【正文】 ? 寫字樓市場將逐漸出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢 ， 市場壓力巨大 。 ? 如何在競爭日趨激烈的市場中站住腳跟 ， 是所有寫字樓項(xiàng)目必須面對的問題 。 未來寫字樓市場分析 寫字樓發(fā)展趨勢之區(qū)域 ? 從發(fā)展區(qū)域來看，海曙區(qū)和江東區(qū)由于深厚的基礎(chǔ)配套，必然是今后寫字樓發(fā)展的重點(diǎn)， 目前這兩個(gè)區(qū)域所擁有的寫字樓占了整個(gè)寧波寫字樓總量的 90％以上，整體商務(wù)氛圍是江北區(qū)和鄞州區(qū)所不能比擬的，由于寫字樓的聚集效應(yīng)，在很長的一段時(shí)間內(nèi)，這兩個(gè)區(qū)作為寧波寫字樓的中心區(qū)域?qū)⑹遣粫?huì)被改變的。 ? 海曙區(qū)的發(fā)展應(yīng)是以東門口區(qū)域?yàn)橹行?， 往外輻射 。 ? 江東區(qū)的發(fā)展則是以百丈路與中山東路兩條城市主干道為主 ， 往東部新城輻射 。 ? 江北區(qū)的寫字樓 ， 重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域應(yīng)是外灘和日湖周邊 。 ? 鄞州區(qū)作為一個(gè)相對獨(dú)立的區(qū)域 ， 基本以中心區(qū)為核心 ， 但發(fā)展前景則不甚理想 。 目前寧波市場上租售的寫字樓產(chǎn)品在軟硬件設(shè)施上均相對較為薄弱 。 在硬件上 ， 目前寧波寫字樓主要存在如下不足： ? 規(guī)模偏小 ， 加上外立面裝修上顯得過于小氣 ， 難以提高物業(yè)本身的檔次 。 ? 電梯嚴(yán)重不足 。 ? 車位配臵嚴(yán)重短缺 。 ? 物業(yè)的層高及實(shí)際使用率不高 。 ? 公共部位裝修非常不到位 。 ? 內(nèi)部配臵不完善 。 ? 智能化弱電系統(tǒng)配臵缺乏 。 在軟件服務(wù)上 ， 目前寫字樓存在更為嚴(yán)重的不足 ， 主要表現(xiàn)在： ? 物業(yè)管理不到位 。 ? 對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠 。 ? 中央空調(diào)的開放時(shí)間及辦公時(shí)間未能更好的為客戶服務(wù) 。 目前寫字樓品質(zhì)缺陷 寫字樓發(fā)展趨勢之品質(zhì) ? 項(xiàng)目品質(zhì)越來越高，對于建材、電梯配臵、車位等硬件方面的重視程度越來越高。 ? 項(xiàng)目多配臵分戶計(jì)量中央空調(diào)，以適應(yīng)寧波客戶全天候辦公的需求。 ? 設(shè)計(jì)日趨合理，寫字樓層高基本控制在 － ，公共部位的設(shè)計(jì)如大堂、梯廳重視程度越來越高。 ? 公共部位裝修開始關(guān)注。 ? 對于內(nèi)部配套的關(guān)注越來越強(qiáng)，會(huì)所的概念被廣泛應(yīng)用于寫字樓設(shè)計(jì)。 ? 物業(yè)管理水平越來越高，對于專業(yè)物管的需求越來越大。 寫字樓發(fā)展趨勢之價(jià)格 寫字樓價(jià)格較難有回落的空間，原因有兩個(gè)方面： ? 土地價(jià)格的剛性上升。 從目前來看，寧波核心區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目，取得的土地成本基本在 4000元／平方米以上，城區(qū)普通區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目的土地成本也要在 2500元／平方米以上 。土地價(jià)格的剛性決定了房價(jià)的難以回落。 ? 寫字樓品質(zhì)方面的要求。 寫字樓在硬件方面的提升如立面、電梯、車位配臵，在公共部位的裝修投入都導(dǎo)致成本的居高不下。 寫字樓成本的剛性決定了價(jià)格的難以回落，而激烈的市場競爭也決定了開發(fā)商需要加倍努力，如何在控制成本的前提下作出符合市場需求與定位的產(chǎn)品是取得成功的關(guān)鍵。 寫字樓發(fā)展趨勢之客戶 ? 所購面積及總價(jià)分析 以距離本項(xiàng)目最近的新天地為例對客戶進(jìn)行分析： 面積 8 0 1 0 0 m 2 1 0 0 1 7 5 m 2 1 7 5 2 5 0 m 2 半層 整層 二層數(shù)量 ( 組 ) 25 39 25 40 30 4比例 ( % ) 1 5 . 3 2 3 . 