【正文】 由于數(shù)據(jù)來(lái)源限制，這里用房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款比例來(lái)代替。以上我們從四個(gè)方面對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)狀況同全國(guó)進(jìn)行了對(duì)比分析，對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有了輪廓性的認(rèn)識(shí)，下面我們本著判斷房地產(chǎn)健康程度的目的，從預(yù)警的角度對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)做進(jìn)一步量化分析，將福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r指數(shù)化，從而可以對(duì)福建省房地產(chǎn)業(yè)有更客觀、更準(zhǔn)確、更清晰的認(rèn)識(shí)。從房屋空置率（參見圖21）來(lái)看，2000年以來(lái)福建省商品房空置率一直在全國(guó)水平之下，說(shuō)明福建省商品房供求關(guān)系相對(duì)全國(guó)更為平衡，但值得注意的是2006年以來(lái)福建省商品房空置率有上升態(tài)勢(shì)，與全國(guó)水平已經(jīng)越來(lái)越接近。我們利用房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/ GDP 增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)業(yè)增加值/GDP兩個(gè)指標(biāo)來(lái)勾勒福建省房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況。從全國(guó)情況分析，房地產(chǎn)業(yè)與所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)均有前向完全關(guān)聯(lián)效應(yīng)，與房地產(chǎn)業(yè)完全關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有18個(gè)，%，這16個(gè)產(chǎn)業(yè)中有4個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接密切關(guān)聯(lián)關(guān)系，而農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會(huì)組織等雖然與房地產(chǎn)業(yè)有前向直接密切關(guān)聯(lián)關(guān)系（分別排在前向直接關(guān)聯(lián)度的第1和第2位），但是前向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系非常弱（分別排在前向完全關(guān)聯(lián)度的第19和25位），說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會(huì)組織主要是前向直接推動(dòng)作用，而間接推動(dòng)作用則非常弱。從福建省情況看，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)的有29個(gè)產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)有12個(gè)，%，與房地產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)最強(qiáng)的三個(gè)產(chǎn)業(yè)與全國(guó)相同，分別為租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和建筑業(yè)，、與全國(guó)數(shù)據(jù)相差不大。影響力系數(shù)是該產(chǎn)業(yè)的影響力與所有產(chǎn)業(yè)影響力算術(shù)平均值的比，影響力系數(shù)大于1說(shuō)明相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)具有更大的影響或拉動(dòng)作用。2008年，我省商品房銷售面積和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重這兩個(gè)指標(biāo)的下降幅度，都大大高于全國(guó)的降幅，表明此次全球金融危機(jī)對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)具有更大的負(fù)面影響。自籌資金增長(zhǎng)最快，%，其次是國(guó)內(nèi)貸款和其他資金來(lái)源，%% ，利用外資增長(zhǎng)最慢，%，%。參見圖 16。住宅投資是房地產(chǎn)開發(fā)投資主體，其占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重一般在65%左右，波動(dòng)不大。表 10 福建省各登記注冊(cè)類型其他房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)所占比重的變化企業(yè)登記注冊(cè)類型2004年2008年?duì)I業(yè)收入營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 內(nèi)資企業(yè)%%%% 國(guó)有企業(yè)%%%% 集體企業(yè)%　%% 股份合作企業(yè)%%%% 聯(lián)營(yíng)企業(yè)%%%% 有限責(zé)任公司%%%% 股份有限公司%%%% 私營(yíng)企業(yè)%%%% 其他企業(yè)　　%% 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)%%%% 外商投資企業(yè)%%%%資料來(lái)源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。參見表 7。表 4 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模企業(yè)類型2004年2008年平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）平均每個(gè)企業(yè)實(shí)收資本（萬(wàn)元）平均每個(gè)企業(yè)年末從業(yè)人員（人）房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)管理 中介服務(wù) 其他房地產(chǎn) 合計(jì) 資料來(lái)源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。表 1給出了我省房地產(chǎn)業(yè)的總體現(xiàn)狀，以及自第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查以來(lái)我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況。另外，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不夠合理。2008年，我省商品房銷售面積和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重這兩個(gè)指標(biāo)的下降幅度，都大大高于全國(guó)的降幅，表明此次全球金融危機(jī)對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)具有更大的負(fù)面影響。作為行業(yè)關(guān)聯(lián)性高、政策敏感性強(qiáng)的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、積累與消費(fèi)的比例關(guān)系、城市化進(jìn)程、金融運(yùn)行效率甚至全社會(huì)的穩(wěn)定都具有重大影響。從經(jīng)營(yíng)稅金及附加占財(cái)政收入比重、從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重等指標(biāo)來(lái)看，與全國(guó)平均水平相比，房地產(chǎn)業(yè)在我省經(jīng)濟(jì)中具有更加重要的地位。