20xx年房地產業(yè)行業(yè)20xx年度房地產業(yè)分析報告(存儲版)
【正文】 90元。 小結2010年在國家及深圳市政府各項調控政策的作用下，新建住房交易量同比下降五成，投機炒作現象得到了很大程度的抑制。其中，較2009年進一步增長。 通脹預期推動購房行為貨幣的過度供應，催生、強化了人們的通貨膨脹預期，而通脹預期對房價上漲的作用力決不亞于貨幣投放本身。開發(fā)商同時利用人們的通脹預期，不斷宣傳“住房是儲蓄保值的最佳方法”，普通老百姓有多少人能頂得住這種攻勢？ 住房供給不足房地產市場是一個特殊的市場，它的特殊性在于一級市場（土地）的壟斷性、二級市場（房產）的極具投資性和房地產開發(fā)的長期性。，使得土地供應始終偏緊，價格偏高。%；，%。若按以往土地開發(fā)的平均速度計算，即使政府停止供應土地。可見，土地資源本來就很匱乏的深圳市，存在著嚴重的土地閑置現象。我們認為，首次購房并不是剛性需求。但它們在短期內難有很大的變化，顯然它們不能解釋2009年的房價飚升。再看人均可支配收入。圖3 20012009年深圳市常住人口結構（萬人） 資料來源：20012009年深圳市國民經濟和社會發(fā)展統計公報，鵬元整理根據深圳市規(guī)劃與國土資源委員會2011年1月發(fā)布的《深圳市住房建設規(guī)劃（20112015）征求意見稿》，截止2009年末，全市住房自有率為40%，其中戶籍人口住房自有率為70%，非戶籍常住人口住房自有率為30%。2010年初的“國十一條”的調控基調還是“平穩(wěn)健康”，4月份的“新國十條”已經變成“堅決遏制”，政策基調轉變非常明確。通知要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；加強風險防范和市場監(jiān)管；加快推進保障性安居工程建設；落實地方各級人民政府責任。 “”調控2011年1月26日，國務院公布了新一輪房地產調控新政。表 9 2010年中央政府主要差別化信貸政策時間頒布單位主要內容國務院辦公廳對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭貸款首付款比例不得低于40%國務院對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%。存款準備金率的上調，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對于房地產市場而言，購房者從銀行申請的購房貸款會趨嚴，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮。2010年央行6次上調存款準備金率、兩次加息只是本次貨幣政策收緊的前奏，如果通脹繼續(xù)，加息政策將會延續(xù)，進而對房地產市場造成一定的沖擊。9月30日，深圳市發(fā)布“限購令”：戶籍居民家庭限購兩套房，非戶籍居民家庭限購一套房。國務院增加居住用地有效供應；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%；確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。“十一五”期間，深圳市規(guī)劃建設住房總量69萬套、建筑面積5,700萬平方米，其中商品住房55萬套、建筑面積4,930萬平方米（含城市更新方式建設住房1800萬平方米），保障性住房14萬套、建筑面積770萬平方米；截止2010年底，深圳市商品住房累計新開工面積2,，竣工面積1,；、建筑面積約1,267萬平方米，竣工（含籌集）約2萬套，實際分配8,209套。在減少市場有效需求的同時，擴大市場有效供給，達到遏制房價過快上漲的目的。政府必須通過宏觀調控實現“取信于民”的政治目標。一方面，新房市場供給不足，另一方面，自住型需求依然很旺盛。 5. 結束語作為一個一線城市，深圳市房地產市場價格偏高是顯而易見的。房地產業(yè)上下游產業(yè)鏈長，涉及行業(yè)多。這樣的安排主要是考慮到2011年財政收支矛盾仍然十分突出。本公司對本報告所含信息可在不發(fā)出通知的情形下做出修改。如征得本公司同意進行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內使用，并注明出處為“鵬元評級研究”，且不得對本報告進行任何有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。土地財政已成為越來越多的城市經濟發(fā)展所依賴的模式。兩者的博弈導致房地產市場將保持平穩(wěn)發(fā)展。總之，一方面，調控政策繼續(xù)趨緊；另一方面，市場上升的因素依然存在。2009年和2010年，深圳市新建商品住宅新開工面積均很低，相當于近5年平均值（460萬平方米）的74%。從老百姓的期望來看，2010年宏觀調控是失效的，房價依然高居不下，這就決定了這一輪的宏觀調控并沒有結束。 小結2010年政府調控房地產市場的思路是“抑需求促供給”。國土部未完成2010 年保障性住房建設用地供應任務，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市縣，年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地。表 10 中央政府2010年保障房建設的相關政策時間頒布單位主要內容國土部申報住宅用地的城市，經濟適用住房，廉租住房和中低價位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%?！啊闭叩某雠_，明確要求對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。 金融政策效應信貸政策的調整是影響居民購房需求的重要手段，也是見效最快的。尤其是臨近年末，一個月內三次上調存款準備金率，央行收縮整體流動性的意圖明顯。 金融政策 差別化信貸“”政策明確了家庭二套房首付比例不得低于40%，“”政策則明確了90平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于30%，家庭二套房首付比例不得低于50%，三套及以上住房貸款，首付比例及貸款利率應大幅度提高。通知指出，為鞏固房地產市場調控成果，促進房地產市場健康發(fā)展，進一步深入貫徹落實“新國十條”。 綜合政策 “”調控1月7日，國務院辦公廳頒布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，又稱“國十一條”。這些政策大致可分為綜合政策、金融政策、限購令、保障房政策等。2010年8月，深圳前海區(qū)域規(guī)劃獲國務院批復，前海享計劃單列市權限。影響自住型購房的因素有城市化水平、人均可支配收入、城市人口數量的提高等。自住型購房包括首次購房 首次購房一般是從無房、租房轉為購房的情況，對價格變動相對不敏感，這也是通常所說的“剛性需求”?！笆晃濉逼陂g，深圳市規(guī)劃建設商品住房55萬套、建筑面積4,930萬平方米（含城市更新方式建設住房1,800萬平方米）。比較2001～2010年歷年開發(fā)商購置土地面積與完成開發(fā)土地面積，不難發(fā)現每一年都有土地“結余”。表 5 部分“地王”一覽表時間地塊總價樓面單價拍賣人上海2010年12月11日蘇河灣地塊52,783元華僑城集團2010年2月1日外灘81金融地塊 證大置業(yè)2009年12月23日新江灣城C6地塊32,484元中建地產2009年9月30日徐匯龍華路1960號地塊27,231元綠地集團2009年9月10日上海長風地塊中海地產2009年9月2日徐虹北路8號地塊23,上海城建廣東2010年12月16日白云新城AB29070082地塊11億元20,605元保利2009年12月22日亞運城項目255億元5810元富力聯合體2009年11月26日珠江新城b13地塊11,037元富力地產2009年10月29日科學城kxcf811地塊 雅居樂北京2010年12月21日北京CBD Z15地塊63億元中信集團2010年3月15日大望京1號住宅混合用地遠豪置業(yè)2010年3月15日大興區(qū)亦莊住宅商業(yè)項目 中信地產2009年12月3日亦莊新城三羊18000元
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