9 1 5 . 3 2 4 . 5 1 8 . 4 2 . 5總價(jià)范圍 ( 萬元 ) 6 0 7 5 7 5 1 3 0 1 3 0 1 9 0 2 5 0 3 0 0 500 1000? 購買 100200m2的散客約占 40%， 總價(jià)在 100萬左右 ， 占有一定比重 。 ? （ 半層 （ 350 m2） 以上的的客戶占 45%， 客戶購買力較強(qiáng) 。 區(qū)域分析 區(qū)域 江東 海曙 江北 鄞州 北侖 鎮(zhèn)海 余姚 象山 奉化組 96 26 4 1 3 2 4 5 3比例 ( % ) 59 16 2 . 5 0 . 6 1 . 8 1 . 2 2 . 5 3 1 . 8區(qū)域 慈溪 寧海 溫州 舟山 臺(tái)州 杭州 國外 其他 合計(jì)組 2 1 2 1 1 2 1 9 163比例 ( % ) 1 . 2 0 . 6 1 . 2 0 . 6 0 . 6 1 . 2 0 . 6 5 . 6 100? 已購客戶共 163組， 分布區(qū)域看，市三區(qū)占絕對比例，尤其是江東占 59%，但其他辦公客戶分布較為廣泛，范圍已達(dá)杭州、溫州、臺(tái)州等地。 ? 目前在寫字樓辦公的客戶共 68組，在工廠辦公 23組，投資客 39組，其余 33組辦公場所不詳。 職業(yè) 實(shí)業(yè) 事業(yè) 外貿(mào) 貨代 其他 合計(jì)組 30 9 75 5 44 163比例（ % ） 1 8 . 4 5 . 6 46 3 27 100%職業(yè)分析 ? 已購客戶中以外貿(mào)客戶及實(shí)業(yè)客戶為主 ， 占了總比例的三分之二 ， 外貿(mào)客戶 %， 占據(jù)絕對地位 ， 實(shí)業(yè)客戶占 %， 且多為整層客戶 ， 6%的事業(yè)單位客戶多為投資客 。 寫字樓發(fā)展趨勢之客戶 ? 目前寫字樓客戶以外貿(mào)客戶為主，占據(jù)絕對比例。在另外一些項(xiàng)目中，外貿(mào)客戶甚至占到 70％以上，如何針對外貿(mào)客戶來對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，是寫字樓成功與否的關(guān)鍵。 ? 實(shí)業(yè)型客戶也占了一定的比例，且此客群購買力較強(qiáng)。其他行業(yè)的比例不大。 ? 客群購買力分級明顯，以 100－ 200平方米和 500平方米以上客群為主，整層客戶群體較厚，應(yīng)設(shè)臵針對整層客戶的產(chǎn)品類型。 ? 就本項(xiàng)目所處區(qū)域而言，江東客戶占絕大比例。 通過對新天地的客戶分析，我們可以得出 寧波目前在售寫字樓簡況 新天地國際商務(wù)大廈 ? 地理位臵： 世紀(jì)大道旁，民安路 1066號 ? 開 發(fā) 商： 寧波新恒德臵業(yè) ? 代理企劃： 寧波迪賽 ? 建筑面積： 60000平方米 ? 設(shè)施配臵： 車位 700多個(gè)； 國際商務(wù)大廈配 8部進(jìn)口LG電梯，配中央空調(diào)空調(diào)。 ? 裝修建材： 內(nèi)部公共部位裝修選用高檔石材、幕墻玻璃、鋁合金窗框；大堂為高級大理石鋪砌地面及墻面、落地鋼化玻璃、高級天花吊頂裝飾；電梯廳為大理石鋪砌地面及墻面、大理石門套、高級不銹鋼梯門、藝術(shù)天花吊頂配高級燈飾。 ? 銷售均價(jià)： 9000元 /平方米， ? 物業(yè)費(fèi)用： /平方米 〃 月 ? 銷 售 率： 自 2023年年初開盤，目前銷售率為 85% ? 地理位臵： 百丈東路歐尚超市南邊 ? 開 發(fā) 商： 矮柳經(jīng)濟(jì)合作社 ? 代理企劃： 寧波迪賽 ? 建筑面積： 78000平方米，其中寫字樓面積 66000平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 兩幢點(diǎn)式辦公，一幢板式辦公樓 . ? 設(shè)施配臵： 點(diǎn)式辦公（約 1000平方米）配臵 5部電梯，板 式辦公樓配臵 4部電梯，共設(shè)臵了 5個(gè)大堂、 300個(gè)車位。 另內(nèi)部配套小型高爾夫、商務(wù)運(yùn)動(dòng)會(huì)所等。 ? 裝修建材： 外立面采用面磚加落地玻璃。大堂采用五星級 裝修，各個(gè)辦公的公共空間都根據(jù)各自的定位設(shè)計(jì)不同的 風(fēng)格。景觀設(shè)計(jì)為新加坡雅克，投入為目前寧波寫字樓之最。 ? 開盤時(shí)間： 2023年 11月份 ? 