【正文】 增長率作為測量房地產(chǎn)業(yè)相對實體經(jīng)濟(jì)增長率的動態(tài)指標(biāo)，可以反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的擴(kuò)張程度。通過對數(shù)十個經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民房價的考察，聯(lián)合國人居中心得出“合理的住房價格”的房價收入比應(yīng)該為3~6（世界銀行專家的說法為4~6），即房價的“合理的價格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3~6年的平均收入。圖 20 2008年福建省商品房空置面積構(gòu)成情況數(shù)據(jù)來源：中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)圖 21 福建省與全國商品房空置率的對比數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫、中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫（CEIC）、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料整理。但是金融業(yè)對房地產(chǎn)的過度支持則很容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)而誘發(fā)金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)。由于數(shù)據(jù)樣本量有限，我們采用綜合模擬法進(jìn)行預(yù)警研究。空置率與房價收入比：這兩個指標(biāo)前文已有詳細(xì)闡述，在此不再贅述。中長期住房按揭貸款余額增長率：該指標(biāo)一方面反映金融機(jī)構(gòu)對個人住房貸款額支持力度，另一方面反映出住房對居民消費的影響，如果住房貸款增速過快，勢必影響居民其他消費性支出。具體而言， 選擇1倍標(biāo)準(zhǔn)差之內(nèi)為正常區(qū)間，偏離1倍標(biāo)準(zhǔn)差到 2 倍標(biāo)準(zhǔn)差的范圍作為基本正常區(qū)間，2倍標(biāo)準(zhǔn)差以外為異常區(qū)間。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中銀行貸款的比例：該指標(biāo)反映房地產(chǎn)資金來源的構(gòu)成，房地產(chǎn)貸款過分依賴于銀行的話就會存在風(fēng)險隱患。房屋銷售價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)：該指標(biāo)用于反映房地產(chǎn)對消費的影響，如果該指標(biāo)過高，勢必會造成居民將更多收入投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域從而對居民消費造成影響，從而影響其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例看，2008年12月末，%，%，該指標(biāo)反映金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的金融支持力度，金融支持的正常區(qū)間，發(fā)達(dá)國家一般小于30%，發(fā)展中國家一般小于36%，美國在次貸危機(jī)爆發(fā)前這一比例為53%，相對而言，我省房地產(chǎn)信貸尚處于可控風(fēng)險范圍之內(nèi)。表26 福建省與全國不同類型商品房竣工結(jié)構(gòu)的對比200020012002200320042005200620072008住宅/商品房全國福建省經(jīng)適房/住宅全國福建省別墅高檔公寓/住宅全國福建省別墅高檔公寓/經(jīng)適房全國福建省數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(CEIC)、福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒200福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料整理房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)系密切，二者相互依賴、相互制約。圖 19福建省與全國房價收入比的對比從商品房空置面積的構(gòu)成（圖 20）來看，41%是住宅，32%是商業(yè)營業(yè)用房，11%為辦公樓，其他占了16%，說明福建省住宅用房價格偏高，供給過剩。我們利用房價收入比、商品房空置率對福建省房地產(chǎn)市場供求狀況做出簡要分析。房地產(chǎn)從投資方面拉動經(jīng)濟(jì)增長，從消費方面啟動市場，進(jìn)而深刻地影響到居民的消費結(jié)構(gòu)，因此房地產(chǎn)對整個宏觀經(jīng)濟(jì)具有全方位的深刻影響，它必須與宏觀經(jīng)濟(jì)保持協(xié)調(diào)關(guān)系。表 24 與各產(chǎn)業(yè)影響力與感應(yīng)度的對比分析產(chǎn)業(yè)代碼影響力系數(shù)感應(yīng)度系數(shù)福建省全國福建省全國系數(shù)值位次系數(shù)值位次系數(shù)值位次系數(shù)值位次農(nóng)林牧漁業(yè)013638624煤炭開采和洗選業(yè)022928194石油和天然氣開采業(yè)034236171金屬礦采選業(yè)042720202非金屬礦及其他礦采選業(yè)053023279食品制造及煙草加工業(yè)0617221533紡織業(yè)0729726紡織服裝鞋帽皮革羽絨及其制品業(yè)0848837木材加工及家具制造業(yè)0916142527造紙印刷及文教體育用品制造業(yè)101112912石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)112319136化學(xué)工業(yè)125717非金屬礦物制品業(yè)131515925金屬冶煉及壓延加工業(yè)