【正文】 （2） 房地產(chǎn)預(yù)警指數(shù)的計(jì)算房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)（用MI表示）的計(jì)算公式為，房地產(chǎn)供求平衡度指數(shù)計(jì)算公式：，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡指數(shù)計(jì)算公式為：房地產(chǎn)與金融協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)公式為：，在以上4個(gè)指數(shù)的基礎(chǔ)上計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合預(yù)警指數(shù)，其計(jì)算公式為：（3） 預(yù)警區(qū)間的確定我們根據(jù)誤差理論，利用3δ方法來(lái)確定預(yù)警區(qū)間：根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)分布在中心值附近，離中心值越近可能性越高，越偏離中心值可能性越低。表 28 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)模塊模塊權(quán)重W1（%）指標(biāo)權(quán)重W2（%）指標(biāo)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警2035房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率30房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額35房屋銷售價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況預(yù)警2035空置率35房?jī)r(jià)收入比30房屋吸納率房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)預(yù)警3050非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積50別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)預(yù)警3035房地產(chǎn)貸款余額/金融業(yè)貸款余額35房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來(lái)源中銀行貸款/房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源30中長(zhǎng)期住房按揭貸款余額增長(zhǎng)率非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標(biāo)用于反映房地產(chǎn)市場(chǎng)中非住宅與住宅類的協(xié)調(diào)狀況，該比例需保持在一個(gè)適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)才有利于房地別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標(biāo)用于反映住宅結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)狀況，該比例應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的區(qū)間，比例過(guò)高會(huì)造成住宅結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，不利于普通民眾的安居樂(lè)業(yè)。2. 指標(biāo)選擇與權(quán)重確定在確定了總目標(biāo)和四個(gè)子目標(biāo)后，本文選擇了20個(gè)反映子目標(biāo)的協(xié)調(diào)性指標(biāo)（即：相對(duì)量指標(biāo)），利用頭腦風(fēng)暴法（Brainstorming）選取了其中的11個(gè)代表性指標(biāo)并賦予權(quán)重（參見表28）。從資金來(lái)源的構(gòu)成看（參見表27），近幾年來(lái)，福建省房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款的比例在20%以上，高于全國(guó)同期水平2~6個(gè)百分點(diǎn)，而國(guó)內(nèi)貸款中絕大多數(shù)為銀行貸款，以2007年為例，%，%，說(shuō)明相對(duì)于全國(guó)而言，福建省房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資更依賴于銀行貸款，可能存在風(fēng)險(xiǎn)隱患；而自籌資金的比例同樣說(shuō)明了這一點(diǎn)，福建省自籌資金所占比例明顯低于全國(guó)水平，2006~%、%%，、說(shuō)明福建省房地圖 22 福建省與全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)率的對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)(CEIC)、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料整理。根據(jù)表26，2000年以來(lái)，商品房竣工面積中，福建省和全國(guó)的住宅竣工面積的比例均在80%左右，但是關(guān)系民生狀況的經(jīng)濟(jì)適用房占住宅的比例卻在持續(xù)下降，%%，%%，而代表我國(guó)豪宅市場(chǎng)的別墅高檔公寓則成上升趨勢(shì)，%%，%%，而從豪宅市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)適用房的直接對(duì)比來(lái)看，別墅高檔公寓與經(jīng)濟(jì)適用房的比值則嚴(yán)重偏離了正常的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，%%，%%。一般認(rèn)為，的商品房空置率在 3%以下時(shí)，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求；商品房空置率在 3%~10%時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)基本平穩(wěn)；商品房空置率在 10%以上時(shí)，供給明顯過(guò)剩；商品房空置率在 15%以上時(shí)，供給嚴(yán)重過(guò)剩。另外，2008年福建省房地產(chǎn)投資開發(fā)增速為負(fù)值，說(shuō)明福建省受全球金融海嘯的影響較為嚴(yán)重。這種前后向關(guān)聯(lián)的差異說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用和前向推動(dòng)作用的效果有所不同，房地產(chǎn)業(yè)主要對(duì)資本原材料生產(chǎn)企業(yè)起需求拉動(dòng)作用而對(duì)消費(fèi)品制造和服務(wù)行業(yè)起供給推動(dòng)作用。2. 4房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度分析前面從房地產(chǎn)業(yè)自身的角度分析了其對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用和推動(dòng)作用，為了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位有更清楚的認(rèn)識(shí)，這里在以上分析的基礎(chǔ)上，對(duì)所有42的產(chǎn)業(yè)的影響力和感應(yīng)度進(jìn)行對(duì)比分析。地產(chǎn)業(yè)對(duì)所有產(chǎn)業(yè)的直接推動(dòng)作用（即：中間需求率），這一方面說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的前向供給推動(dòng)作用較有限，而福建省房地產(chǎn)業(yè)前向供給推動(dòng)作用則更弱，遠(yuǎn)遜于全國(guó)水平。房地產(chǎn)的總需求拉動(dòng)效應(yīng)（即：影響力），福建省房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)效應(yīng)略低于全國(guó)。