均 價(jià)： 三幢辦公樓均價(jià)分別為 7800、 7900、 8800元／平方米 ? 物 業(yè) 費(fèi)： 酒店式物業(yè)管理， /平方米 .月 ? 銷 售 率： 已經(jīng)超過 40％ 上東國際 世紀(jì)金貿(mào)大廈 ? 地理位臵： 百丈路 158號 ? 開 發(fā) 商： 杉杉集團(tuán)有限公司 ? 代理企劃： 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波立得九略行 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 13F： 商業(yè)用房 ； 414F： 辦公房，每層 873 m2， 層高 。面積主要為 90 m178。 、 97m178。 、 109 m178。 、 118 m178。 、 172 m178。 ? 設(shè)施設(shè)備： 兩部日本三菱客梯；海爾分層式中央空調(diào)、分戶 計(jì)量；雙回路供電、上柴 200KVA發(fā)電機(jī)組 1臺(tái)。 ? 智能系統(tǒng)： 臺(tái)灣立林及松下可視樓宇監(jiān)控系統(tǒng)；消防滅火 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)： A. 公共部位：主樓金屬漆及幕墻玻璃，裙樓鋁 塑復(fù)合板貼面及幕墻玻璃； 大堂用進(jìn)口大理石地、墻面， 石膏板吊頂；走廊用拋光磚地面，白色乳膠漆墻面，石膏板吊頂；電梯廳采用鋁塑板墻面，不銹鋼門套，石膏板吊頂；進(jìn)戶門是辦公室鋼化玻璃門。窗臺(tái)用了部份不銹鋼欄桿 ? 均 價(jià)： 9000元 /平方米 ? 物業(yè)費(fèi)用： 3元 /平方米 /月 ? 銷 售 率： 自 2023年 6月開盤，目前銷售率達(dá)到 80% ? 地理位臵： 中興路、百丈路交口，開元大酒店斜對面 ? 開 發(fā) 商： 寧波銀億房產(chǎn) ? 代理企劃： 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波立得九略行 ? 建筑面積： 15000平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 1幢 17F寫字樓，辦公面積 43－ 320平方米，主力面積 43平方米，商鋪 810平方 /層（共三層已售完），層高 。大堂：高 ，面積 100余平方。 ? 設(shè)施配臵： 車位 60多個(gè)， 3部上海三菱電梯。 ? 裝修建材： 大堂及電梯間采用大理石地面，大堂配有商務(wù)中心、休息區(qū)，每戶預(yù)留多門直撥外線，專線連接寬帶網(wǎng)絡(luò)，光電感煙火報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，及閉路電視防盜系統(tǒng)。 ? 均 價(jià)： 8700元 /平方米 ? 物 業(yè) 費(fèi)： 3元 /平方米 .月 ? 銷 售 率： 自 2023年 7月份開盤，銷售率為 80％ 開豐大廈 彩江大廈 ? 地理位臵： 彩虹南路、賀丞路口 ? 開 發(fā) 商： 寧波銀億房產(chǎn) ? 代理企劃： 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波立得九略行 ? 建筑面積： 15000平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 1幢 18F寫字樓，辦公面積 122－ 350平方米，主力面積 120－ 150平方米，商鋪 113－ 172平方米，層高 － 。 ? 設(shè)施配臵： 4部上海三菱電梯，車位 58個(gè)。 ? 智能系統(tǒng)： 樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)、閉錄監(jiān)控系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響廣播、公共設(shè)備監(jiān)視臨控系統(tǒng)、 HANDFREE停車遙感車輛管理系統(tǒng)、樓宇指紋單元門鎖系統(tǒng)一卡通非接觸 IC卡消費(fèi)管理系統(tǒng) ? 均 價(jià)： 9000元 /平方米 ? 物 業(yè) 費(fèi)： /平方米 .月 ? 銷 售 率： 自 2023年 7月份開盤，銷售率為 50％ 金隆國際 ? 地理位臵： 南苑飯店北面