【正文】 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院課題組前 言房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。作為行業(yè)關(guān)聯(lián)性高、政策敏感性強的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于整個國民經(jīng)濟的發(fā)展、積累與消費的比例關(guān)系、城市化進(jìn)程、金融運行效率甚至全社會的穩(wěn)定都具有重大影響。近年來，我省的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，但同時也面臨著房價上漲過猛、市場秩序混亂、供求結(jié)構(gòu)失衡等諸多問題。因此，正確分析和評價房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，深入剖析房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，進(jìn)而提出有針對性的政策建議,對于保持我省房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義和作用。本課題屬于福建省政府第二次經(jīng)濟普查重點課題。其主旨在于利用本次經(jīng)濟普查的資料及其他相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)對我省房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢進(jìn)行詳細(xì)考察，分析其在整個國民經(jīng)濟中的地位和影響及其與各有關(guān)方面的協(xié)調(diào)程度，找出我省房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題，并在此基礎(chǔ)上提出若干思考與建議，為政府決策提供參考。本課題組由3人組成，課題組負(fù)責(zé)人為廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、博士生導(dǎo)師曾五一教授，課題組成員為廈門大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院計劃統(tǒng)計系博士生劉小二和李想。曾五一負(fù)責(zé)整體研究框架的設(shè)計、研究工作的指導(dǎo)、研究報告的修改、總撰和定稿。劉小二負(fù)責(zé)第4章有關(guān)內(nèi)容研究和初稿的撰寫，李想負(fù)責(zé)第1章有關(guān)內(nèi)容研究和初稿的撰寫。本研究報告的主要內(nèi)容與基本結(jié)論如下：第1章 考察我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢并與全國進(jìn)行比較。近年來，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，企業(yè)數(shù)、從業(yè)人數(shù)、營業(yè)收入、營業(yè)利潤等都有較大增長。從房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊類型來看，內(nèi)資企業(yè)所占比重上升，港、澳、臺商和外商投資企業(yè)比重有所下降。從企業(yè)類型結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我省房地產(chǎn)業(yè)的主體，其營業(yè)收入在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比重超過九成，從業(yè)人員數(shù)所占比重接近一半。2008年，福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要指標(biāo)占全國同類指標(biāo)的比重基本在3%4%的水平。從經(jīng)營稅金及附加占財政收入比重、從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重等指標(biāo)來看，與全國平均水平相比，房地產(chǎn)業(yè)在我省經(jīng)濟中具有更加重要的地位。2008年我省房地產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中所占比重大約為4%，與全國的平均水平相當(dāng)。我省商品房銷售價格上漲較快，從2006年開始我省商品房平均銷售價格已經(jīng)高于全國平均水平。2008年，我省商品房銷售面積和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重這兩個指標(biāo)的下降幅度，都大大高于全國的降幅，表明此次全球金融危機對我省房地產(chǎn)業(yè)具有更大的負(fù)面影響。雖然我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但很多增長率指標(biāo)低于全國平均水平。土地購置面積年均增幅比全國低11個百分點。我省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價值年均增幅也都低于全國平均水平。第2章 利用投入產(chǎn)出表資料，分析房地產(chǎn)業(yè)在我省國民經(jīng)濟中的地位和作用。.與全國相比，福建省房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動和供給推動作用都略小。.從福建省房地產(chǎn)業(yè)的前后向關(guān)聯(lián)看，幾乎所有產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有完全關(guān)聯(lián)關(guān)系。從前后向關(guān)聯(lián)的差異看，與房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等15個產(chǎn)業(yè)，其中絕大多數(shù)是資本、原材料型生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有紡織服裝鞋帽業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金融業(yè)、化學(xué)工業(yè)、建筑業(yè)等16個產(chǎn)業(yè)，其中消費品制造業(yè)和服務(wù)業(yè)占了很大比例。這種前后向關(guān)聯(lián)的差異說明房地產(chǎn)業(yè)主要對資本原材料生產(chǎn)企業(yè)起需求拉動作用而對消費品制造和服務(wù)行業(yè)起供給推動作用。從房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度的角度分析，房地產(chǎn)的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)遠(yuǎn)小于1，排在所有42個產(chǎn)業(yè)的第40位和第39位，說明我省房地產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的帶動能力有限，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)屬于“高附加值，低帶動能力”產(chǎn)業(yè)。第3章 分析我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)狀況，并對我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行預(yù)警分析。