【正文】 司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等，由下轄的物業(yè)公司代收房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價(jià)外費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，達(dá)到偷逃稅收的目的。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 23 24 二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略 （一）從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為 年度檢 查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合 。 （二）拓展和完善 調(diào)查取證 的渠道和方法 （三）收集企業(yè) 基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) （四）運(yùn)用 整體測算法分析 企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口 （五） 實(shí)地檢查與詢問調(diào)查 相結(jié)合 （六） 賬內(nèi)檢查與外調(diào)相 結(jié)合 （七）重視房地產(chǎn) 合同憑證 的檢查 24 25 （一）改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合 以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢查重點(diǎn)。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)開發(fā)周期較長項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。 25 26 （ 1）從立項(xiàng)環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計(jì)劃委員會(huì)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準(zhǔn)立項(xiàng)的全部開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。 （ 2）從開發(fā)環(huán)節(jié)入手，通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目主體工程預(yù)（決）算建筑面積的審核，掌握開發(fā)企業(yè)竣工和在建的開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。 （ 3）從竣工環(huán)節(jié)入手，通過建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收的建筑面積，責(zé)令房開企業(yè)提供測繪報(bào)告，核實(shí)開發(fā)企業(yè)竣工項(xiàng)目的開發(fā)量 —— “ 庫存商品（或開發(fā)產(chǎn)品）”。 （一）改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合 26 27 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，依托社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，采集涉稅信息 。 （ 1）向 發(fā)改委 采集開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等立項(xiàng)批復(fù)信息。 （ 2）向 規(guī)劃部門 采集開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。 27 28 （ 3）向 建設(shè)部門 采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。 （ 4）向 土地管理部門 采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位臵、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額等 （ 5）向 房產(chǎn)管理部門 采集房產(chǎn)位臵、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補(bǔ)償款等開發(fā)成本情況。 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 28 29 收集企業(yè)基本情況 主要了解： （ 1）企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營情況。目的了解是否有關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)，有幾個(gè)分支機(jī)構(gòu)；有幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否有掛靠機(jī)構(gòu)或掛靠項(xiàng)目。與建筑商或銷售商的關(guān)系交易。 （ 2）企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)管理制度； （ 3）公司的重要會(huì)計(jì)政策的選擇； （ 4）企業(yè)會(huì)計(jì)銷售收入的確認(rèn)時(shí)限； （ 5）企業(yè)銷售成本的計(jì)算方法等。 （ 6）以前年度接受審計(jì)和稅務(wù)檢查的情況； （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 29 30 收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息 （ 1）開發(fā)項(xiàng)目名稱； （ 2）項(xiàng)目坐落地址； （ 3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價(jià)款； （ 4）支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用； （ 5）開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積； （ 6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自建筑面積； （ 7）項(xiàng)目施工建筑總承包企業(yè)名稱； （ 8）建筑工程預(yù)（決）算金額； （ 9）項(xiàng)目可供銷售面積； （ 10）已銷售（含預(yù)售）房屋（土地）面積； （ 11）最低房屋銷售價(jià)格； （ 12）采取何種銷售方式； （ 13）已售房屋收取總價(jià)款等。 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 30 31 （三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 需要收集的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有： 企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷售情況一覽表 等。 通過以上數(shù)據(jù)的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。 31 32 （四）整體測算 由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。 根據(jù)同行業(yè)同一性質(zhì)房產(chǎn)的成本構(gòu)成比例和平均建安成本比例，與企業(yè)的實(shí)際比例進(jìn)行比較 2023年鹽城出臺(tái)了首個(gè)“官方版”房價(jià)構(gòu)成清單，涉及該市 2023年以來開盤的 97個(gè)樓盤。“土地費(fèi)用 /平方米、前期費(fèi)用 /平方米、建安費(fèi)用 /平方米、附屬配套費(fèi) /平方米、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 /平方米、管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用 /平方米、政府規(guī)費(fèi) /平方米、土地增值利潤稅金 /平方米?！? 32 33 以此作為標(biāo)準(zhǔn)，鹽城市物價(jià)局核定上海某公司開發(fā)的普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格為 2120元 /平方米，可在上浮不超過 8%的幅度內(nèi)確定具體價(jià)格。 南京市棲霞區(qū)日前發(fā)布的 《 2023年房地產(chǎn)價(jià)格管理情況分析 》 報(bào)告，官方版房價(jià)成本清單是這樣界定“商品房價(jià)格組成”的： （ 1）土地成本占到了 37%； （ 2）建安費(fèi)用約占總成本 28%； （ 3）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約占 10%； （ 4）前期工程費(fèi)用和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)各占 2%； （ 5）各項(xiàng)稅、費(fèi)及利潤約占 21%。 房地產(chǎn)企業(yè) 成本構(gòu)成分析 （四）整體測算 33 34 通過相關(guān)費(fèi)用追查開發(fā)項(xiàng)目的信息 土地契稅、土地出讓金、房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和配套費(fèi)用（人防基建費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)、墻改費(fèi)、公共建地費(fèi)、渣土處理費(fèi)、煤氣、天然氣集資費(fèi)、規(guī)劃驗(yàn)收費(fèi)）房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)等，都是按照一定比例征收的，可測算企業(yè)比例是否合理，通過與其他政府部門的信息共享，掌握企業(yè)情況是否屬實(shí)。 （四）整體測算 34 35 （五）實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合 在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。 同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問題。 35 36 （六）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此應(yīng)考慮對(duì)與房地產(chǎn)公司往來賬賬載金額大、且業(yè)務(wù)往來頻繁的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。 36 37 （七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查 房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)。 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不真實(shí)、不清晰已成為稅務(wù)部門稽征稅收的主要障礙，規(guī)范企業(yè)的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)核算工作、如實(shí)核算財(cái)務(wù)成果成為稅務(wù)部門做好稅收征管工作的當(dāng)務(wù)之急。 財(cái)政部 2023年 11月 3日通報(bào)了對(duì) 39戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查的結(jié)果：這些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)不實(shí) 93億元，收入不實(shí) 84億元，利潤不實(shí) 33億元，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤率最高達(dá) 57%。 37 38 三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查 （一）預(yù)售收入的 檢查方法 （二）檢查中應(yīng)當(dāng) 注意的幾個(gè)問題 38 39 （一）預(yù)售收入的檢查方法 登陸 房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案 情況，檢查預(yù)售收入是否納稅申報(bào)，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時(shí)轉(zhuǎn)為銷售收入 通過核對(duì)售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額入賬；采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。 與地稅部門核對(duì)企業(yè)開具預(yù)收房款的收據(jù)金額與申報(bào)的預(yù)售房款是否一致 39 40 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 預(yù)售收入包括企業(yè)在取得 《 預(yù)售許可證 》 前向客戶收取的訂金或誠意金 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 規(guī)定： （ 1）預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預(yù)售房的投入的開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上 . （ 2）開發(fā)商與承購人簽訂商品房預(yù)售合同，并于簽約之日起 30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房管部門備案。 40 41 建設(shè)部 《 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 》 （建住房[2023]166號(hào)） 規(guī)定： 未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房 。 根據(jù)最新的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)開始銷售房屋。對(duì)取得預(yù)售許可證前、取得預(yù)售許可證十日后且未簽訂房屋預(yù)售合同的收款，要注意是否存在違規(guī)收取“誠意金”等認(rèn)購款的情況。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 41 42 銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： ①竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）； （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 42 43 國稅發(fā) [2023]142號(hào) 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證之日，或