【正文】 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 99 100 （三）成本對象報廢或毀損損失 國稅發(fā) ? 2023? 31號 成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 92 93 （二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的檢查 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。一般存在問題為不單獨(dú)按項目核算，直接將開發(fā)成本列入房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 77 78 比較特殊的問題－拆遷補(bǔ)償費(fèi) 按照有關(guān)規(guī)定，政府征地或收回土地使用權(quán)，作為收回國有土地費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)向原土地使用機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)償。 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)建造的 售房部（接待處）和樣板房 ，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理。 （ 3）對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按 開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位 ，劃分成本核算對象。 案例 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 68 69 外資企業(yè) 國稅函 [2023]970號 企業(yè)內(nèi)部處臵資產(chǎn)（包括各項自制和外購資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認(rèn)收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計算。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 62 63 合作開發(fā)房地產(chǎn)項目收入 （ 1）合作建房行為的認(rèn)定 國稅發(fā) [1995]156號 規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。而企業(yè)不按照規(guī)定及時足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。 （二）銷售收入檢查的重點(diǎn) 57 58 以物易物少記收入 房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場銷售價確認(rèn)收入申報繳納企業(yè)所得稅。 通過抽查開發(fā)項目的回遷安臵協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)項目座落地點(diǎn)等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實(shí)性，核實(shí)開發(fā)項目可售商品房面積的真實(shí)數(shù)量。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個問題 47 48 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的問題 國辦發(fā) ? 2023? 26號 中小套型、中低價位普通住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。 《 商品房銷售管理辦法 》 （建設(shè)部令第 88號） 第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 40 41 建設(shè)部 《 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 》 （建住房[2023]166號） 規(guī)定： 未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記、選號等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房 。 （四）整體測算 34 35 （五）實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合 在掌握項目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 30 31 （三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 需要收集的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有： 企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項目部分會計科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項目銷售情況一覽表 等。 （ 2）向 規(guī)劃部門 采集開發(fā)項目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。 （二）拓展和完善 調(diào)查取證 的渠道和方法 （三）收集企業(yè) 基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) （四）運(yùn)用 整體測算法分析 企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口 （五） 實(shí)地檢查與詢問調(diào)查 相結(jié)合 （六） 賬內(nèi)檢查與外調(diào)相 結(jié)合 （七）重視房地產(chǎn) 合同憑證 的檢查 24 25 （一）改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)項目檢查相結(jié)合 以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項目為檢查重點(diǎn)。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 21 22 （ 2）不按規(guī)定核算資本性支出與經(jīng)營性支出 將應(yīng)當(dāng)在開發(fā)成本中核算的相關(guān)支出直接在期間費(fèi)用中列支，混淆成本費(fèi)用界限，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30％ （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對稅收檢查的影響 17 18 商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā) 4．代建工程的開發(fā) （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù) 9 10 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 立項審批 由公司向建委提出立項申請，建委與發(fā)改委會簽審批文件，公司憑立項文件，向發(fā)改委申請投資計劃 立項批復(fù) 10 11 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書” 即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖） （ 1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （ 2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同 （ 3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證 （ 4）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù) ) （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 11 12 施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé) （ 1）建委頒發(fā)的施工許可證 （ 2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 12 13 銷售審批 依據(jù) 《 商品房銷售管理辦法 》 、 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 （ 1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù) （ 2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。 在 2023年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前 200人中有 64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前 20名中，有 11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)稽查應(yīng)對培訓(xùn) 得威財稅服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京） 二 〇〇 七年七月 1 2 財富巨人，納稅侏儒 2023年開展的第一次全國經(jīng)濟(jì)普查報告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率僅為 %，不管是凈資產(chǎn)回報率還是銷售利潤率都在 7%以下，在全國普查的 16個行業(yè)中銷售利潤率排在第 7位，僅為中游的水平。 財富巨人，納稅侏儒 3 4 2023年，國稅總局公布的 2023年度“中國納稅 500強(qiáng)”企業(yè)排行榜中，前 300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)， 500強(qiáng)中也只有一家。 （ 3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日） （ 4）房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細(xì)等登記表 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 13 14 產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù) 資料 ：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費(fèi) （二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件 14 15 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對稅收檢查的影響 房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點(diǎn)必須認(rèn)真分析研究，才能解剖稅收漏洞。 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 （ 3）購進(jìn)土地“三通一平”后，進(jìn)行虛假土地評估，虛增土地成本，并將虛增土地成本直接計入開發(fā)成本，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。從項目開始到結(jié)束，針對項目的完稅情況，全面審核項目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。 27 28 （ 3）向 建設(shè)部門 采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。 通過以上數(shù)據(jù)的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。 同時廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與項目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，查證涉稅問題。 根據(jù)最新的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)開始銷售房屋。 然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際商品房預(yù)售過程中，為了履行當(dāng)初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達(dá)到入住條件（一般是勉強(qiáng)達(dá)到可裝修條件）即將房屋交付給業(yè)主。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 （一）銷售收入檢查的方法 53 54 （ 3）驗(yàn)證審核開發(fā)項目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開發(fā)項目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的