【正文】 /GDP的對比200020012002200320042005200620072008全國福建省房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展必須以供求總量的基本平衡為前提，若房地產(chǎn)業(yè)增長過快，供過于求，空置率居高不下，很容易誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)而引發(fā)金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)。我們利用房價(jià)收入比、商品房空置率對福建省房地產(chǎn)市場供求狀況做出簡要分析。 房價(jià)收入比（計(jì)算公式見附錄）是指特定時(shí)期某一國度或地區(qū)內(nèi)，中等收入家庭住房價(jià)格與家庭年收入的比值，這是反映家庭對房價(jià)承受能力的相對指標(biāo)，比值越高，支付能力就越低，由于各國不同時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平不同，因而對房價(jià)的承受能力也有很大差異。通過對數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價(jià)的考察，聯(lián)合國人居中心得出“合理的住房價(jià)格”的房價(jià)收入比應(yīng)該為3~6（世界銀行專家的說法為4~6），即房價(jià)的“合理的價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3~6年的平均收入。這里，根據(jù)我國住房建設(shè)部“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，選擇戶均建筑面積90m2作為中等收入家庭的住房面積，同時(shí)以每戶家庭中以三口之家的年收入為基礎(chǔ)以計(jì)算房價(jià)收入比。商品房空置率（計(jì)算公式見附錄）是指某一時(shí)點(diǎn)（如報(bào)告期末等）房屋空置量（房屋未投入使用，處于待出租或出售的狀態(tài)）占同時(shí)點(diǎn)全部房屋存量的比重，它反映了住宅市場上供給與需求的力量對比，對價(jià)格/租金水平有直接影響，是反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中的重要指示指標(biāo)。一般認(rèn)為，的商品房空置率在 3%以下時(shí)，市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求；商品房空置率在 3%~10%時(shí)，市場供應(yīng)基本平穩(wěn)；商品房空置率在 10%以上時(shí)，供給明顯過剩；商品房空置率在 15%以上時(shí)，供給嚴(yán)重過剩。從圖 19可以看出，相對于聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)，2000年以來全國及福建省的房價(jià)收入比偏高，全國房價(jià)收入比在8左右徘徊，而福建省的房價(jià)收入比則呈現(xiàn)出一定的上升趨勢，2006年以來一直高于全國房價(jià)收入比，，但仍高于聯(lián)合國人居中心規(guī)定的合理區(qū)間的上限。而從主要城市來看，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部提供的《我國房價(jià)收入比研究》的結(jié)論，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)。圖 19福建省與全國房價(jià)收入比的對比從商品房空置面積的構(gòu)成（圖 20）來看，41%是住宅，32%是商業(yè)營業(yè)用房，11%為辦公樓，其他占了16%，說明福建省住宅用房價(jià)格偏高，供給過剩。從房屋空置率（參見圖21）來看，2000年以來福建省商品房空置率一直在全國水平之下，說明福建省商品房供求關(guān)系相對全國更為平衡，但值得注意的是2006年以來福建省商品房空置率有上升態(tài)勢，與全國水平已經(jīng)越來越接近。圖 20 2008年福建省商品房空置面積構(gòu)成情況數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)圖 21 福建省與全國商品房空置率的對比數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫、中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫（CEIC）、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料整理。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不僅可以促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，更重要的是為了保證全體居民住有所居，安居樂業(yè)，改善居民的生活質(zhì)量，因此房地產(chǎn)市場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)必須合理。所謂內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理，包括非住宅與住宅比例的合理性，高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房比例的合理性等，如果結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡很容易誘發(fā)社會(huì)問題。根據(jù)表26，2000年以來，商品房竣工面積中，福建省和全國的住宅竣工面積的比例均在80%左右，但是關(guān)系民生狀況的經(jīng)濟(jì)適用房占住宅的比例卻在持續(xù)下降，%%，%%，而代表我國豪宅市場的別墅高檔公寓則成上升趨勢，%%，%%，而從豪宅市場與經(jīng)濟(jì)適用房的直接對比來看，別墅高檔公寓與經(jīng)濟(jì)適用房的比值則嚴(yán)重偏離了正常的市場結(jié)構(gòu)，%%，%%。