為了便于說(shuō)明，以下我們將關(guān)聯(lián)度大于平均關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；關(guān)聯(lián)度大于0但小于平均關(guān)聯(lián)度對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的非密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)；如果關(guān)聯(lián)度為0時(shí)，則說(shuō)明該產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系。前向關(guān)聯(lián)度是指某產(chǎn)業(yè)與需要本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)聯(lián)系程度。房地產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)效應(yīng)是指房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)單位產(chǎn)值對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的完全消耗（直接消耗和全部間接消耗之和）所產(chǎn)生的需求拉動(dòng)作用。2. 福建省房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位分析房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位可以從房地產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)作用和供給推動(dòng)作用兩方面來(lái)說(shuō)明。從經(jīng)營(yíng)稅金及附加占財(cái)政收入比重、從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重等相對(duì)指標(biāo)來(lái)看，與全國(guó)平均水平相比，房地產(chǎn)業(yè)在我省經(jīng)濟(jì)中具有更加重要的地位，基本上已成為我省的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)?？傮w來(lái)看，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，企業(yè)數(shù)、從業(yè)人數(shù)、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等都有較大增長(zhǎng)。表 18 福建省商品房銷售價(jià)格與全國(guó)商品房銷售價(jià)格之比年份商品房住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 從2006年開始，我省商品房均價(jià)開始超過(guò)全國(guó)平均水平。2007年以前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，商品房銷售火爆，我省商品房空置面積出現(xiàn)了連續(xù)下降。具體來(lái)看，我省住宅、%、%%，%、%%。20002008年，%，%，大大低于全國(guó)。我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持了較高的增速，2006和2007年增速一度超過(guò)40%，2008年投資與上一年基本持平。除了經(jīng)營(yíng)稅金及附加和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，余下指標(biāo)在全國(guó)比重都比較穩(wěn)定，波動(dòng)較小，參見圖1 如無(wú)特別說(shuō)明，下圖表的資料來(lái)源均為中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，不再一一注明。其他房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)占據(jù)了市場(chǎng)90%以上的份額。參見表8。與此同時(shí)，%提高到69%，上升了近20個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)資企業(yè)中，國(guó)有企業(yè)比重略有上升，集體企業(yè)略有下降，私營(yíng)企業(yè)和其他企業(yè)比重上升幅度較大。參見表 2和表3。%。還必須下大力氣不斷健全和完善各項(xiàng)相關(guān)制度，包括房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)調(diào)查和信息披露制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)的財(cái)稅制度。為了保證我省房地產(chǎn)業(yè)健康有序和平穩(wěn)地發(fā)展，一方面，要充分發(fā)揮“看不見的手”的作用，通過(guò)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，促進(jìn)資源配置的進(jìn)一步優(yōu)化，由市場(chǎng)解決多數(shù)居民的住房問(wèn)題。整體來(lái)看，我省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合預(yù)警指數(shù)正處于基本正常區(qū)間內(nèi)。第2章 利用投入產(chǎn)出表資料，分析房地產(chǎn)業(yè)在我省國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用。2008年，福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要指標(biāo)占全國(guó)同類指標(biāo)的比重基本在3%4%的水平。其主旨在于利用本次經(jīng)濟(jì)普查的資料及其他相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行詳細(xì)考察，分析其在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和影響及其與各有關(guān)方面的協(xié)調(diào)程度，找出我省房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出若干思考與建議，為政府決策提供參考。近年來(lái)，我省的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，但同時(shí)也面臨著房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛、市場(chǎng)秩序混亂、供求結(jié)構(gòu)失衡等諸多問(wèn)題。近年來(lái)，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，企業(yè)數(shù)、從業(yè)人數(shù)、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等都有較大增長(zhǎng)。雖然我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但很多增長(zhǎng)率指標(biāo)低于全國(guó)平均水平。這種前后向關(guān)聯(lián)的差異說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)主要對(duì)資本原材料生產(chǎn)企業(yè)起需求拉動(dòng)作用而對(duì)消費(fèi)品制造和服務(wù)行業(yè)起供給推動(dòng)作用。商品房空置率不斷上升，已經(jīng)處于供求失衡的邊緣；房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的失衡問(wèn)題更為嚴(yán)重，具體表現(xiàn)為適合普通民眾居住的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足，而別墅高檔公寓供給過(guò)剩，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比偏高。應(yīng)當(dāng)把保障性住房的建設(shè)和管理作為對(duì)各級(jí)地方政府政績(jī)考核的重要內(nèi)容之一。