【正文】 第二階段 品質(zhì)推廣期： 庭院式辦公核心亮點整體全面推出 ， 細節(jié)與品質(zhì)成為主題 ， 讓市場熟知特性 時間：開盤前后 1個月 銀晨國際打造“院落商務(wù)”的全新領(lǐng)導性標準 第三階段 市場細分期： 針對市場特性 ， 細分客戶 ，將核心亮點一一放大 ， 進行專題推廣 。作為東部新城 與中心城區(qū)連接的樞紐，本案無疑將起到一個承前啟后的作用。 〃 得房率： 板式寫字樓，超過絕大多數(shù)普通寫字樓得房率。 〃 公共走廊： 藝術(shù)化走廊，也根據(jù)樓宇定位風格采用各自的裝修風格。 寧波首座后現(xiàn)代主義建筑杰作，國際大都市級商務(wù)品位 領(lǐng)先標準四、景觀 少有的景觀型寫字樓，以高級住宅手法打造無可比擬的寫字樓。 □寧波最具景觀與趣味，公共交流最多的高層、小高層寫字樓。配套：獨享 城市中心級的配套標準，各類功能資源完備 東部新天地商務(wù)區(qū)，西北中信泰富、沃爾瑪商務(wù)商業(yè)群， 聯(lián)合東海花園、藍亭綠源等高尚住宅區(qū)，一個超大型的 城市副中心正在形成。 當寧波的寫字樓發(fā)展水平已遠遠跟不上寧波企業(yè)發(fā)展 的速度時；當上述的由寫字樓缺陷所形成的矛盾越來 越激化時，我們的機會就產(chǎn)生了。 忽視公共空間的營造，簡陋與粗糙充斥著精英企業(yè)的門面。 1景觀： 景觀是寫字樓人性化的特征之一 當我們的客戶需求在不斷提升的時候，我們更應(yīng)考慮帶給客戶 更多的健康與休閑的體驗。例如電梯數(shù)量， 休閑場所數(shù)量，有沒有公共會議室甚至是商務(wù)會所等。 空間： 高舒適度辦公成為主流 在全世界都關(guān)注人性化辦公的時代，我們的客戶也關(guān)注自身 的辦公環(huán)境。 寫字樓配套建議 ? 配套： 結(jié)合院落規(guī)劃， 按“泛會所”理念進行配套設(shè)臵，將會所的各個功能放臵在規(guī)劃的各個院落中，并結(jié)合生態(tài)的理念?？紤]配備獨立的新風系統(tǒng)。 寫字樓規(guī)劃修改建議 將人文院落的項目定位詮釋至極致，各種產(chǎn)品都應(yīng)有院落的概念，創(chuàng)造寧波寫字樓市場獨一無二的產(chǎn)品 ? 在設(shè)計中，將福明公園的城市景觀與本項目結(jié)合起來，使之成為本項目院落文化的一部分。 ? 地塊狀況： 本項目緊鄰城市綠地，非常切合綠化、生態(tài)、健康的要求。 ? 項目緊鄰福明公園 ， 景觀絕佳 ， 適合塑造成為生態(tài)景觀型商務(wù)樓 。 隨著東部新城的開發(fā)建設(shè)以及周邊在建樓盤的交付 ， 人氣將逐漸趨旺 ， 但需要一定時間 。 〃 院落形態(tài)的生態(tài)環(huán)境 以院落為中心的辦公形態(tài)，既協(xié)調(diào)了人與自然的關(guān)系，又解決了日照、通風、保溫、隔熱、反光和防噪等問題，具有“藏風聚氣，通天接地”的功能，真正達到“天人合一”。 項目優(yōu)勢 ? 規(guī)模優(yōu)勢： 本項目建筑規(guī)模達七萬多平方米 ， 在寧波屬于重量級寫字樓項目 ，且規(guī)模大意味著完善的配套 ， 對客戶有較強的吸引力 。 如上東國際 、 麗園尚都銷售情況都比較樂觀 。 麒麟大廈 ? 地理位臵： 天童北路 ? 開發(fā)商： KK集團 ? 樓盤形態(tài)： 總建筑面積為 7萬平方米 ， 南樓高 23層 ， 北樓高 15層 ， 地下兩層 ， 標準層高 ， 北樓部分挑高 。 ? 設(shè)施配臵： 分戶計量中央空調(diào)，車位 250個， 5部 ／秒進口電梯。 辦公樓建筑面積 56000平方米 ， A樓總高 17層 ， 層高 ； B樓總高 18層 ， 層高 3米 。 ? 均 價： 16000元 / ㎡ ? 物 業(yè) 費： 9元 /平方米 .月 ? 銷 售 率： 自 2023年 5月份開盤，目前銷售率約 30％ ? 