1461048金屬制品業(yè)151052217通用、專用設(shè)備制造業(yè)161463222交通運輸設(shè)備制造業(yè)17342428電氣機(jī)械及器材制造業(yè)181223023通信設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)1911518儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)20732911工藝品及其他制造業(yè)218132135廢品廢料22942133電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)23181625燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2421213113水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)2520293314建筑業(yè)2613112641交通運輸及倉儲業(yè)273230319郵政業(yè)2834313720信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)2937372831批發(fā)和零售業(yè)3039391230住宿和餐飲業(yè)3119271629金融業(yè)3238401115房地產(chǎn)業(yè)3340413938租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)3422181721研究與試驗發(fā)展業(yè)3524244110綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)3626333416水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)3725323636居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)3831252232教育3941354040衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)4033173739文化、體育和娛樂業(yè)4128263434公共管理和社會組織4235344142數(shù)據(jù)說明：根據(jù)福建省和全國2007年投入產(chǎn)出表整理而得利用福建省和全國2007年投入產(chǎn)出表進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位分析，可得出以下結(jié)論：1．.福建省房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動和供給推動作用略小于全國。 前向完全關(guān)聯(lián)系數(shù)（參見表23）顯示：房地產(chǎn)業(yè)對所有產(chǎn)業(yè)的推動效應(yīng)為（感應(yīng)度），與前向直接關(guān)聯(lián)系數(shù)的差異對比，福建省和全國前向完全關(guān)聯(lián)度的大小比較接近，說明房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有比較接近前向完全推動作用。金融業(yè)的位次依然很靠前，其中在福建省的位次為第4位，在全國的位次為第2位，說明房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的不僅具有直接依賴性，間接依賴性也很強(qiáng)。%，其中金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)與房地產(chǎn)的直接關(guān)聯(lián)度最高，、%、%%。在投入產(chǎn)出表中是價值流量表第I象限某產(chǎn)業(yè)所在行的分配值與該行對應(yīng)的行業(yè)總產(chǎn)出之比，即： （i,j=1,2,…,n），其中，表示直接分配系數(shù)，其他符號如前所述。影響力（即一個產(chǎn)業(yè)后向完全關(guān)聯(lián)的總效應(yīng)）是指一個產(chǎn)業(yè)增加單位最終需求時通過直接和間接關(guān)聯(lián)要求國民經(jīng)濟(jì)各部門提供的投入總量，它可以反映該產(chǎn)業(yè)對所有產(chǎn)業(yè)的拉動水平，在投入產(chǎn)出表中它是投入產(chǎn)出完全消耗系數(shù)矩陣的列合計。該比率越高，表明該產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)部門的需求拉動作用越大。房地產(chǎn)開發(fā)投資的來源方面，國內(nèi)貸款和自籌資金比重大體呈上升趨勢，利用外資比重呈下降趨勢。從企業(yè)類型結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是我省房地產(chǎn)業(yè)的主體，其營業(yè)收入在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比重超過九成，從業(yè)人員數(shù)所占比重接近一半。表 19 福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源 單位：億元年份國內(nèi)貸款利用外資其中：外商直接投資自籌資金其他資金來源1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 17福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)從總量來看，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資中各種來源渠道的資金均有大幅增長，但增幅差別較大。參見表16。