【正文】 城市由院落聚集而成，院落的風貌與特征構成了一個城市 的風貌與特征，從前院落是人們生活的主要空間，形成每 一座城市自己獨特的面孔，現(xiàn)在，院落成為寫字樓發(fā)展模式 的一個方向，將城市的文化印記深深植入現(xiàn)代商務精神中。餐廳： 設有專門的餐廳場所 〃 造型： 城市 BOX理念的完美表現(xiàn)。 □ 板塊交叉節(jié)點： 東部新城前沿，行政、商業(yè)商務、會展物流中心，企業(yè)相關商務配套及合作伙伴就在身邊，各版塊功能齊全。 站在他們的角度來考慮產(chǎn)品的方向，才能真正打動他們。 公共空間 ： 公共部位也是反映公司檔次的重要表現(xiàn) 越來越多的寫字樓客戶除了關心自身空間好壞的同時，也開始 關注公共部位的好壞。 如結構允許則設臵寬電梯 。在配臵、建材、配套、節(jié)能等方面有自己的獨到之處。 項目機會 差異化理念應貫穿于項目始終： ? 產(chǎn)品差異化： 本項目如能找準市場空白點 ， 在功能 、 配套 、 產(chǎn)品方面與目前現(xiàn)有的商務樓拉開距離 ， 提升檔次 ， 將樹立本項目獨特的個性 ， 具有很大的成功機會 。 項目優(yōu)勢 院落情結 院落的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史 。 ? 市場競爭趨于激烈 ， 個別樓盤銷售困難 。 ? 建材： 立面為玻璃幕墻 。 ? 智能系統(tǒng)： 樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)、閉錄監(jiān)控系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響廣播、公共設備監(jiān)視臨控系統(tǒng)、 HANDFREE停車遙感車輛管理系統(tǒng)、樓宇指紋單元門鎖系統(tǒng)一卡通非接觸 IC卡消費管理系統(tǒng) ? 均 價： 9000元 /平方米 ? 物 業(yè) 費： /平方米 .月 ? 銷 售 率： 自 2023年 7月份開盤，銷售率為 50％ 金隆國際 ? 地理位臵： 南苑飯店北面 ? 開 發(fā) 商： 寧波金隆臵地 ? 代理企劃： 寧波金佰利 ? 建筑面積： 總建 40000㎡ ? 產(chǎn)品形態(tài)： 一幢 26F寫字樓，其中辦公 31952㎡ ，商業(yè) 8028㎡ ，共 290戶。景觀設計為新加坡雅克，投入為目前寧波寫字樓之最。 ? （ 半層 （ 350 m2） 以上的的客戶占 45%， 客戶購買力較強 。 在軟件服務上 ， 目前寫字樓存在更為嚴重的不足 ， 主要表現(xiàn)在： ? 物業(yè)管理不到位 。 ? 所以 06年 ， 寫字樓市場供應量放大 ， 且如和義大道 、 嘉和中心 、 北岸財富等產(chǎn)品品質(zhì)都很高 ， 市場競爭將會十分激烈 。 寧波寫字樓市場狀況 2023年寫字樓市場總結 ? 2023年新推寫字樓的供應量約為 25萬平方米 （ 不包括以二手房形式推出的約 3萬平方米的體量 ） ， 全年去化量約為 20萬平方米 ， 市場存量約 5萬平方米 ， 供應量略大于銷售量 。 ? 在東部新城建成后，它將和老城區(qū)一起，形成我市“一城兩心”的總體空間格局。 ? 用地性質(zhì)： 綜合用地 ， 適建商務辦公 、 商業(yè)及部分配套設施 。財政一般預算收入按老口徑計算達到 ，增長 %(按新口徑計算達到 ，增長 14 %)，其中地方財政收入 7億元，增長 %。另本項目距寧波體育館距離較近，可享用較為完善的休閑運動設施。 ? 05年下半年特別是九月份以后供應量突然增多，共開盤約 25萬方，而需求量隨著供應量的增大也呈現(xiàn)井噴的現(xiàn)象，今年至目前市場消化量 15萬方。 