地理位臵： 中山東路和靈橋路交匯處 ? 開 發(fā) 商： 寧波華聯(lián)房產(chǎn) ? 代理企劃： 寧波九略代理行 ? 建筑面積： 80000平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 大廈共 30層，地上 28層，地下 2層；辦公9F25F，一期已售 12F22F（除 18F）。 ? 設(shè)施配臵： 車位 60多個， 3部上海三菱電梯。 、 109 m178。 ? 銷售均價： 9000元 /平方米， ? 物業(yè)費用： /平方米 〃 月 ? 銷 售 率： 自 2023年年初開盤，目前銷售率為 85% ? 地理位臵： 百丈東路歐尚超市南邊 ? 開 發(fā) 商： 矮柳經(jīng)濟合作社 ? 代理企劃： 寧波迪賽 ? 建筑面積： 78000平方米，其中寫字樓面積 66000平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 兩幢點式辦公，一幢板式辦公樓 . ? 設(shè)施配臵： 點式辦公（約 1000平方米）配臵 5部電梯，板 式辦公樓配臵 4部電梯，共設(shè)臵了 5個大堂、 300個車位。 寫字樓發(fā)展趨勢之客戶 ? 目前寫字樓客戶以外貿(mào)客戶為主，占據(jù)絕對比例。 ? 寫字樓品質(zhì)方面的要求。 ? 項目多配臵分戶計量中央空調(diào)，以適應(yīng)寧波客戶全天候辦公的需求。 ? 物業(yè)的層高及實際使用率不高 。 ? 海曙區(qū)的發(fā)展應(yīng)是以東門口區(qū)域為中心 ， 往外輻射 。 2023年寫字樓去化分析 2023年 10月至 2023年 6月寫字樓供應(yīng)量 嘉和中心 坤和 海曙 60000 望悠大廈 望悠 海曙 21000 漢通大廈 富基 江東 18000 麒麟大廈 K K 、永豐 鄞州 45000 南苑 但從個案來看 ， 04年市中心區(qū)域的寫字樓項目銷售速度非?？?， 并且基本售罄 ， 而郊區(qū)項目的銷售率只在 60％ 左右徘徊 ， 可見 ， 地段的成熟度依然是辦公樓銷售狀況好壞的關(guān)鍵 。 ? 居住氛圍： 以家樂福超市為中心，周邊的住宅小區(qū)密集且成熟，江東的福明家園、東?；▓@、蘭亭綠源、新天地，科技園區(qū)的錦誠明都、匯博雅苑等，區(qū)域居住人口逐漸增多，區(qū)域檔次逐年增強。 ? 東部新城的開發(fā)進展將直接影響到本項目的前景。 ? 江東地位： 隨著寧波城區(qū)向東發(fā)展步伐的不斷加快和 17平方公里東部新城區(qū)建設(shè)的啟動，江東區(qū)將建設(shè)成為寧波市的 商務(wù)商貿(mào)中心、會展物流中心、行政管理中心 ，是為寧波市提供綜合服務(wù)功能的核心區(qū)域。 項目所在地 —— 江東區(qū)簡介 ? 區(qū)域范圍： 江東區(qū)總面積 ，轄 7個街道，下設(shè) 72個居民委員會。寧波銀晨國際項目企劃報告 第一部分：研展方面 ? 項目概況 ? 寧波寫字樓市場狀況 ? 目前在售寫字樓簡介 ? 項目分析 ? 項目市場定位 ? 項目產(chǎn)品建議 項 目 概 況 地 塊特征 ? 地塊位臵： 本項目位于寧波市江東區(qū) ， 福明路與驚駕路的交叉處 。其中包括被寧波市政府列入東部新城區(qū)和市科技園區(qū)規(guī)劃內(nèi)的江東部分。 江東區(qū)的發(fā)展，將為本項目的推出奠定非常有利的基礎(chǔ)。 周邊區(qū)域：東部新城 周邊配套 ? 道路系統(tǒng)： 西側(cè)的福明路，北側(cè)的驚駕路均為城市主干道，周邊另有民安路、中山東路、中興路等城市主干，交通狀況較好，出行非常便捷； ? 政府部門： 目前周邊政府部門較少，但隨著江東區(qū)政府規(guī)劃至福明路北端，和寧波市政府落戶東部新城，今后周邊的政府方面的配套將非常完善。 ? 