【正文】 % 從購買寫字樓的客戶區(qū)域來看： ? 江東客戶約占 60% ? 海曙客戶約占 20％ ? 其他約占 20% 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 建 議 總則 ? 產(chǎn)品的各個(gè)方面應(yīng)對(duì)生態(tài)型寫字樓有一個(gè)較好的詮釋。 ? 規(guī)劃： 寫字樓的發(fā)展越來越體現(xiàn)出人文的方面。 ? 就規(guī)劃而言 ， 低層的建筑設(shè)計(jì) ， 以及對(duì)于院落及灰色空間的塑造獨(dú)樹一臶 ，既體現(xiàn)了人文方面 ， 又符合生態(tài)型辦公樓的要求 。 ? 營(yíng)銷差異化： 從寧波市民消費(fèi)心態(tài)出發(fā) ， 以專業(yè)的營(yíng)銷手段觸動(dòng)消費(fèi)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注 。 ? 配套： 可以預(yù)計(jì) ， 當(dāng)本項(xiàng)目開盤時(shí) ， 周邊的配套尚不成熟 ， 因而本項(xiàng)目的定位還不能與市中心 （ 三江口區(qū)域 ） 相比 。內(nèi)庭院既與外部自然相諧、共生，又獨(dú)立成趣，閑逸恬淡、自成一統(tǒng)。 院落情結(jié) 也是最體現(xiàn)人文方面的設(shè)計(jì)手法 。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： 就本項(xiàng)目方案來看 ， 產(chǎn)品分級(jí)較為明顯 ， 面積范圍較廣 ， 可涵蓋目前市場(chǎng)上大部分客群 。 ? 配套潛力： 除新的行政中心 、 會(huì)展中心 、 物流中心 、 科技園區(qū)以及家樂福 、 沃爾瑪 、 歐尚等大型超市外 ， 已有江東區(qū)法院 、 寧波市海事法院 、 市公安局 、 江東中心小學(xué) 、 四明中學(xué) 、 第六醫(yī)院 、 健康城以及開元大酒店 、 好時(shí)光酒店 、 石浦明珠店 、向陽漁港 、 新晶都 、 英皇國際 KTV等商業(yè)設(shè)施 ， 并且以后周邊有中信泰富 、 新天地、 雷迪森等大型商務(wù)區(qū) ， 各類銀行 、 證券公司 、 高級(jí)寫字樓林立 。 ? 產(chǎn)品對(duì)比存量寫字樓有所提升 ， 如電梯 、 車位配置明顯提高 ， 中央空調(diào)成為標(biāo)準(zhǔn)配置 。 ? 江東寫字樓去化能力明顯大于海曙及其他區(qū)域 。 配臵 450個(gè)車位 ? 配臵： 8部德國蒂森電梯 ， 2部觀光電梯 。 ? 裝修建材： 外立面為鋁板配玻璃幕墻 ? 開盤時(shí)間： 2023年 12月。 ? 裝修建材： 外立面采用鋁塑板 +玻璃幕墻，其他部位未定。 ? 銷售價(jià)格： A樓為 8000元 /平方米 ， B樓均價(jià) 7600元 /平方米 ， 一次性付款 92折 。 商業(yè)用房由開發(fā)商招商 ， 約 1萬平方米 。 ? 物 業(yè) 費(fèi)： /平方 /月 ? 銷 售 率： 50%（ 9F/10F） 華聯(lián)寫字樓二期 ? 地理位臵： 科技園區(qū)通途路以北 ， 新暉路以南 ， 清水橋路以東 ? 開發(fā)商： 寧波均勝房產(chǎn) ? 樓盤形態(tài)： 占地 ， 總建 ， 包括 1幢 11F及 1幢 3F純辦公樓 ， 共 227套 ， 得房率 73%， 地上車位 200余個(gè) ? 面積： 面積 75— 1800㎡ ， 可自由分隔 ? 設(shè)備配臵： 寫字樓配臵四部電梯和分戶式中央 空調(diào)系統(tǒng) 。本次推出的樓層為 9F、 10F，總面積達(dá) 1萬平方左右，共有 120戶。大堂層高 ，辦公層高 米， 70%的得房率辦公 123165㎡ ，商鋪 60100 ㎡ 。 ? 裝修建材： 大堂及電梯間采用大理石地面，大堂配有商務(wù)中心、休息區(qū)，每戶預(yù)留多門直撥外線，專線連接寬帶網(wǎng)絡(luò)，光電感煙火報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，及閉路電視防盜系統(tǒng)。 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)： A. 公共部位：主樓金屬漆及幕墻玻璃，裙樓鋁 塑復(fù)合板貼面及幕墻玻璃； 大堂用進(jìn)口大理石地、墻面， 石膏板吊頂；走廊用拋光磚地面，白色乳膠漆墻面，石膏板吊頂；電梯廳采用鋁塑板墻面，不銹鋼門套，石膏板吊頂；進(jìn)戶門是辦公室鋼化玻璃門。 、 118 m178。 ? 開盤時(shí)間： 2023年 11月份 ? 均 價(jià)： 三幢辦公樓均價(jià)分別為 7800、 7900、 8800元／平方米 ? 