【正文】 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 96 97 （三）土地閑臵費(fèi)的檢查 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法 》 、 《 閑臵土地處理辦法 》 規(guī)定： 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超出轉(zhuǎn)讓合同約定的動(dòng)工日期 1年未動(dòng)工開發(fā)，可以 征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的20％的土地閑臵費(fèi)，滿 2年未動(dòng)工開發(fā)，可以無償收回土地使用權(quán) 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 97 98 財(cái)基字 [1995]938號 以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑臵費(fèi)，或因滿 2年未動(dòng)工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用。 總可售面積 可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。由此造成稅務(wù)機(jī)關(guān)無法準(zhǔn)確地稽征企業(yè)所得稅、土地增值等各種稅款。 檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。 70 71 檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題： 審查成本核算對象的確定是否正確 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱蔽問題就是 通過混淆成本核算對象達(dá)到調(diào)節(jié)利潤的目的 。 商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前 ， 應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢 。 （一）銷售收入檢查的方法 54 55 （ 4）根據(jù)企業(yè)“銷售費(fèi)用”科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服務(wù)費(fèi)（根據(jù)售房面積按定額費(fèi)率收取），可以估算企業(yè)應(yīng)按照其會計(jì)口徑確認(rèn)的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進(jìn)行比較，測試其銷售收入的完整性。（ 國稅發(fā) [2023]31號） 經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指 《 國有土地使用證 》 、《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程開工許可證 》 以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 45 46 （ 2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率政策銜接問題 企業(yè) 2023年 12月 31日賬面預(yù)收賬款余額按 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]83號）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額； 2023年 1月 1日以后新增預(yù)收賬款按國稅發(fā) [2023]31號第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額 內(nèi)資企業(yè) 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目計(jì)稅毛利率不得低于 3%。 房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算不真實(shí)、不清晰已成為稅務(wù)部門稽征稅收的主要障礙，規(guī)范企業(yè)的會計(jì)基礎(chǔ)核算工作、如實(shí)核算財(cái)務(wù)成果成為稅務(wù)部門做好稅收征管工作的當(dāng)務(wù)之急。目的了解是否有關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)，有幾個(gè)分支機(jī)構(gòu)；有幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否有掛靠機(jī)構(gòu)或掛靠項(xiàng)目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)麼下?lián)碛辛艘恍┛毓苫蛉Y的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。 15 16 經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜 一是經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售、售后服務(wù)等過程。 2 3 2023年２月， 中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民（私）營企業(yè)研究會共同 發(fā)布的一份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)， 稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業(yè)的利潤高１倍多，比平均水平高５倍。 財(cái)富巨人，納稅侏儒 4 5 本次培訓(xùn)目的 針對行業(yè)特色 探討稽查策略 剖析稽查內(nèi)容 指導(dǎo)業(yè)務(wù)操作 關(guān)注涉稅事項(xiàng) 重點(diǎn)項(xiàng)目解析 5 6 本次培訓(xùn)的內(nèi)容 一、房地產(chǎn)行業(yè)的 特點(diǎn) 及對稅收檢查的影響 二、房地產(chǎn)行業(yè)的 檢查策略 三、房地產(chǎn)行業(yè) 預(yù)售的檢查 四、房地產(chǎn)行業(yè) 收入的檢查 五、房地產(chǎn)行業(yè) 稅前扣除 的檢查 6 7 一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對稅收稽查的影響 （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的 主要業(yè)務(wù) （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā) 審批過程及批件 （三）房地產(chǎn)企業(yè) 行業(yè)特點(diǎn)對稅收檢查的影響 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要 稅收違法行為 7 8 （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城 (鎮(zhèn) )住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè) —— 房地產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收手段花樣繁多，高招迭出，真可謂是“八仙過海，各顯神通”。 （ 3）從竣工環(huán)節(jié)入手，通過建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收的建筑面積，責(zé)令房開企業(yè)提供測繪報(bào)告，核實(shí)開發(fā)企業(yè)竣工項(xiàng)目的開發(fā)量 —— “ 庫存商品（或開發(fā)產(chǎn)品）”。” 32 33 以此作為標(biāo)準(zhǔn)，鹽城市物價(jià)局核定上海某公司開發(fā)的普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格為 2120元 /平方米，可在上浮不超過 8%的幅度內(nèi)確定具體價(jià)格。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 43 44 關(guān)于完工的相關(guān)法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 （國務(wù)院令第 248號） 第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 核實(shí)納稅人實(shí)際參與開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量，各項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)，重點(diǎn)核對基本情況資料，與該項(xiàng)目的“竣工驗(yàn)收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗(yàn)收時(shí)間”等資料進(jìn)行核對，對影響主營業(yè)務(wù)的有關(guān)問題進(jìn)行審核。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動(dòng)產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。 國稅發(fā) ? 2023? 31號 ①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定； ②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定； ③ 按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含 15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 73 74 審查成本計(jì)算是否正確 審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 79 80 （ 3）檢查配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅?： A、屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 80 81 B、屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 81 82 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。 會計(jì)上往往會對公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行預(yù)提。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 95 96 《 商品房銷售管理辦法 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 101 102 （四）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi) 的檢查 國稅發(fā) 【 2023】 89號 自 2023年 1月 1起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費(fèi)可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過部分可無限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 《 建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 》 （建住房? 2023? 44號） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴(yán)格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進(jìn)行保修。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 86 87 A、計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的借款利息費(fèi)用的調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定的 借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 但由于補(bǔ)償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入，不能開具發(fā)票，原占地機(jī)構(gòu)收取補(bǔ)償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。 所以樓基座土地成本直接作為該樓的開發(fā)成本中的土地成本，對于其他土地成本可按各業(yè)主所購買房屋建筑面積與總可售面積比例分配。 ②投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企 案例： （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 65 66 視同銷售收入的稽查 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)將 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 58 59 以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，造成少繳稅款 名為代建、實(shí)為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 48 49 關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題 蘇地稅發(fā) [2023]120號 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具“銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票”。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 41 42 銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。 根據(jù)同行業(yè)同一性質(zhì)房產(chǎn)的成本構(gòu)成比例和平均建安成本比例，與企