但有以下幾點(diǎn)需引起注意。61 / 66目 錄1. 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及其與全國(guó)的比較 1 1 10 16 18 19 202. 福建省房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的定位分析 22 22 23. 23 252. 3房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的供給推動(dòng)作用 27 27 282. 4房地產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度分析 30 323. 福建省房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與預(yù)警分析 33 33 33 34 36 37 40 40 43 454．思考與建議 47，明確基本政策目標(biāo) 47，保證房地產(chǎn)業(yè)健康有序和平穩(wěn)發(fā)展 48 48，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu) 49，抑制投資和投機(jī)需求 51 進(jìn)一步建全與完善相關(guān)制度 52附錄 54參考文獻(xiàn) 551. 福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)及其與全國(guó)的比較房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)的開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。表 1 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)概況指標(biāo)2004年2008年2008年比2004年增長(zhǎng)（%）20052008年均增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）5481994443%%本年完成投資額（億元）%%住宅完成投資額（億元）%%房屋施工面積（萬(wàn)平方米）%%房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）%%實(shí)收資本（億元）%%主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（億元）%%利潤(rùn)總額（億元）%%物業(yè)管理企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）4251676471%%在管房屋建筑面積（萬(wàn)平方米）9016%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）%%中介服務(wù)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）624010162%%房屋代理銷售成交合同面積（萬(wàn)平方米）256%%房屋代理出租成交合同面積（萬(wàn)平方米）87%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）%%其他房地產(chǎn)企業(yè)　　　　年末從業(yè)人員（人）840620086%%實(shí)收資本（億元）%%營(yíng)業(yè)收入（億元）%%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（億元）資料來(lái)源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料。內(nèi)資企業(yè)中。%%，%%。與全國(guó)比較來(lái)看，全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資年增幅相對(duì)平穩(wěn)，而我省則波動(dòng)較大。經(jīng)濟(jì)適用房和辦公樓從上世紀(jì)末到現(xiàn)在大體呈現(xiàn)了先下降后上升的走勢(shì)，但二者2008年的開發(fā)面積還低于1999年的水平，而全國(guó)則基本保持了增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2008年，我省商品房?jī)r(jià)格比全國(guó)平均水平高出15%，其中住宅比全國(guó)平均水平高26%，經(jīng)濟(jì)適用房高20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房高41%，別墅高檔工業(yè)和辦公樓分別比全國(guó)平均水平低6%和36%。我省商品房銷售價(jià)格上漲較快，其中住宅類商品房?jī)r(jià)格上漲最快。它可以用完全消耗系數(shù)來(lái)表示。. 根據(jù)前文說(shuō)明進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果（參見表20）顯示，房地產(chǎn)業(yè)每增加一單位產(chǎn)值的直接拉動(dòng)效應(yīng)（即中間投入率）。從全國(guó)情況分析，全部42個(gè)產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有或多或少的前向關(guān)聯(lián)，其中與房地產(chǎn)業(yè)前向直接關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)全國(guó)有12個(gè)，%，批發(fā)零售業(yè)和金融業(yè)是房地產(chǎn)的主要直接供給對(duì)象，%%，從福建省來(lái)看，與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的有27個(gè)（其余15個(gè)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度為0或幾乎為0），密切關(guān)聯(lián)的有8個(gè)，%，農(nóng)林牧漁業(yè)、公共管理和社會(huì)組織和批發(fā)零售業(yè)是最主要的直接供給對(duì)象，%、%%。，房地產(chǎn)的影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)遠(yuǎn)小于1，排在所有42個(gè)產(chǎn)業(yè)的第40位和第39位，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力有限，在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)屬于“高附加值，低帶動(dòng)能力”產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可以歸為最終需求型的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。從圖 19可以看出，相對(duì)于聯(lián)合國(guó)人居中心的標(biāo)準(zhǔn)，2000年以來(lái)全國(guó)及福建省的房?jī)r(jià)收入比偏高，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比在8左右徘徊，而福建省的房?jī)r(jià)收入比則呈現(xiàn)出一定的上升趨勢(shì)，2006年以來(lái)一直高于全國(guó)房?jī)r(jià)收入比，但仍高于聯(lián)合國(guó)人居中心規(guī)定的合理區(qū)間的上限。表27 福建省和全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源構(gòu)成200020012002200320042005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構(gòu)成比例（%）國(guó)內(nèi)貸款全國(guó)福建省利用外資全國(guó)福建省自籌資金全國(guó)福建省其他全國(guó)福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率（%）全國(guó)75福建省數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)(CEIC)、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查簡(jiǎn)明資料整理產(chǎn)業(yè)自籌資金能力略顯不足；福建省和全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的比例近幾年來(lái)不相上下，差距很?。