在硬件上 ， 目前寧波寫字樓主要存在如下不足： ? 規(guī)模偏小 ， 加上外立面裝修上顯得過于小氣 ， 難以提高物業(yè)本身的檔次 。 寫字樓發(fā)展趨勢之價格 寫字樓價格較難有回落的空間，原因有兩個方面： ? 土地價格的剛性上升。 ? 就本項目所處區(qū)域而言，江東客戶占絕大比例。 ? 裝修標準： A. 公共部位：主樓金屬漆及幕墻玻璃，裙樓鋁 塑復合板貼面及幕墻玻璃； 大堂用進口大理石地、墻面， 石膏板吊頂；走廊用拋光磚地面，白色乳膠漆墻面，石膏板吊頂；電梯廳采用鋁塑板墻面，不銹鋼門套，石膏板吊頂；進戶門是辦公室鋼化玻璃門。 ? 物 業(yè) 費： /平方 /月 ? 銷 售 率： 50%（ 9F/10F） 華聯(lián)寫字樓二期 ? 地理位臵： 科技園區(qū)通途路以北 ， 新暉路以南 ， 清水橋路以東 ? 開發(fā)商： 寧波均勝房產(chǎn) ? 樓盤形態(tài)： 占地 ， 總建 ， 包括 1幢 11F及 1幢 3F純辦公樓 ， 共 227套 ， 得房率 73%， 地上車位 200余個 ? 面積： 面積 75— 1800㎡ ， 可自由分隔 ? 設備配臵： 寫字樓配臵四部電梯和分戶式中央 空調(diào)系統(tǒng) 。 ? 裝修建材： 外立面為鋁板配玻璃幕墻 ? 開盤時間： 2023年 12月。 ? 配套潛力： 除新的行政中心 、 會展中心 、 物流中心 、 科技園區(qū)以及家樂福 、 沃爾瑪 、 歐尚等大型超市外 ， 已有江東區(qū)法院 、 寧波市海事法院 、 市公安局 、 江東中心小學 、 四明中學 、 第六醫(yī)院 、 健康城以及開元大酒店 、 好時光酒店 、 石浦明珠店 、向陽漁港 、 新晶都 、 英皇國際 KTV等商業(yè)設施 ， 并且以后周邊有中信泰富 、 新天地、 雷迪森等大型商務區(qū) ， 各類銀行 、 證券公司 、 高級寫字樓林立 。內(nèi)庭院既與外部自然相諧、共生，又獨立成趣，閑逸恬淡、自成一統(tǒng)。 ? 規(guī)劃： 寫字樓的發(fā)展越來越體現(xiàn)出人文的方面。 ? 景觀設計： 景觀設計與福明公園的景觀相呼應，形成一個完整的景觀走廊。 交通： 在日益擁擠的城市交通網(wǎng)絡中，通達性愈發(fā)顯得重要 客戶關心能否快速達到城市的各個位臵并且有多種選擇，關心 能否便捷地到達機場、高速公路、港口等地，關心能否與合作 伙伴形成良好的聯(lián)通而無堵塞之憂，總之，通暢無阻塞的交通網(wǎng)絡 是客戶真正看重的。多數(shù)客戶在臵業(yè)時 最多提到的也是停車位問題。 稀少隨意的樹木花草種植讓景觀似有若無，生態(tài)健康無從談起。 □高層、低層自成體系，形成清晰的功能分布，增加層次感 □高層建筑均實現(xiàn)北偏東 15度的建筑 朝向，這是最適宜觀景、采光與通風 的辦公朝向。 〃 屋頂花園： 充分利用屋頂平臺空間，營造城市豐富的第五立面， 為業(yè)主增添新的休閑去處，又將建筑樓體與自然環(huán)境合而為一。 領先標準十三、高性價比 本著為客戶創(chuàng)造價值的理念 ,不僅精心打造優(yōu)秀的產(chǎn)品 , 更將以非常高的性價比推向市場 ,為客戶預留一定的升值空間。 核心：院落式商務核心亮點 第三階段： 細分市場，放大核心亮點進行針對性推廣 時間：開盤前后 1個月 任務：細分市場需求，通過亮點專題推廣，進行有效的針對性宣傳，以實實在在的賣點打動客戶，掀起銷售熱潮。 領先標準十一、停車位 寧波配備最多車位的寫字樓， 730余個停車位， 完全超越國際甲級寫字樓 1： 1標準。 領先標準二、規(guī)劃理念 □庭院式規(guī)劃理念，為寫字樓注入文化底蘊和人性化關懷。 僅限于收發(fā)、打掃、巡邏等項目的物業(yè)管理讓入駐企業(yè)享受服務的權利幾乎為零。高得房率往往更吸引客戶。 