整體來看，我省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的綜合預(yù)警指數(shù)正處于基本正常區(qū)間內(nèi)。但有以下幾點需引起注意。2008年受國際金融危機影響，我省房地產(chǎn)開發(fā)增速明顯放緩，房地產(chǎn)市場交易低迷，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率為負(fù)值，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)接近偏冷區(qū)間。從與全國的對比分析來看，我省房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定性較差，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資增速忽高忽低。另外，我省房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不夠合理。商品房空置率不斷上升，已經(jīng)處于供求失衡的邊緣；房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的失衡問題更為嚴(yán)重，具體表現(xiàn)為適合普通民眾居住的普通商品住房和經(jīng)濟適用房供給嚴(yán)重不足，而別墅高檔公寓供給過剩，導(dǎo)致房價收入比偏高。第4章 給出若干思考和建議。發(fā)展我省房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以解決老百姓的住房需要和滿足其他行業(yè)對房地產(chǎn)的需要作為最基本的目標(biāo)，緊緊圍繞這一目標(biāo)出臺相關(guān)的政策措施。為了保證我省房地產(chǎn)業(yè)健康有序和平穩(wěn)地發(fā)展，一方面，要充分發(fā)揮“看不見的手”的作用，通過整頓房地產(chǎn)市場秩序，完善房地產(chǎn)市場的自動調(diào)節(jié)機制，促進(jìn)資源配置的進(jìn)一步優(yōu)化，由市場解決多數(shù)居民的住房問題。另一方面，也要發(fā)揮“看得見的手的作用”，由政府承擔(dān)起低收入居民住房保障方面的責(zé)任，從而為所有居民的安居樂業(yè)創(chuàng)造條件。要采取各種措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化重組和產(chǎn)業(yè)升級。從供給角度看，要降低房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，讓更多外資企業(yè)和民營企業(yè)參與到房地產(chǎn)市場的建設(shè)和開發(fā)中來，擴大房地產(chǎn)市場的有效供給，形成政府監(jiān)管機制健全，大中小型企業(yè)良性競爭的局面。在供給結(jié)構(gòu)方面，要注意合理調(diào)控高檔住房與普通住房的結(jié)構(gòu)、新房與二手房的結(jié)構(gòu)以及保障房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。應(yīng)當(dāng)把保障性住房的建設(shè)和管理作為對各級地方政府政績考核的重要內(nèi)容之一。在保障房的建設(shè)中要適當(dāng)擴大廉租房的規(guī)模，加強對廉租房的管理。從需求角度看，要在觀念上確立現(xiàn)階段消費需求應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)場需求主體的觀念，正確引導(dǎo)居民的住房需求，并通過差別利率政策以及對出售二套以上住房獲利部分全額征收所得稅等政策，抑制房地產(chǎn)的投資和投機需求，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。還必須下大力氣不斷健全和完善各項相關(guān)制度，包括房地產(chǎn)統(tǒng)計調(diào)查和信息披露制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)的財稅制度。61 / 66目 錄1. 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢及其與全國的比較 1 1 10 16 18 19 202. 福建省房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的定位分析 22 22 23. 23 252. 3房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的供給推動作用 27 27 282. 4房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度分析 30 323. 福建省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)與預(yù)警分析 33 33 33 34 36 37 40 40 43 454．思考與建議 47，明確基本政策目標(biāo) 47，保證房地產(chǎn)業(yè)健康有序和平穩(wěn)發(fā)展 48 48，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu) 49，抑制投資和投機需求 51 進(jìn)一步建全與完善相關(guān)制度 52附錄 54參考文獻(xiàn) 551. 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢及其與全國的比較房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開發(fā)、投資、經(jīng)營、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。根據(jù)《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》（GB/T47542002），房地產(chǎn)業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務(wù)以及其他房地產(chǎn)活動四個小類。近年來，我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，在國民經(jīng)濟中已具有重要地位和作用。表 1給出了我省房地產(chǎn)業(yè)的總體現(xiàn)狀，以及自第一次全國經(jīng)濟普查以來我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況。2004年，我省各類房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人員為111981人，2008年從業(yè)人員為201162人，%。，%。，%。，%。，%。各類房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益都有很大的提高。其中，，%。從兩次普查的企業(yè)數(shù)看，2004年我省有各類型房地產(chǎn)企業(yè)4866家，到2008年這一數(shù)字上升到7729家，%，%。