物 業(yè) 費(fèi)： 酒店式物業(yè)管理， /平方米 .月 ? 銷 售 率： 已經(jīng)超過 40％ 上東國際 世紀(jì)金貿(mào)大廈 ? 地理位臵： 百丈路 158號(hào) ? 開 發(fā) 商： 杉杉集團(tuán)有限公司 ? 代理企劃： 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波立得九略行 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 13F： 商業(yè)用房 ； 414F： 辦公房，每層 873 m2， 層高 。 另內(nèi)部配套小型高爾夫、商務(wù)運(yùn)動(dòng)會(huì)所等。 ? 就本項(xiàng)目所處區(qū)域而言，江東客戶占絕大比例。在另外一些項(xiàng)目中，外貿(mào)客戶甚至占到 70％以上，如何針對(duì)外貿(mào)客戶來對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，是寫字樓成功與否的關(guān)鍵。 區(qū)域分析 區(qū)域 江東 海曙 江北 鄞州 北侖 鎮(zhèn)海 余姚 象山 奉化組 96 26 4 1 3 2 4 5 3比例 ( % ) 59 16 2 . 5 0 . 6 1 . 8 1 . 2 2 . 5 3 1 . 8區(qū)域 慈溪 寧海 溫州 舟山 臺(tái)州 杭州 國外 其他 合計(jì)組 2 1 2 1 1 2 1 9 163比例 ( % ) 1 . 2 0 . 6 1 . 2 0 . 6 0 . 6 1 . 2 0 . 6 5 . 6 100? 已購客戶共 163組， 分布區(qū)域看，市三區(qū)占絕對(duì)比例，尤其是江東占 59%，但其他辦公客戶分布較為廣泛，范圍已達(dá)杭州、溫州、臺(tái)州等地。 寫字樓在硬件方面的提升如立面、電梯、車位配臵，在公共部位的裝修投入都導(dǎo)致成本的居高不下。 寫字樓發(fā)展趨勢(shì)之價(jià)格 寫字樓價(jià)格較難有回落的空間，原因有兩個(gè)方面： ? 土地價(jià)格的剛性上升。 ? 設(shè)計(jì)日趨合理，寫字樓層高基本控制在 － ，公共部位的設(shè)計(jì)如大堂、梯廳重視程度越來越高。 ? 對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠 。 ? 公共部位裝修非常不到位 。 在硬件上 ， 目前寧波寫字樓主要存在如下不足： ? 規(guī)模偏小 ， 加上外立面裝修上顯得過于小氣 ， 難以提高物業(yè)本身的檔次 。 ? 江東區(qū)的發(fā)展則是以百丈路與中山東路兩條城市主干道為主 ， 往東部新城輻射 。 ? 寫字樓市場(chǎng)將逐漸出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢(shì) ， 市場(chǎng)壓力巨大 。國際 南苑 鄞州 5000 富茂大廈 富茂 海曙 54000 日湖項(xiàng)目 銀億海港 江北 25000 市政綜合大廈 銀億江東20230海城 ? 05年下半年特別是九月份以后供應(yīng)量突然增多，共開盤約 25萬方，而需求量隨著供應(yīng)量的增大也呈現(xiàn)井噴的現(xiàn)象，今年至目前市場(chǎng)消化量 15萬方。 ? 樓盤的品質(zhì)越來越被強(qiáng)調(diào) ， 品質(zhì)優(yōu)秀的寫字樓如嘉匯國貿(mào) 、 匯金大廈和波特曼中心， 雖然這些樓宇售價(jià)不菲 ， 卻都有不俗的銷售業(yè)績(jī) 。 但全年銷售率達(dá)到了 80%， 市場(chǎng)表現(xiàn)還是不錯(cuò)的 。 ? 辦公氛圍： 目前本區(qū)域辦公氛圍尚不濃厚，新天地商務(wù)辦公為該區(qū)域最早，也是規(guī)模最大的商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)還要 2年才會(huì)形成一定的氣候。另本項(xiàng)目距寧波體育館距離較近，可享用較為完善的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 周邊區(qū)域：東部新城 周邊配套 ? 道路系統(tǒng)： 西側(cè)的福明路，北側(cè)的驚駕路均為城市主干道，周邊另有民安路、中山東路、中興路等城市主干，交通狀況較好，出行非常便捷； ? 政府部門： 目前周邊政府部門較少，但隨著江東區(qū)政府規(guī)劃至福明路北端，和寧波市政府落戶東部新城，今后周邊的政府方面的配套將非常完善。根據(jù)規(guī)劃，東部新城是對(duì)寧波既有城市中心功能的補(bǔ)充和完善，它與三江口舊城核心區(qū)、北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等城市其他功能區(qū)塊保持緊密聯(lián)系。 