深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展(存儲版)
【正文】 市場整個網(wǎng)絡系統(tǒng)增強了穩(wěn)定性。當然，競爭的激烈程度會通過宏觀調控(如調整利率及政府金融平衡機構減少購買一級市場放貸機構的放貸額等措施)加以有效控制，不會因此影響或阻礙房地產(chǎn)金融業(yè)及房地產(chǎn)的健康發(fā)展。按揭保險規(guī)范化，單據(jù)憑證標準化。(5)盡快實現(xiàn)全國住房的商品化和社會化，逐步改變住房制度的多軌制，加速我國社會主義商品經(jīng)濟的發(fā)展。按照銀行給予購房按揭的現(xiàn)行規(guī)定，一般居民的貸款期限為5年，只有極少數(shù)居民可享有15年期的貸款，新體制要求輔以新的政策，即將現(xiàn)行的按揭貸款期由一般的5年延至20～30年。這就是二級市場給房地產(chǎn)市場帶來的競爭作用。房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，可以說是解決房地產(chǎn)信貸流動性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和選擇。二級市場通過買入抵押貸款和對房地產(chǎn)證券的發(fā)售，組織流通資金在全國范圍內(nèi)從資金相對充足的地區(qū)向人口增長快、資金需求量大的地區(qū)流動，對于實現(xiàn)全國居民“居者有屋”的發(fā)展戰(zhàn)略和穩(wěn)定社會具有巨大的推動作用。相對現(xiàn)行的一級市場給房地產(chǎn)市場帶來的“剛性”作用，無疑更完善了一步。房地產(chǎn)金融體制的運行過程分為兩個循環(huán)，即一級市場循環(huán)和二級市場循環(huán)，現(xiàn)分述如下：一級市場運行過程：銀行或金融機構先按借貸條件將抵押貸款抵給購房者，購房者按時分期還本付息償還貸款，然后將購房者的貸款存單契據(jù)賣給政府金融平衡機構，回籠資金后再抵貸給新的購房者，至此完成一個循環(huán)過程。通過比較研究和論證，本文認為，“兩極市場雙軌制”具有系統(tǒng)要素設置合理、運行機制科學、可操作性強等特點，比較符合深圳乃至我國的實際情況，可以作為我們現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融市場體系的最佳模式。所以，建立二級市場已成為建立和完善我國房地產(chǎn)金融體制的首要任務。(2)銀行貸款不能及時回籠，故而資金周轉不暢，難以為社會居民購房提供足夠的住房貸款支持。在深圳最早涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務的國有專業(yè)銀行中，建行和工行開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務量最大，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持和貢獻也最為突出。此后，隨著股份制的交通銀行和區(qū)域性的深圳發(fā)展銀行和招商銀行的成立，以及外資銀行的逐步引入，使深圳的金融體系不斷完善，同時也使得房地產(chǎn)的融資機構、融資形式不斷出現(xiàn)多樣化的格局。1979年至1982年，%。最終使房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)有機地聯(lián)系在一起，形成一個良性循環(huán)系統(tǒng)，即新的房地產(chǎn)金融體制。(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全國的前列，在住宅商品化的深化改革方面成效大，經(jīng)驗多。市場經(jīng)濟的金融理論認為，這三點是世界市場經(jīng)濟國家發(fā)展房地產(chǎn)金融體系可取的共同之處，所以，可以作為共性吸收借鑒，為我所用。這種連鎖式的不良反應，使得資源和資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴重地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展□ 尤福永我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從發(fā)展歷程上看，與20世紀30年代美國房地產(chǎn)業(yè)的狀況基本相同，其共性表現(xiàn)主要是房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定性，都出現(xiàn)了前所未有的大起大落，房地產(chǎn)金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。坦率地講，由于供過于求，商品房積壓嚴重，不可避免地會出現(xiàn)開發(fā)經(jīng)營性貸款不能如期償還，造成銀行回籠資金困難，周期運轉不暢，負擔沉重。美國房地產(chǎn)金融兩級市場體系非常完備，從我國和深圳目前的實際來看，我們從美國房地產(chǎn)金融體系中可借鑒之處有三點：①建立了二級市場；②在二級市場運行機制中設置了政府金融平衡機構；③建立了二級市場的證券中介機構。而且房地產(chǎn)市場建立早，商品化程度高，市場體制健全，機制完善。特別是二級市場的建立，對抵押貸款市場的發(fā)展具有極大的促進作用，它不僅使資金流動更安全，而且使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動，使房地產(chǎn)金融業(yè)的運行機制更加完善、合理和科學。在深圳特區(qū)建設的初期階段，城市土地開發(fā)和商品房建設是以吸引外資為重點，在中央給特殊政策、不給資金、而需要大量建設資金的情況下，深圳進行了土地資金化的嘗試，采取了有償轉讓土地使用權的方式大力發(fā)展房地產(chǎn)。由此，房地產(chǎn)開發(fā)投資由多家銀行共同辦理。1994年，中國工商銀行深圳分行房地產(chǎn)信貸部成立并開始在較大范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務。但是，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)金融在住房生產(chǎn)、交換、消費中由于根植于原有的金融體制，因此，在現(xiàn)階段發(fā)展中不可避免地暴露出一些問題，具體歸納起來有下述幾方面：(1)住房貸款需求增長速度快，其需要量之大只靠儲蓄存款已遠遠不能滿足。目前，我國不存在房地產(chǎn)金融的二級市場。如果說一級市場是新體制確立的必要條件，那么二級市場則是其確立的充分條件，二者之間的關系是：一級市場是基礎，二級市場是保障。(2)二級市場的運行過程兩級市場的資金流程可簡單地表述為：房地產(chǎn)消費者銀行政府金融平衡機構證券中介機構社會公眾(證券投資者)，其中“政府金融平衡機構證券中介機構社會公眾(投資者)”為二級市場運行的全過程。從作用上講，二級市場為一級市場的銀行或金融機構提供了一個回籠資金的場所，從而確保一級市場的資金能夠保持一個良性循懷，通過這樣的間接作用可以進一步刺激和
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