從結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)企業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占有最大比重，%，%因福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料里無房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入，只有主營業(yè)務(wù)收入，其他類房地產(chǎn)企業(yè)有營業(yè)收入。%%是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入作為營業(yè)收入計算得到的。，%，%。參見表 2和表3。表 1 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)概況指標(biāo)2004年2008年2008年比2004年增長（%）20052008年均增長（%）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）5481994443%%本年完成投資額（億元）%%住宅完成投資額（億元）%%房屋施工面積（萬平方米）%%房屋竣工面積（萬平方米）%%實收資本（億元）%%主營業(yè)務(wù)收入（億元）%%利潤總額（億元）%%物業(yè)管理企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）4251676471%%在管房屋建筑面積（萬平方米）9016%%實收資本（億元）%%營業(yè)收入（億元）%%營業(yè)利潤（億元）%%中介服務(wù)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）624010162%%房屋代理銷售成交合同面積（萬平方米）256%%房屋代理出租成交合同面積（萬平方米）87%%實收資本（億元）%%營業(yè)收入（億元）%%營業(yè)利潤（億元）%%其他房地產(chǎn)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）840620086%%實收資本（億元）%%營業(yè)收入（億元）%%營業(yè)利潤（億元）資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。表 2 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)企業(yè)類型2004年2008年2008年比2004年增長（%）20052008年均增長（%）企業(yè)數(shù)（家）比重(%)企業(yè)數(shù)（家）比重(%)房地產(chǎn)開發(fā)2689%3268%%%物業(yè)管理1068%1870%%%中介服務(wù)533%996%%%其他房地產(chǎn)576%1595%%%合計4866100%7729100%%%資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。表 3 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入和就業(yè)人數(shù)所占比重企業(yè)類型2004年2008年營業(yè)收入所占比重年末從業(yè)人員所占比重營業(yè)收入所占比重年末從業(yè)人員所占比重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)%%%%物業(yè)管理企業(yè)%%%%中介服務(wù)企業(yè)%%%%其他房地產(chǎn)企業(yè)%%%%資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。表 4 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模企業(yè)類型2004年2008年平均每個企業(yè)實收資本（萬元）平均每個企業(yè)年末從業(yè)人員（人）平均每個企業(yè)實收資本（萬元）平均每個企業(yè)年末從業(yè)人員（人）房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)管理 中介服務(wù) 其他房地產(chǎn) 合計 資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。企業(yè)規(guī)模方面，從平均每個企業(yè)實收資本來看，各類房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模均有顯著擴大，但若從平均每個企業(yè)年末從業(yè)人員來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模有顯著擴大，物業(yè)管理企業(yè)平均規(guī)模保持不變，中介服務(wù)企業(yè)和其他房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模有小幅下降。參見表4。從房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊類型來看，內(nèi)資企業(yè)數(shù)所占比重上升了約7個百分點， 港、澳、臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)比重則有所下降。內(nèi)資企業(yè)中，國有企業(yè)比重略有上升，集體企業(yè)略有下降，私營企業(yè)和其他企業(yè)比重上升幅度較大。參見表 5。表 5 福建省各登記注冊類型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)所占比重的變化企業(yè)登記注冊類型2004年2008年 內(nèi)資企業(yè)%% 國有企業(yè)%% 集體企業(yè)%% 股份合作企業(yè)%% 聯(lián)營企業(yè)%% 有限責(zé)任公司%% 股份有限公司%% 私營企業(yè)%% 其他企業(yè)%% 港、澳、臺商投資企業(yè)%% 外商投資企業(yè)%%資料來源：福建經(jīng)濟普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟普查簡明資料。各登記注冊類型企業(yè)規(guī)模的變化方面，通過平均每個企業(yè)實收資本來看，內(nèi)資企業(yè)中國有、股份合作、有限責(zé)任、其他企業(yè)以及港、澳、臺商投資和外商投資企業(yè)，規(guī)模提升明顯，其他類型企業(yè)的規(guī)模變化不大，甚至有所下降。通過平均每個企業(yè)年末從業(yè)人員來看，股份合作、聯(lián)營和外商投資企業(yè)規(guī)模擴大明顯，國有企業(yè)和集體企業(yè)平均規(guī)模有所下降。參見表6。在各類房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)都是市場的主體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，%，%。與此同時，%提高到69%，上升了近20個百分點。內(nèi)資企業(yè)中。集體企業(yè)的經(jīng)營收入和利潤總額所占比重則有小幅下降。有限責(zé)任公司的經(jīng)營收入和利潤總額所占比重均有較大幅度的提高。參見表 7。表 6福建省企業(yè)登記注冊類型房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模企業(yè)登記注冊類型20042008平均每個企業(yè)實收資本（萬元）平均每個企業(yè)年末從業(yè)人員（人）平均每個企業(yè)實收資本（萬元）平均每個企業(yè)年末從業(yè)人員（人） 內(nèi)資企業(yè) 國有企業(yè) 集體企業(yè) 股份合作企業(yè) 聯(lián)營企業(yè) 有限責(zé)任公司 股份有限公司 私營企業(yè)