江東區(qū)的發(fā)展，將為本項(xiàng)目的推出奠定非常有利的基礎(chǔ)。財(cái)政一般預(yù)算收入按老口徑計(jì)算達(dá)到 ，增長(zhǎng) %(按新口徑計(jì)算達(dá)到 ，增長(zhǎng) 14 %)，其中地方財(cái)政收入 7億元，增長(zhǎng) %。其中包括被寧波市政府列入東部新城區(qū)和市科技園區(qū)規(guī)劃內(nèi)的江東部分。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)： 本項(xiàng)目占地面積 29021平方米 ， 建筑容積率 ， 目前規(guī)劃方案地上總建筑面積 72552平方米 。寧波銀晨國際項(xiàng)目企劃報(bào)告 第一部分：研展方面 ? 項(xiàng)目概況 ? 寧波寫字樓市場(chǎng)狀況 ? 目前在售寫字樓簡(jiǎn)介 ? 項(xiàng)目分析 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 項(xiàng) 目 概 況 地 塊特征 ? 地塊位臵： 本項(xiàng)目位于寧波市江東區(qū) ， 福明路與驚駕路的交叉處 。 ? 用地性質(zhì)： 綜合用地 ， 適建商務(wù)辦公 、 商業(yè)及部分配套設(shè)施 。 項(xiàng)目所在地 —— 江東區(qū)簡(jiǎn)介 ? 區(qū)域范圍： 江東區(qū)總面積 ，轄 7個(gè)街道，下設(shè) 72個(gè)居民委員會(huì)。 ? 江東經(jīng)濟(jì)： 2023年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，增長(zhǎng) 16%，其中一產(chǎn)增加值與上年基本持平；二產(chǎn)增加值 ，增長(zhǎng) 12%；三產(chǎn)增加值 18億元，增長(zhǎng) 18%。 ? 江東地位： 隨著寧波城區(qū)向東發(fā)展步伐的不斷加快和 17平方公里東部新城區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)，江東區(qū)將建設(shè)成為寧波市的 商務(wù)商貿(mào)中心、會(huì)展物流中心、行政管理中心 ，是為寧波市提供綜合服務(wù)功能的核心區(qū)域。 ? 在東部新城建成后，它將和老城區(qū)一起，形成我市“一城兩心”的總體空間格局。 ? 東部新城的開發(fā)進(jìn)展將直接影響到本項(xiàng)目的前景。 ? 休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施： 福明公園內(nèi)部設(shè)臵了一定的休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施。 ? 居住氛圍： 以家樂福超市為中心，周邊的住宅小區(qū)密集且成熟，江東的福明家園、東海花園、蘭亭綠源、新天地，科技園區(qū)的錦誠明都、匯博雅苑等，區(qū)域居住人口逐漸增多，區(qū)域檔次逐年增強(qiáng)。 寧波寫字樓市場(chǎng)狀況 2023年寫字樓市場(chǎng)總結(jié) ? 2023年新推寫字樓的供應(yīng)量約為 25萬平方米 （ 不包括以二手房形式推出的約 3萬平方米的體量 ） ， 全年去化量約為 20萬平方米 ， 市場(chǎng)存量約 5萬平方米 ， 供應(yīng)量略大于銷售量 。 但從個(gè)案來看 ， 04年市中心區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目銷售速度非?？?， 并且基本售罄 ， 而郊區(qū)項(xiàng)目的銷售率只在 60％ 左右徘徊 ， 可見 ， 地段的成熟度依然是辦公樓銷售狀況好壞的關(guān)鍵 。從銷售方面來看，個(gè)案的銷售速度還是比較平穩(wěn)的，但金隆國際由于價(jià)格過高，導(dǎo)致銷售緩慢。 2023年寫字樓去化分析 2023年 10月至 2023年 6月寫字樓供應(yīng)量 嘉和中心 坤和 海曙 60000 望悠大廈 望悠 海曙 21000 漢通大廈 富基 江東 18000 麒麟大廈 K K 、永豐 鄞州 45000 南苑 ? 所以 06年 ， 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量放大 ， 且如和義大道 、 嘉和中心 、 北岸財(cái)富等產(chǎn)品品質(zhì)都很高 ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈 。 ? 海曙區(qū)的發(fā)展應(yīng)是以東門口區(qū)域?yàn)橹行?， 往外輻射 。 目前寧波市場(chǎng)上租售的寫字樓