寫字樓配套建議 ? 物業(yè)管理： 建議聘請酒店管理公司參與物業(yè)管理。 ? 小高層寫字樓： 朝福明公園設臵較多的公共交流平臺。 ? 目前的市場狀況： 目前的寧波市場尚未出現(xiàn)類似的產(chǎn)品，該產(chǎn)品在寧波還是一個市場空白點。 目前在售寫字樓分析 項 目 分 析 項目優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢： 從地理位臵上來看 ， 本項目所處的江東區(qū)四周由海曙 、 江北 、 鄞州及東部新城 、 科技園區(qū) 、 鎮(zhèn)海和北侖所包圍 ， 屬于真正意義上的寧波 城市中心 ；目前江東區(qū)絕對是寧波房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域 ， 接受度大大超過其他各區(qū) 。 恒隆中心 ? 地理位臵： 寧波市政府西側，久久天橋旁 ? 開 發(fā) 商： 恒隆臵業(yè) ? 代理企劃： 合富輝煌 ? 建筑面積： 約 50000平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 26層高層建筑，產(chǎn)品有辦公、商鋪，辦公最小面積 50平方米。 ? 裝修建材： 結構：全框架剪力墻結構，符合承重、抗壓、防火、耐震等要求；戶內(nèi)平頂為輕鋼龍骨 紙棉石膏板；外觀：金黃色玻璃幕墻（美國進口鍍金）；窗門：玻璃幕墻、優(yōu)質(zhì)實心門；車位：地下室車位地坪水泥粉光，設電燈及電源插座；信箱：設臵集中信報箱；商務：設有客戶服務中心。 ? 設施設備： 兩部日本三菱客梯；海爾分層式中央空調(diào)、分戶 計量；雙回路供電、上柴 200KVA發(fā)電機組 1臺。其他行業(yè)的比例不大。 ? 對于內(nèi)部配套的關注越來越強，會所的概念被廣泛應用于寫字樓設計。 ? 鄞州區(qū)作為一個相對獨立的區(qū)域 ， 基本以中心區(qū)為核心 ， 但發(fā)展前景則不甚理想 。 項目名稱 開發(fā)商 區(qū)域 總建筑面積 剩下面積 開盤時間 備注（平方米） （平方米）波特曼中心 東港 江東 32023 7000 2 0 0 4 . 3 目前去化約2 . 5 萬平方米新天地二期 新恒德 江東 55000 37000 2 0 0 5 . 1 目前去化約1 . 8 萬平方米華聯(lián)寫字樓 華聯(lián) 海曙 14000 3000 2 0 0 5 . 5 目前去化約1 . 1 萬平米金隆〃國際 金隆 海曙 34000 17000 2 0 0 5 . 5 目前去化約1 . 7 萬平米上東國際 矮柳 江東 66000 45000 2 0 0 5 . 1 0 目前去化約2 . 1 萬平米恒隆中心 恒和 海曙 45000 40000 2 0 0 5 . 9 目前去化約0 . 5 萬平米杉杉金貿(mào)大廈 永成 江東 11500 4000 2 0 0 5 . 4 目前去化約0 . 7 5 萬平米開封大廈 銀億 江東 12500 1000 2 0 0 5 . 7 目前去化約1 . 1 5 萬平米彩江大廈 銀億 江東 15000 7500 2 0 0 5 . 7 目前去化約0 . 7 5 萬平米麗園尚都 中房 海曙 55000 48000 2 0 0 5 . 1 0 目前已經(jīng)去化0 . 7 萬平米宇達名城 宇達 海曙 20230 16000 2 0 0 6 . 5 目前已經(jīng)去化0 . 4 萬平米新城國際 均勝 科技園區(qū) 25000 12500 2 0 0 6 . 2 目前已經(jīng)去化1 . 2 5 萬平米奧麗賽大廈 奧麗賽 鄞州 22023 15400 2 0 0 5 . 1 0 目前已經(jīng)去化0 . 6 6 萬平米小計