【文章內(nèi)容簡介】 者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 43 44 關(guān)于完工的相關(guān)法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 （國務(wù)院令第 248號(hào)） 第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起 30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 《 商品房銷售管理辦法 》 （建設(shè)部令第 88號(hào)） 第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際商品房預(yù)售過程中，為了履行當(dāng)初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達(dá)到入住條件（一般是勉強(qiáng)達(dá)到可裝修條件）即將房屋交付給業(yè)主。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 44 45 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的問題 （ 1）經(jīng)濟(jì)適用房的批準(zhǔn)文件和證明材料 開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí) ,必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（ 國稅發(fā) [2023]31號(hào)） 經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指 《 國有土地使用證 》 、《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程開工許可證 》 以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 45 46 （ 2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率政策銜接問題 企業(yè) 2023年 12月 31日賬面預(yù)收賬款余額按 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]83號(hào)）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額； 2023年 1月 1日以后新增預(yù)收賬款按國稅發(fā) [2023]31號(hào)第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額 內(nèi)資企業(yè) 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目計(jì)稅毛利率不得低于 3%。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 46 47 開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20 開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的 ， 不得低于 15%。 開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的 ， 不得低于 10％ 。 外資企業(yè) 蘇國稅發(fā) [2023]62號(hào) 該省執(zhí)行的預(yù)計(jì)利潤率分為兩檔： 別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房預(yù)計(jì)利潤率為 10%－ 20％； 普通住宅預(yù)計(jì)利潤率為 5%－ 10％。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 47 48 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的問題 國辦發(fā) ? 2023? 26號(hào) 中小套型、中低價(jià)位普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20%。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 48 49 關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問題 蘇地稅發(fā) [2023]120號(hào) 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購買方開具“銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票”。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問題 49 50 50 51 四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查 （一）銷售收入檢查的 方法 （二）銷售收入檢查的 重點(diǎn) 51 52 （一）銷售收入檢查的方法 （ 1）將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等項(xiàng)目核對(duì)，確認(rèn)申報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目。 核實(shí)納稅人實(shí)際參與開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量，各項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)，重點(diǎn)核對(duì)基本情況資料，與該項(xiàng)目的“竣工驗(yàn)收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗(yàn)收時(shí)間”等資料進(jìn)行核對(duì)，對(duì)影響主營業(yè)務(wù)的有關(guān)問題進(jìn)行審核。 52 53 （ 2）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項(xiàng)目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實(shí)地核對(duì)，以確認(rèn)銷售面積。 與開發(fā)項(xiàng)目的 建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗(yàn)收報(bào)告、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議 等資料進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)面積情況。 通過抽查開發(fā)項(xiàng)目的回遷安臵協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目座落地點(diǎn)等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實(shí)性，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目可售商品房面積的真實(shí)數(shù)量。 （一）銷售收入檢查的方法 53 54 （ 3）驗(yàn)證審核開發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。 收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對(duì)，并將結(jié)果與申報(bào)、帳上記錄進(jìn)行核對(duì) ,以確認(rèn)銷售（收入時(shí)間、數(shù)量、金額）準(zhǔn)確性、及時(shí)性。 到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收入”和“預(yù)收帳款”明細(xì)帳進(jìn)行比對(duì)。 （一）銷售收入檢查的方法 54 55 （ 4）根據(jù)企業(yè)“銷售費(fèi)用”科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服務(wù)費(fèi)（根據(jù)售房面積按定額費(fèi)率收取），可以估算企業(yè)應(yīng)按照其會(huì)計(jì)口徑確認(rèn)的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進(jìn)行比較，測試其銷售收入的完整性。 （ 5）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進(jìn)行核對(duì)，看開票金額與收取貨款金額是否一致。 （ 6）核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售單價(jià)與同期市場價(jià)格相比是否異常 （一）銷售收入檢查的方法 55 56 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) “預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤 將預(yù)收賬款的貸方明細(xì)與房屋銷售合同進(jìn)行比對(duì)，以確定是否有預(yù)收賬款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況； 分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營收入，而計(jì)入往來款項(xiàng)，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅 56 57 價(jià)外費(fèi)用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容 國稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門 、 單位和企業(yè)收取的各種基金 、 費(fèi)用和附加等 ，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的 ， 應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門 、 單位開具發(fā)票的 ， 可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理 。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 57 58 以物易物少記收入 房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場銷售價(jià)確認(rèn)收入申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。 如對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行檢查時(shí)， 發(fā)現(xiàn)該單位資金相當(dāng)困難，而與某建筑公司的往來賬戶“應(yīng)付賬款”卻一次性付清了所欠工程款 ，應(yīng)進(jìn)一步檢查。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 58 59 以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，造成少繳稅款 名為代建、實(shí)為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)方代墊，實(shí)際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價(jià)換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動(dòng)產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。 對(duì)假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個(gè)條件即： （ 1）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)； （ 2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； （ 3）與委托方事前簽訂委托代建合同； （ 4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 59 60 銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。而企業(yè)不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。 檢查時(shí)可以從銀行存款賬入手， 檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的 57%不允許動(dòng)用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較， 查找涉稅問題。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 60 61 檢查人員也可以到當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款的發(fā)放情況 。 《 中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng) ， 詳細(xì)記載借款人的借款金額 、 貸款期限 、 借款人及其配偶 的身份證號(hào)碼 。 商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前 ， 應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢 。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 61 62 拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶普遍采用建成后新房等面積安臵，即“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”的方式，如需增加面積則以市場價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。 （ 1）收取的超面積安臵收入，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 （ 2）按照費(fèi)用與收入配比的原則，為簡化計(jì)算，確定單位可售面積成本時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)安臵拆遷戶的面積，可從可售面積中剔除，將安臵標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開發(fā)成本，作為取得土地的費(fèi)用，只就額外取得收入的面積計(jì)算單位成本。 （二）銷售