基本持平。除了經(jīng)營稅金及附加和營業(yè)利潤，余下指標在全國比重都比較穩(wěn)定，波動較小，參見圖1 如無特別說明，下圖表的資料來源均為中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，不再一一注明。其他房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)占據(jù)了市場90%以上的份額。參見表8。與此同時，%提高到69%，上升了近20個百分點。內(nèi)資企業(yè)中，國有企業(yè)比重略有上升，集體企業(yè)略有下降，私營企業(yè)和其他企業(yè)比重上升幅度較大。參見表 2和表3。%。還必須下大力氣不斷健全和完善各項相關(guān)制度，包括房地產(chǎn)統(tǒng)計調(diào)查和信息披露制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)的財稅制度。為了保證我省房地產(chǎn)業(yè)健康有序和平穩(wěn)地發(fā)展，一方面，要充分發(fā)揮“看不見的手”的作用，通過整頓房地產(chǎn)市場秩序，完善房地產(chǎn)市場的自動調(diào)節(jié)機制，促進資源配置的進一步優(yōu)化，由市場解決多數(shù)居民的住房問題。整體來看，我省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的綜合預(yù)警指數(shù)正處于基本正常區(qū)間內(nèi)。第2章 利用投入產(chǎn)出表資料，分析房地產(chǎn)業(yè)在我省國民經(jīng)濟中的地位和作用。2008年，福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要指標占全國同類指標的比重基本在3%4%的水平。其主旨在于利用本次經(jīng)濟普查的資料及其他相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)對我省房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢進行詳細考察，分析其在整個國民經(jīng)濟中的地位和影響及其與各有關(guān)方面的協(xié)調(diào)程度，找出我省房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題，并在此基礎(chǔ)上提出若干思考與建議，為政府決策提供參考。近年來，我省的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，但同時也面臨著房價上漲過猛、市場秩序混亂、供求結(jié)構(gòu)失衡等諸多問題。近年來，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，企業(yè)數(shù)、從業(yè)人數(shù)、營業(yè)收入、營業(yè)利潤等都有較大增長。雖然我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但很多增長率指標低于全國平均水平。這種前后向關(guān)聯(lián)的差異說明房地產(chǎn)業(yè)主要對資本原材料生產(chǎn)企業(yè)起需求拉動作用而對消費品制造和服務(wù)行業(yè)起供給推動作用。商品房空置率不斷上升，已經(jīng)處于供求失衡的邊緣；房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的失衡問題更為嚴重，具體表現(xiàn)為適合普通民眾居住的普通商品住房和經(jīng)濟適用房供給嚴重不足，而別墅高檔公寓供給過剩，導(dǎo)致房價收入比偏高。應(yīng)當(dāng)把保障性住房的建設(shè)和管理作為對各級地方政府政績考核的重要內(nèi)容之一。2004年，我省各類房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員為111981人，2008年從業(yè)人員為201162人，%。從結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占有最大比重，%，%因福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料里無房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入，只有主營業(yè)務(wù)收入，其他類房地產(chǎn)企業(yè)有營業(yè)收入。企業(yè)規(guī)模方面，從平均每個企業(yè)實收資本來看，各類房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模均有顯著擴大，但若從平均每個企業(yè)年末從業(yè)人員來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模有顯著擴大，物業(yè)管理企業(yè)平均規(guī)模保持不變，中介服務(wù)企業(yè)和其他房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模有小幅下降。參見表6。表 6福建省企業(yè)登記注冊類型房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模企業(yè)登記注冊類型20042008平均每個企業(yè)實收資本（萬元）平均每個企業(yè)年末從業(yè)人員（人）平均每個企業(yè)實收資本（萬元）平均每個企業(yè)年末從業(yè)人員（人） 內(nèi)資企業(yè) 國有企業(yè) 集體企業(yè) 股份合作企業(yè) 聯(lián)營企業(yè) 有限責(zé)任公司 股份有限公司 私營企業(yè) 其他企業(yè) 港、澳、臺商投資企業(yè) 外商投資企業(yè) 合計 資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。表 7 福建省各登記注冊類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入和利潤總額所占比重的變化企業(yè)登記注冊類型2004年2008年經(jīng)營收入利潤總額經(jīng)營收入利潤總額 內(nèi)資企業(yè)%%%% 國有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%%%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營企業(yè)%%%% 有限責(zé)任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營企業(yè)%%%% 其他企業(yè)%%%% 港、澳、臺商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。以上我們對我省房地產(chǎn)業(yè)概貌有了基本的認識，下面再通過與全國的比較，對我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)做進一步的考察。2006年，%，但在隨后兩年又有大幅下降，到2008年該比重僅略高于全國水平。參見表11和圖 5。20002008年，我國商品房施工、新開工、%、%、%%，%、%、%%。圖 16福建省商品房銷售面積和增速表 15 各物業(yè)類型房地產(chǎn)銷售面積和增速 單位：萬平方米，%年份住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房面積增速面積增速面積增速面積增速面積增速1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 分物業(yè)類型來看，住宅是我省商品房銷售的主體，其占商品房銷售面積的比重在多數(shù)年份都在85%左右，2008年由于住宅銷售降幅較大，%。同全國一樣，2003年以前是小幅上漲，從2004年開始房價上漲開始加速，%，2008年，房價小幅回落。參見表19。從收入和利潤看，在各登記注冊類型房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)都是市場的主體，占據(jù)了大部分市場份額。雖然我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但很多增長率指標低于全國平均水平。其經(jīng)濟含義是，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)一個單位產(chǎn)值對另一個產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的直接消耗量，它可以反映房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)運行過程中對其他產(chǎn)業(yè)的直接需求拉動作用。反映供給推動作用的指標包括中間投入率、前向關(guān)聯(lián)度和感應(yīng)度系數(shù)。其計算公式為：，其中D表示完全分配系數(shù)矩陣，為總產(chǎn)出對角矩陣。從福建省與全國的對比來看，后向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有7個相同，其中與金融業(yè)的后向直接依賴性都很高，這說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，與金融業(yè)的發(fā)展密不可分。從密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)上分析，無論是全國的19個產(chǎn)業(yè)還是福建省的15個產(chǎn)業(yè)，其中絕大多數(shù)是資本、原材料型生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，這說明我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍是傳統(tǒng)的、生產(chǎn)能力擴張的發(fā)展方式，主要影響物質(zhì)資本類產(chǎn)業(yè)，其現(xiàn)實表象是以大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進經(jīng)濟增長，具有明顯的“數(shù)量擴張”特征。綜合福建省與全國的分析來看，房地產(chǎn)業(yè)完全密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)一共涉及20個產(chǎn)業(yè)，其中14個共有的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。從前后向關(guān)聯(lián)的差異看，與房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)、電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、建筑業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)、信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)等15個產(chǎn)業(yè)，其中絕大多數(shù)是資本、原材料型生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資增長率/ GDP