【正文】 .................................................... 20 差別化信貸 ............................................................................................. 20 上調法定存款準備金率 ............................................................................ 20 加息 ........................................................................................................ 21 金融政策效應 .......................................................................................... 21 限購令 .............................................................................................................. 21 保障房政策 ....................................................................................................... 22 中央政府保障房建設政策 ........................................................................ 22 深圳保障房建設與規(guī)劃 ............................................................................ 23 小結 ................................................................................................................. 24 4. 2021 年深圳房地產(chǎn)市場預測 ......................... 25 行業(yè)分析 報告 3 房地產(chǎn)調控將繼續(xù)、深化 .................................................................................. 25 2021年市場供應偏低 ......................................................................................... 25 深圳樓市將保持平穩(wěn)發(fā)展 .................................................................................. 26 5. 結束語 .......................................... 27 附錄 1 房地產(chǎn)業(yè)拉動 GDP ...................................................................................... 28 附錄 2 地方政府依賴土地財政 ................................................................................ 29 行業(yè)分析 報告 4 圖表目錄 圖 1 2021年 1月至 2021年 2月深圳新建住房均價（元∕ M2）及增長率 ................ 6 圖 2 2021 年 1月至 2021年 2月深圳新建住房銷售面積（萬 M2）及增 長率 ............. 7 表 1 深圳市歷年商品房、商品住宅、二手住宅銷售面積（單位：萬 M2） .............. 7 表 2 深圳市歷年房價收入比 ................................................................................... 8 表 3 2021～ 2021年人民幣貸款新增、居民中長期貸款 ......................................... 10 表 4 2021～ 2021年貨幣供應量 ............................................................................. 10 表 5 部分 “ 地王 ” 一覽表 .................................................................................... 12 表 6 歷年購置土地面積、完成開發(fā)土地面積（單位：億 M2） .............................. 13 表 7 2021年深圳市新建商品住宅批準預售明細（單位：萬 M2） .......................... 14 表 8 2021～ 2021年新建商品住宅新開工面積 ........................................................ 15 表 9 2021年中央政府主要差別化信貸政策 ........................................................... 20 表 10 中央政府 2021年保障房建設的相關政策 ..................................................... 22 表 11 2021～ 2021年土地出讓收入、地方財政收入 ............................................... 29 行業(yè)分析 報告 5 摘 要 作為一個一線城市，深圳市 房地產(chǎn)市場持續(xù)處于過熱狀態(tài) 。在國家和深圳市各項調控政策的作用下，深圳市房地產(chǎn)投機炒作行為得到了有效控制、房價快 速上漲的勢頭得到的一定的遏制。 調控政策通過影響成交結構對成交均價也造成了一定影響，即政策壓制高端樓市，導致23季度 整體成交均價水平呈震蕩回落之勢，不過房價持續(xù)處于高位 并于年尾 呈現(xiàn)出繼續(xù)上攻 趨勢 。 房價收入比 反映購房者對購買房屋的承受能力 。 2021年深圳的房價收入比＝ 1,420,790／ 64,＝ ，遠遠高于國際上限（ 6倍 左右 ），也高于 2021年 18倍，即按 2021年深圳 新建住房成交均價 ，一 對 夫婦購買一套 70平方米的住房，不吃不喝也要攢積近 22年才能負擔得起購房款 ， 說明 房價與居民的可支付能力之間出現(xiàn)了巨大的鴻溝， 深圳的房價已經(jīng)遠遠超過居民的購買力。 2 《向高房價宣戰(zhàn)》，曹 建海，中信出版社， 2021 年 1 月。其中，新增以房貸為主的居民中長期貸款 ，較 2021年進一步增長。雖然官方公布的生產(chǎn)者價格指數(shù)（ PPI）和消費者價格指數(shù)（ CPI）還沒有大幅上漲，但若用貨幣貶值亦即貨幣的購買力下降來解釋通貨膨脹，即用貨幣投放增長速度（ %）與 GDP增長速度（ %）之差來計算通貨膨脹率，則 2021年以來的通貨膨脹率 達到 %。 受制于政府 對土地供應的壟斷，開發(fā)商為了 4 《“通脹恐懼癥”的背后》，李迅雷，《新財富》 2021 年 1 月。 中國國際金融有限公司 2021年 1月 28日在一份研究報告指出，這是一種 “ 水龍頭效應 ” ，水源本身并不匱乏，但各地方政府始終在嚴格控制水龍頭的流量。 新供應商品住房用地 ，完成規(guī)劃新供應目標的 %； 保障性住房用地實際新供應 ，完成規(guī)劃目標的 %。若按以往土地開發(fā)的平均速度計算，即使政府停止供應土地，也夠開發(fā)商們開發(fā) ?？梢姡?土地資源 本來就很 匱乏 的 深圳市 ，存在著嚴重 的 土地閑置 現(xiàn)象 。而投機性需求的特征是房價上漲預期越大，成交量越大。自 80年代以來，深圳市 GDP增速一直居國內前列，產(chǎn)業(yè)結構中工業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷上升，基礎設施日益現(xiàn)代化 。 行業(yè)分析 報告 16 再 看人均可支配收入。 部分中低收入居民家庭居住水平較差，主要通過城中村住房及企業(yè)集體宿舍解決居住問題。 2021年初的“國十一條”的調控基調還是“平穩(wěn)健康”， 4月份的“新國十條”已經(jīng)變成“堅決遏制”，政策基調轉 變非常明確。通知要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求；加強風險防范和市場監(jiān)管；加快推進保障性安居工程建設；落實地方各級人民政府責任。 “ ”調控 2021年 1月 26日，國務院公布了新一輪房地產(chǎn)調控新政 。 表 9 2021 年中央政府主要差別化信貸政策 時間 頒布單位 主要內容 2021. 國務院辦公廳 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭貸款首付款比例不得低于 40% 2021. 國務院 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍。存款準 備金率的上調，減少了商業(yè)銀行的可貸資金，對于房地產(chǎn)市場而言，購房者從銀行申請的購房貸款會趨嚴，而開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款將面臨緊縮。 2021年央行 6次上調存款準備金率、兩次加息只是本次貨幣政策收緊的前奏，如果通脹繼續(xù)，加息政策將會延續(xù)，進而對房地產(chǎn)市場造 成一定的沖擊 。 9月 30日，深圳市發(fā)布“限購令”： 戶籍居民家庭限購兩套房 ， 非戶籍居民家庭限購一套房 。 國務院 增加居住用地有效供應；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的 70%；確保完成2021 年建設保障性住房 300 萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套。 “ 十一五 ” 期間，深圳市規(guī)劃建設住房總量69萬套、建筑面積 5,700萬平方米，其中商品住房 55萬套、建筑面積 4,930萬平方米（含城市更新方式建設住房 1800萬平方米），保障性住房 14萬套、建筑面積 770萬平方米；截止 2021年底，深圳市商品住房累計新開工面積 2,，竣工面積 1,；保障性住房籌集建設 、建筑面積約 1,267萬平方米，其中已開工 ，竣工（含籌集）約 2萬套 ， 實際分配 8,209套。在 減少市場有效需求的同時，擴大市場有效供給 ， 達到遏制房價過快上漲的目的。 政府必須通過宏觀調控實現(xiàn) “ 取信于民 ” 的政治目標。 一方面，新房市場 供給不足 ，另一方面，自住型需求依然很旺盛。