欢渌Y金來(lái)源除2007年外，福建省則高于全國(guó)同期水平。房地產(chǎn)類貸款余額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額：該指標(biāo)反映金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的金融支持力度，金融支持的正常區(qū)間。為了便于后面的分析，這里把所有指標(biāo)轉(zhuǎn)化為圍繞均值100上下波動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)差為10的數(shù)值，具體計(jì)算公式如下：，其中Y代表標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，X表示原始數(shù)據(jù)，和分別代表各指標(biāo)的均值和標(biāo)準(zhǔn)差（為了穩(wěn)健，在求均值和方差時(shí)去掉了極個(gè)別極端異常值）。1. 目標(biāo)確定與分解本部分以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康程度為總目標(biāo)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)狀況和房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況四個(gè)方面，分別用房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)、房地產(chǎn)供求平衡度指數(shù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)平衡指數(shù)、房地產(chǎn)與金融協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)來(lái)反映，最后將這四個(gè)指數(shù)綜合成房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展綜合預(yù)警指數(shù)，以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康程度。所謂內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，包括非住宅與住宅比例的合理性，高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房比例的合理性等，如果結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡很容易誘發(fā)社會(huì)問(wèn)題。福建省GDP增長(zhǎng)速度（用當(dāng)年價(jià)）與全國(guó)相差無(wú)幾，但是相對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)投資增速比較穩(wěn)定的特點(diǎn)而言，福建省的房地產(chǎn)投資則呈現(xiàn)大起大落的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明福建省的房地產(chǎn)投資還需要進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展。表 23 與房地產(chǎn)前向完全密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)代碼福建省全國(guó)關(guān)聯(lián)度比重累計(jì)比重排位關(guān)聯(lián)度比重累計(jì)比重排位紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)0819批發(fā)和零售業(yè)3021通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備1935金融業(yè)3243化學(xué)工業(yè)1252建筑業(yè)2664居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)38711交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)27810非金屬礦物制品業(yè)139紡織業(yè)071015食品制造及煙草加工業(yè)061112住宿和餐飲業(yè)311214信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)291317租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)341416造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)1015通用、專用設(shè)備制造業(yè)16167金屬冶煉及壓延加工業(yè)146交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)178電氣機(jī)械及器材制造業(yè)1813電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2318均值總效應(yīng)（感應(yīng)度）數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)福建省和全國(guó)2007年投入產(chǎn)出表整理。 根據(jù)上述方法計(jì)算結(jié)果（參見表21）可知，無(wú)論是全省還是全國(guó)，全部42個(gè)產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有后向完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，這反映出房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)的特點(diǎn)。此值越大，表明該產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的供給推動(dòng)作用越大。我省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價(jià)值年均增幅也都低于全國(guó)平均水平。參見圖 17。參見表15。值得注意的是，我省土地購(gòu)置面積已經(jīng)連續(xù)三年下降。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)占全國(guó)的比重呈明顯下降趨勢(shì)，%，%。港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)的市場(chǎng)份額有所擴(kuò)大。從房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊(cè)類型來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)數(shù)所占比重上升了約7個(gè)百分點(diǎn)， 港、澳、臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)比重則有所下降。%。發(fā)展我省房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以解決老百姓的住房需要和滿足其他行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的需要作為最基本的目標(biāo)，緊緊圍繞這一目標(biāo)出臺(tái)相關(guān)的政策措施。我省商品房施工、新開工、竣工面積和竣工價(jià)值年均增幅也都低于全國(guó)平均水平。本課題屬于福建省政府第二次經(jīng)濟(jì)普查重點(diǎn)課題。從房地產(chǎn)企業(yè)登記注冊(cè)類型來(lái)看，內(nèi)資企業(yè)所占比重上升，港、