目前關(guān)于別墅高檔公寓在住宅市場中所占比例還沒有定論，但是別墅高檔公寓竣工面積相當(dāng)于經(jīng)適房的將近4倍則肯定是不合理、不正常的。即使按照建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重計(jì)算，%%，距離2006年公布的“國十五條”的要求（套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上）相去甚遠(yuǎn)，這說明福建省及我國房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)的不合理性。表26 福建省與全國不同類型商品房竣工結(jié)構(gòu)的對比200020012002200320042005200620072008住宅/商品房全國福建省經(jīng)適房/住宅全國福建省別墅高檔公寓/住宅全國福建省別墅高檔公寓/經(jīng)適房全國福建省數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料整理房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系密切，二者相互依賴、相互制約。房地產(chǎn)投資周期長、數(shù)額大，其發(fā)展離不開金融業(yè)及時(shí)、足量的資金支持，同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)市場如果得不到金融業(yè)資金的配合，房地產(chǎn)消費(fèi)市場的啟動(dòng)也會(huì)舉步維艱，因此房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的穩(wěn)步增長都需要金融機(jī)構(gòu)為其提供資金的籌集、融通、結(jié)算等金融服務(wù)，資金運(yùn)動(dòng)貫穿始終，而金融業(yè)的迅速發(fā)展也需要房地產(chǎn)業(yè)的支持。但是金融業(yè)對房地產(chǎn)的過度支持則很容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)而誘發(fā)金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此二者必須協(xié)調(diào)發(fā)展，否則很容易對國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和社會(huì)的穩(wěn)定造成危害。 從全國和福建省的對比分析來看（參見圖 22），2008年之前，福建省和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長迅速，但是相對于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源比較穩(wěn)定的特點(diǎn)而言，福建省則呈現(xiàn)出大起大落的態(tài)勢，其中2006年和2007年福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金增長率分別達(dá)到了57%和42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國同期水平，但是2008年福建省這一速率則驟降至20%。從資金來源的構(gòu)成看（參見表27），近幾年來，福建省房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款的比例在20%以上，高于全國同期水平2~6個(gè)百分點(diǎn)，而國內(nèi)貸款中絕大多數(shù)為銀行貸款，以2007年為例，%，%，說明相對于全國而言，福建省房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資更依賴于銀行貸款，可能存在風(fēng)險(xiǎn)隱患；而自籌資金的比例同樣說明了這一點(diǎn)，福建省自籌資金所占比例明顯低于全國水平，2006~%、%%，、說明福建省房地圖 22 福建省與全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長率的對比數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料整理。表27 福建省和全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源構(gòu)成200020012002200320042005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成比例（%）國內(nèi)貸款全國福建省利用外資全國福建省自籌資金全國福建省其他全國福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率（%）全國75福建省數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料整理產(chǎn)業(yè)自籌資金能力略顯不足；福建省和全國房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的比例近幾年來不相上下，差距很??；而其他資金來源除2007年外，福建省則高于全國同期水平。從房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分析，福建省房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率近幾年來基本在70%以上，與全國水平相差無幾，但是遠(yuǎn)高于其他行業(yè)企業(yè)60%的資產(chǎn)負(fù)債率，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有待完善和調(diào)整。