【正文】 情況。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。 檢查時(shí)可以從銀行存款賬入手， 檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的 57%不允許動(dòng)用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較， 查找涉稅問題。 （ 2）不同合作建房方式的所得稅處理 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 63 64 A、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方 分配開發(fā)產(chǎn)品 的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同） 開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 64 65 B、凡開發(fā)合同或協(xié)議中 約定分配項(xiàng)目利潤 的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理 : ① 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。 內(nèi)部處臵資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變的處臵行為，包括但不限于以下情形： （ 1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品 （ 2 （ 3）改變資產(chǎn)用途（如， 自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營 ）； （ 4）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移； （ 5）上述兩種或兩種以上情形的混合。 成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的 郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 75 76 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。 現(xiàn)行的補(bǔ)償方式有兩種，一是由土地部門從收取的土地出讓金中支付；二是由土地部門按政府規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在 《 收回國有土地協(xié)議書 》 中明確土地補(bǔ)償金額，作為土地出讓金的一部分，由取得土地的企業(yè)直接支付給原土地使用機(jī)構(gòu)。 如檢查某房地產(chǎn)公司的安康花園項(xiàng)目，企業(yè)賬面配套設(shè)施僅有幼兒園和居委會、配電室等，而經(jīng)實(shí)地檢查發(fā)現(xiàn)有 1000平方米商業(yè)門臉已對外出租（出租收入已按規(guī)定申報(bào)納稅），經(jīng)進(jìn)一步詢問會計(jì)承認(rèn)了將成本已計(jì)入開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本，少納所得稅 330000元的事實(shí)。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 蘇國稅發(fā) 【 2023】 62號 預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)的差額，在配套設(shè)施工程結(jié)束當(dāng)年調(diào)整成本費(fèi)用。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 93 94 維修基金的管理 模式 稅收政策的規(guī)定 開發(fā)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 稅法上的這一規(guī)定實(shí)際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務(wù)會計(jì)處理的規(guī)定（見 《 企業(yè)會計(jì)制度 》 第 32條） 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 100 101 國家稅務(wù)總局令第 13號（內(nèi)資企業(yè)） 在建工程和工程物資損失包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報(bào)廢、拆除在建工程項(xiàng)目以及因此而引起的相應(yīng)工程物資報(bào)廢或削價(jià)處理等發(fā)生的損失。 由此可見，上述規(guī)定與稅法所規(guī)定的“計(jì)入成本對象的施工成本” 差異較大，應(yīng)關(guān)注由此引起的暫時(shí)性差異的納稅調(diào)整問題。保修期從交付之日起計(jì)算。 （ 1）熟悉商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)?規(guī)則 （ 2） 注意私改規(guī)劃提高“容積率 ” 增加銷售面積的行為 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 91 92 私改規(guī)劃提高“容積率 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)暴利黑幕手法之一，住宅樓規(guī)定得比較死，不好見縫插“樓”，更多的開發(fā)商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項(xiàng)目上面，以盡可能擴(kuò)大建筑面積。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 85 86 （ 5）稅前扣除的銷售成本是否進(jìn)行會計(jì)和稅法差異的調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、 開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本 、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。 房屋開發(fā)成本的 核算方法 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 82 83 檢查方法：通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。 計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。 房地產(chǎn)企業(yè)成本 費(fèi)用明細(xì)表 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 74 75 要注意的是 （ 1）按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目支出有無計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 （ 2） 同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的， 可以并為一個(gè)成本核算對象。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。 （ 2）按照費(fèi)用與收入配比的原則，為簡化計(jì)算，確定單位可售面積成本時(shí)，對房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)安臵拆遷戶的面積，可從可售面積中剔除，將安臵標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開發(fā)成本，作為取得土地的費(fèi)用，只就額外取得收入的面積計(jì)算單位成本。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 59 60 銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營收入，而計(jì)入往來款項(xiàng)，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅 56 57 價(jià)外費(fèi)用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門 、 單位和企業(yè)收取的各種基金 、 費(fèi)用和附加等 ，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 ， 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門 、 單位開具發(fā)票的 ， 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理 。 與開發(fā)項(xiàng)目的 建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗(yàn)收報(bào)告、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議 等資料進(jìn)行核對，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)面積情況。 外資企業(yè) 蘇國稅發(fā) [2023]62號 該省執(zhí)行的預(yù)計(jì)利潤率分為兩檔： 別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房預(yù)計(jì)利潤率為 10%－ 20％； 普通住宅預(yù)計(jì)利潤率為 5%－ 10％。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起 30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 與地稅部門核對企業(yè)開具預(yù)收房款的收據(jù)金額與申報(bào)的預(yù)售房款是否一致 39 40 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 預(yù)售收入包括企業(yè)在取得 《 預(yù)售許可證 》 前向客戶收取的訂金或誠意金 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 規(guī)定： （ 1）預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預(yù)售房的投入的開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上 . （ 2）開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并于簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房管部門備案。 房地產(chǎn)企業(yè) 成本構(gòu)成分析 （四）整體測算 33 34 通過相關(guān)費(fèi)用追查開發(fā)項(xiàng)目的信息 土地契稅、土地出讓金、房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和配套費(fèi)用（人防基建費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)、墻改費(fèi)、公共建地費(fèi)、渣土處理費(fèi)、煤氣、天然氣集資費(fèi)、規(guī)劃驗(yàn)收費(fèi)）房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)等，都是按照一定比例征收的，可測算企業(yè)比例是否合理，通過與其他政府部門的信息共享，掌握企業(yè)情況是否屬實(shí)。 （ 6）以前年度接受審計(jì)和稅務(wù)檢查的情況； （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 29 30 收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息 （ 1）開發(fā)項(xiàng)目名稱； （ 2）項(xiàng)目坐落地址； （ 3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價(jià)款； （ 4）支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用； （ 5）開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積； （ 6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自建筑面積； （ 7）項(xiàng)目施工建筑總承包企業(yè)名稱； （ 8）建筑工程預(yù)（決）算金額； （ 9）項(xiàng)目可供銷售面積； （ 10）已銷售（含預(yù)售）房屋（土地）面積； （ 11）最低房屋銷售價(jià)格； （ 12）采取何種銷售方式； （ 13）已售房屋收取總價(jià)款等。 （ 1）向 發(fā)改委 采集開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號等立項(xiàng)批復(fù)信息。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 23 24 二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略 （一）從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為 年度檢 查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合 。 （ 1）“以房換地”不計(jì)收入 （ 2）“以房抵欠”不計(jì)收入 20 21 （ 3）銀行按揭收入充抵借款少計(jì)收入 （ 4）代收代墊款項(xiàng)不計(jì)收入 （ 5）返租房款沖抵收入 瞞天過海式 —— 采取虛增成本手段偷逃所得稅 （ 1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項(xiàng)目的辦法，人為控制成本結(jié)轉(zhuǎn) 將不屬于某一項(xiàng)目的成本擠入該項(xiàng)目，提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，甚至重復(fù)計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)成本，空轉(zhuǎn)成本，調(diào)節(jié)利潤，少繳稅款。 原因 建住房 [2023]217號規(guī)定：對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程