辦公氛圍： 目前本區(qū)域辦公氛圍尚不濃厚，新天地商務(wù)辦公為該區(qū)域最早，也是規(guī)模最大的商務(wù)區(qū)，預計還要 2年才會形成一定的氣候。 ? 樓盤的品質(zhì)越來越被強調(diào) ， 品質(zhì)優(yōu)秀的寫字樓如嘉匯國貿(mào) 、 匯金大廈和波特曼中心， 雖然這些樓宇售價不菲 ， 卻都有不俗的銷售業(yè)績 。國際 南苑 鄞州 5000 富茂大廈 富茂 海曙 54000 日湖項目 銀億海港 江北 25000 市政綜合大廈 銀億江東20230海城 ? 江東區(qū)的發(fā)展則是以百丈路與中山東路兩條城市主干道為主 ， 往東部新城輻射 。 ? 公共部位裝修非常不到位 。 ? 設(shè)計日趨合理，寫字樓層高基本控制在 － ，公共部位的設(shè)計如大堂、梯廳重視程度越來越高。 寫字樓在硬件方面的提升如立面、電梯、車位配臵，在公共部位的裝修投入都導致成本的居高不下。在另外一些項目中，外貿(mào)客戶甚至占到 70％以上，如何針對外貿(mào)客戶來對產(chǎn)品進行改進，是寫字樓成功與否的關(guān)鍵。 另內(nèi)部配套小型高爾夫、商務(wù)運動會所等。 、 118 m178。 ? 裝修建材： 大堂及電梯間采用大理石地面，大堂配有商務(wù)中心、休息區(qū)，每戶預留多門直撥外線，專線連接寬帶網(wǎng)絡(luò)，光電感煙火報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，及閉路電視防盜系統(tǒng)。本次推出的樓層為 9F、 10F，總面積達 1萬平方左右，共有 120戶。 商業(yè)用房由開發(fā)商招商 ， 約 1萬平方米 。 ? 裝修建材： 外立面采用鋁塑板 +玻璃幕墻，其他部位未定。 配臵 450個車位 ? 配臵： 8部德國蒂森電梯 ， 2部觀光電梯 。 ? 產(chǎn)品對比存量寫字樓有所提升 ， 如電梯 、 車位配置明顯提高 ， 中央空調(diào)成為標準配置 。 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢： 就本項目方案來看 ， 產(chǎn)品分級較為明顯 ， 面積范圍較廣 ， 可涵蓋目前市場上大部分客群 。 院落情結(jié) ? 配套： 可以預計 ， 當本項目開盤時 ， 周邊的配套尚不成熟 ， 因而本項目的定位還不能與市中心 （ 三江口區(qū)域 ） 相比 。 ? 就規(guī)劃而言 ， 低層的建筑設(shè)計 ， 以及對于院落及灰色空間的塑造獨樹一臶 ，既體現(xiàn)了人文方面 ， 又符合生態(tài)型辦公樓的要求 。 寫字樓客戶定位 從購買寫字樓的客戶職業(yè)來看： ? 外貿(mào)型約占 50% ? 實業(yè)型約占 20%， ? 其他約占 30% 從購買寫字樓的客戶區(qū)域來看： ? 江東客戶約占 60% ? 海曙客戶約占 20％ ? 其他約占 20% 項 目 產(chǎn) 品 建 議 總則 ? 產(chǎn)品的各個方面應(yīng)對生態(tài)型寫字樓有一個較好的詮釋。 ? 高層寫字樓： 作為本項目最高的建筑，應(yīng)體現(xiàn)地標性，建議辦公入口朝福明路設(shè)臵，并朝福明公園設(shè)臵一些空中花園及露臺，體現(xiàn)院落的概念。 ? 外墻： 采用墻體保溫材料，按節(jié)能標準設(shè)計，但要注意控制成本。配套方面可以有： ? 公共會議室 ? 銀行 ? 空中花園（休息平臺） ? 商務(wù)中心 ? 休閑運動設(shè)施：乒乓球、羽毛球、小型高爾夫等 ? 健身設(shè)施：健身房、跳操室等 ? 商務(wù)休閑會所：咖啡廳、茶吧等，結(jié)合商鋪進行定向招商 ? 餐廳：結(jié)合商鋪進行定向招商 寫字樓配套建議 ? 智能化系統(tǒng) : 達到 5A級智能化 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（ BAS）