表 14 福建省各物業(yè)類型商品房新開工面積 單位：萬平方米，%年份住宅別墅高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房面積增幅面積增幅面積增幅面積增幅面積增幅1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 圖 11 福建省和我國住宅新開工面積增幅比較圖 12福建省和我國別墅高檔公寓新開工面積增幅比較圖 13福建省和我國經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積增幅比較圖 14福建省和我國辦公樓新開工面積增幅比較圖 15福建省和我國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積增幅比較我省商品房銷售面積持續(xù)增長，雖然增速波動較大，但總體上保持了較高的增長速度，2008年因受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，%，是全國降幅的兩倍多，表明此次危機(jī)對我省房地產(chǎn)業(yè)影響較大。參見表 12和圖 6。在2008年之前的幾年里，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資在全社會固定資產(chǎn)投資總額中大約占1/4，2008年這一比重雖有所下降，但仍然超過20%。圖 3顯示，我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人員數(shù)占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比重一直呈現(xiàn)上升趨勢，并明顯高于全國水平。參見表 10。內(nèi)資企業(yè)中，占主導(dǎo)地位的是國有企業(yè)、有限責(zé)任公司和私營企業(yè)，%。有限責(zé)任公司的經(jīng)營收入和利潤總額所占比重均有較大幅度的提高。各登記注冊類型企業(yè)規(guī)模的變化方面，通過平均每個企業(yè)實收資本來看，內(nèi)資企業(yè)中國有、股份合作、有限責(zé)任、其他企業(yè)以及港、澳、臺商投資和外商投資企業(yè)，規(guī)模提升明顯，其他類型企業(yè)的規(guī)模變化不大，甚至有所下降。表 3 福建省各類房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入和就業(yè)人數(shù)所占比重企業(yè)類型2004年2008年營業(yè)收入所占比重年末從業(yè)人員所占比重營業(yè)收入所占比重年末從業(yè)人員所占比重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)%%%%物業(yè)管理企業(yè)%%%%中介服務(wù)企業(yè)%%%%其他房地產(chǎn)企業(yè)%%%%資料來源：福建經(jīng)濟(jì)普查年鑒2004，福建省第二次全國經(jīng)濟(jì)普查簡明資料。其中，%。近年來，我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，在國民經(jīng)濟(jì)中已具有重要地位和作用。從供給角度看，要降低房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，讓更多外資企業(yè)和民營企業(yè)參與到房地產(chǎn)市場的建設(shè)和開發(fā)中來，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的有效供給，形成政府監(jiān)管機(jī)制健全，大中小型企業(yè)良性競爭的局面。從與全國的對比分析來看，我省房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定性較差，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資增速忽高忽低。從前后向關(guān)聯(lián)的差異看，與房地產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)主要有通信設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等15個產(chǎn)業(yè)，其中絕大多數(shù)是資本、原材料型生產(chǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。我省商品房銷售價格上漲較快，從2006年開始我省商品房平均銷售價格已經(jīng)高于全國平均水平。劉小二負(fù)責(zé)第4章有關(guān)內(nèi)容研究和初稿的撰寫，李想負(fù)責(zé)第1章有關(guān)內(nèi)容研究和初稿的撰寫。福建省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院課題組前 言房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。曾五一負(fù)責(zé)整體研究框架的設(shè)計、研究工作的指導(dǎo)、研究報告的修改、總撰和定稿。2008年我省房地產(chǎn)業(yè)的增加值在GDP中所占比重大約為4%，與全國的平均水平相當(dāng)。.從福建省房地產(chǎn)業(yè)的前后向關(guān)聯(lián)看，幾乎所有產(chǎn)業(yè)均與房地產(chǎn)業(yè)有完全關(guān)聯(lián)關(guān)系。2008年受國際金融危機(jī)影響，我省房地產(chǎn)開發(fā)增速明顯放緩，房地產(chǎn)市場交易低迷，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率為負(fù)值，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)預(yù)警指數(shù)接近偏冷區(qū)間。要采取各種措施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化重組和產(chǎn)業(yè)升級。根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T47542002），房地產(chǎn)業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務(wù)以及其他房地產(chǎn)活動四個小類。各類房地產(chǎn)企