從房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例看，2008年12月末，%，%，該指標(biāo)反映金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的金融支持力度，金融支持的正常區(qū)間，發(fā)達(dá)國家一般小于30%，發(fā)展中國家一般小于36%，美國在次貸危機(jī)爆發(fā)前這一比例為53%，相對而言，我省房地產(chǎn)信貸尚處于可控風(fēng)險(xiǎn)范圍之內(nèi)。以上我們從四個(gè)方面對福建省房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)狀況同全國進(jìn)行了對比分析，對福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有了輪廓性的認(rèn)識(shí)，下面我們本著判斷房地產(chǎn)健康程度的目的，從預(yù)警的角度對福建省房地產(chǎn)業(yè)做進(jìn)一步量化分析，將福建省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r指數(shù)化，從而可以對福建省房地產(chǎn)業(yè)有更客觀、更準(zhǔn)確、更清晰的認(rèn)識(shí)。由于數(shù)據(jù)樣本量有限，我們采用綜合模擬法進(jìn)行預(yù)警研究。綜合模擬預(yù)警法的基本思路是將反映房地產(chǎn)運(yùn)行的多個(gè)指標(biāo)綜合成一個(gè)或若干個(gè)總體指標(biāo)，并分別用圖形形象的表示出來的預(yù)警方法。1. 目標(biāo)確定與分解本部分以判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展健康程度為總目標(biāo)，從房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場供求協(xié)調(diào)狀況、房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)狀況和房地產(chǎn)與金融市場協(xié)調(diào)狀況四個(gè)方面，分別用房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)、房地產(chǎn)供求平衡度指數(shù)、房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)平衡指數(shù)、房地產(chǎn)與金融協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)來反映，最后將這四個(gè)指數(shù)綜合成房地產(chǎn)市場發(fā)展綜合預(yù)警指數(shù)，以判斷房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康程度。2. 指標(biāo)選擇與權(quán)重確定在確定了總目標(biāo)和四個(gè)子目標(biāo)后，本文選擇了20個(gè)反映子目標(biāo)的協(xié)調(diào)性指標(biāo)（即：相對量指標(biāo)），利用頭腦風(fēng)暴法（Brainstorming）選取了其中的11個(gè)代表性指標(biāo)并賦予權(quán)重（參見表28）。下面對各指標(biāo)做簡要介紹：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與GDP增速應(yīng)當(dāng)保持合理的比例，比例過高則容易造成社會(huì)資源向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，進(jìn)而對國民經(jīng)濟(jì)合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成沖擊。房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額：該指標(biāo)是反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，在發(fā)達(dá)國家，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，該指標(biāo)一般在20%~25%之間，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)增長在8%左右時(shí)，該指標(biāo)宜保持在20%或以下。房屋銷售價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：該指標(biāo)用于反映房地產(chǎn)對消費(fèi)的影響，如果該指標(biāo)過高，勢必會(huì)造成居民將更多收入投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域從而對居民消費(fèi)造成影響，從而影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。鑒于福建省房屋銷售價(jià)格指數(shù)缺失，這里用住宅價(jià)格增長率/居民可支配收入增長率代替?？罩寐逝c房價(jià)收入比：這兩個(gè)指標(biāo)前文已有詳細(xì)闡述，在此不再贅述。房屋吸納率：該指標(biāo)反映一定時(shí)期內(nèi)可供市場使用的商品房被市場的吸納情況。相對于預(yù)警的目的而言，該指標(biāo)是一個(gè)逆指標(biāo)，為此這里取其倒數(shù)。