2004年，我省各類房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員為111981人，2008年從業(yè)人員為201162人，%。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占有最大比重，%，%因福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料里無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入，只有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其他類房地產(chǎn)企業(yè)有營(yíng)業(yè)收入。企業(yè)規(guī)模方面，從平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本來(lái)看，各類房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模均有顯著擴(kuò)大，但若從平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模有顯著擴(kuò)大，物業(yè)管理企業(yè)平均規(guī)模保持不變，中介服務(wù)企業(yè)和其他房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模有小幅下降。參見表6。表 6福建省企業(yè)登記注冊(cè)類型房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模企業(yè)登記注冊(cè)類型20042008平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人） 內(nèi)資企業(yè) 國(guó)有企業(yè) 集體企業(yè) 股份合作企業(yè) 聯(lián)營(yíng)企業(yè) 有限責(zé)任公司 股份有限公司 私營(yíng)企業(yè) 其他企業(yè) 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè) 外商投資企業(yè) 合計(jì) 資料來(lái)源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。表 7 福建省各登記注冊(cè)類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和利潤(rùn)總額所占比重的變化企業(yè)登記注冊(cè)類型2004年2008年經(jīng)營(yíng)收入利潤(rùn)總額經(jīng)營(yíng)收入利潤(rùn)總額 內(nèi)資企業(yè)%%%% 國(guó)有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%%%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營(yíng)企業(yè)%%%% 有限責(zé)任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營(yíng)企業(yè)%%%% 其他企業(yè)%%%% 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來(lái)源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。以上我們對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)概貌有了基本的認(rèn)識(shí)，下面再通過(guò)與全國(guó)的比較，對(duì)我省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)做進(jìn)一步的考察。2006年，%，但在隨后兩年又有大幅下降，到2008年該比重僅略高于全國(guó)水平。參見表11和圖 5。20002008年，我國(guó)商品房施工、新開工、%、%、%%，%、%、%%。圖 16福建省商品房銷售面積和增速表 15 各物業(yè)類型房地產(chǎn)銷售面積和增速 單位：萬(wàn)平方米，%年份住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積增速面積增速面積增速面積增速面積增速1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 分物業(yè)類型來(lái)看，住宅是我省商品房銷售的主體，其占商品房銷售面積的比重在多數(shù)年份都在85%左右，2008年由于住宅銷售降幅較大，%。同全國(guó)一樣，2003年以前是小幅上漲，從2004年開始房?jī)r(jià)上漲開始加速，%，2008年，房?jī)r(jià)小幅回落。參見表19。從收入和利潤(rùn)看，在各登記注冊(cè)類型房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)都是市場(chǎng)的主體，占據(jù)了大部分市場(chǎng)份額。雖然我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但很多增長(zhǎng)率指標(biāo)低于全國(guó)平均水平。其經(jīng)濟(jì)含義是，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)一個(gè)單位產(chǎn)值對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的直接消耗量，它可以反映房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的直接需求拉動(dòng)作用。反映供給推動(dòng)作用的指標(biāo)包括中間投入率、前向關(guān)聯(lián)度和感應(yīng)度系數(shù)。其計(jì)算公式為：，其中D表示完全分配系數(shù)矩陣，為總產(chǎn)出對(duì)角矩陣。從福建省與全國(guó)的對(duì)比來(lái)看，后向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有7個(gè)相同，其中與金融業(yè)的后向直接依賴性都很高，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，與金融業(yè)的發(fā)展密不可分。從密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)上分析，無(wú)論是全國(guó)的19個(gè)產(chǎn)業(yè)還是福建省的15個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中絕大多數(shù)是資本、原材料型生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍是傳統(tǒng)的、生產(chǎn)能力擴(kuò)張的發(fā)展方式，主要影響物質(zhì)資本類產(chǎn)業(yè)，其現(xiàn)實(shí)表象是以大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，具有明顯的“數(shù)量擴(kuò)張”特征。綜合福建省與全國(guó)的分析來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)完全密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)一共涉及20個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中14個(gè)共有的密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。從前后向關(guān)聯(lián)的差異看，與房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、建筑業(yè)、紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)、信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)等15個(gè)產(chǎn)業(yè)，其中絕大多數(shù)是資本、原材料型生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/ GDP