表 28 房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系設(shè)計(jì)模塊模塊權(quán)重W1（%）指標(biāo)權(quán)重W2（%）指標(biāo)房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警2035房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率/GDP增長率30房地產(chǎn)投資額/固定資產(chǎn)投資額35房屋銷售價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)房地產(chǎn)市場供求狀況預(yù)警2035空置率35房價(jià)收入比30房屋吸納率房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)預(yù)警3050非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積50別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積房地產(chǎn)與金融市場預(yù)警3035房地產(chǎn)貸款余額/金融業(yè)貸款余額35房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中銀行貸款/房地產(chǎn)開發(fā)資金來源30中長期住房按揭貸款余額增長率非住宅商品房竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標(biāo)用于反映房地產(chǎn)市場中非住宅與住宅類的協(xié)調(diào)狀況，該比例需保持在一個(gè)適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)才有利于房地別墅高檔公寓竣工面積/住宅商品房竣工面積：該指標(biāo)用于反映住宅結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)狀況，該比例應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的區(qū)間，比例過高會(huì)造成住宅結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展，不利于普通民眾的安居樂業(yè)。房地產(chǎn)類貸款余額/金融機(jī)構(gòu)貸款余額：該指標(biāo)反映金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的金融支持力度，金融支持的正常區(qū)間。由于數(shù)據(jù)的限制，這里利用中長期住房按揭貸款余額占中資金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例來代替。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中銀行貸款的比例：該指標(biāo)反映房地產(chǎn)資金來源的構(gòu)成，房地產(chǎn)貸款過分依賴于銀行的話就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。由于數(shù)據(jù)來源限制，這里用房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中國內(nèi)貸款比例來代替。中長期住房按揭貸款余額增長率：該指標(biāo)一方面反映金融機(jī)構(gòu)對個(gè)人住房貸款額支持力度，另一方面反映出住房對居民消費(fèi)的影響，如果住房貸款增速過快，勢必影響居民其他消費(fèi)性支出。 3. 預(yù)警指數(shù)的確定上述指標(biāo)分別代表了房地產(chǎn)發(fā)展的四個(gè)方面，需要將它們綜合起來才可以判斷房地產(chǎn)發(fā)展的健康程度，這需要通過以下三個(gè)步驟：（1） 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的目的在于統(tǒng)一量綱進(jìn)而對各指標(biāo)進(jìn)行綜合，這里根據(jù)各指標(biāo)的均值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行正態(tài)歸一化處理。為了便于后面的分析，這里把所有指標(biāo)轉(zhuǎn)化為圍繞均值100上下波動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)差為10的數(shù)值，具體計(jì)算公式如下：，其中Y代表標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，X表示原始數(shù)據(jù)，和分別代表各指標(biāo)的均值和標(biāo)準(zhǔn)差（為了穩(wěn)健，在求均值和方差時(shí)去掉了極個(gè)別極端異常值）。（2） 房地產(chǎn)預(yù)警指數(shù)的計(jì)算房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)（用MI表示）的計(jì)算公式為，房地產(chǎn)供求平衡度指數(shù)計(jì)算公式：，房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡指數(shù)計(jì)算公式為：房地產(chǎn)與金融協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)公式為：，在以上4個(gè)指數(shù)的基礎(chǔ)上計(jì)算房地產(chǎn)市場綜合預(yù)警指數(shù)，其計(jì)算公式為：（3） 預(yù)警區(qū)間的確定我們根據(jù)誤差理論，利用3δ方法來確定預(yù)警區(qū)間：根據(jù)正態(tài)分布原理，數(shù)據(jù)分布在中心值附近，離中心值越近可能性越高，越偏離中心值可能性越低。如果偏離超過1倍標(biāo)準(zhǔn)差，%；如果偏離超過2倍標(biāo)準(zhǔn)差，%；如果偏離超過3倍標(biāo)準(zhǔn)差 可能性不足 1% 。因此 可以根據(jù)偏離中心值的標(biāo)準(zhǔn)差倍數(shù)來反映數(shù)據(jù)是否合理。具體而言， 選擇1倍標(biāo)準(zhǔn)差之內(nèi)為正常區(qū)間，偏離1倍標(biāo)準(zhǔn)差到 2 倍標(biāo)準(zhǔn)差的范圍作為基本正常區(qū)間，2倍標(biāo)準(zhǔn)差以外為異常區(qū)間。就本文而言，3δ方法的具體運(yùn)用即為：[Eδ,E+δ]（即：[10010,100+10]）為正常區(qū)間，[E2δ, Eδ)和(E+δ,E+2δ]（即：[100210, 10010