【正文】 波房地產(chǎn)的記錄 ， 就是城郊像新天地的寫字樓價(jià)格也達(dá)到了 75009000元／平方米 。 ? 教育醫(yī)療設(shè)施： 第六醫(yī)院、江東區(qū)中心小學(xué)等。 ? 未來(lái)，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為 商務(wù)和市政中心 ，也是東部工業(yè)和生態(tài)開發(fā)區(qū)的 商業(yè)和金融中心 ，主要承擔(dān)商務(wù)金融、行政管理、會(huì)議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商業(yè)服務(wù)、生活休閑等設(shè)施。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，增長(zhǎng) 30%，其中工業(yè)投資 ，增長(zhǎng) 30%。 建筑密度為 %， 綠地率 %。 目前地塊內(nèi)部已經(jīng)大部分平整完畢 ， 但尚有一些民居未能拆遷 。不包括東部新城和科技園區(qū)的人口。 其中新城核心區(qū)西起世紀(jì)大道 ， 東至南北生態(tài)走廊 （ 規(guī)劃中 ） ， 北起通途路 ， 南至蕭甬鐵路 ， 面積為 ， 規(guī)劃居住和工作人口為15萬(wàn)人左右 。 ? 商業(yè)配套： 中興路的家樂(lè)福超市、百丈路的歐尚和民安路的中信泰富、沃爾瑪都使本項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套前景看好。 ? 商業(yè)氛圍： 除家樂(lè)福商圈外，后西河地塊中信泰富廣場(chǎng)、沃爾瑪超市、上東國(guó)際歐尚超市即將動(dòng)工建設(shè)，區(qū)域商業(yè)氛圍以及與此并存的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸形成并增強(qiáng)。 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 區(qū)域 總建筑面積 剩下面積 開盤時(shí)間 備注（平方米） （平方米）波特曼中心 東港 江東 32023 7000 2 0 0 4 . 3 目前去化約2 . 5 萬(wàn)平方米新天地二期 新恒德 江東 55000 37000 2 0 0 5 . 1 目前去化約1 . 8 萬(wàn)平方米華聯(lián)寫字樓 華聯(lián) 海曙 14000 3000 2 0 0 5 . 5 目前去化約1 . 1 萬(wàn)平米金隆〃國(guó)際 金隆 海曙 34000 17000 2 0 0 5 . 5 目前去化約1 . 7 萬(wàn)平米上東國(guó)際 矮柳 江東 66000 45000 2 0 0 5 . 1 0 目前去化約2 . 1 萬(wàn)平米恒隆中心 恒和 海曙 45000 40000 2 0 0 5 . 9 目前去化約0 . 5 萬(wàn)平米杉杉金貿(mào)大廈 永成 江東 11500 4000 2 0 0 5 . 4 目前去化約0 . 7 5 萬(wàn)平米開封大廈 銀億 江東 12500 1000 2 0 0 5 . 7 目前去化約1 . 1 5 萬(wàn)平米彩江大廈 銀億 江東 15000 7500 2 0 0 5 . 7 目前去化約0 . 7 5 萬(wàn)平米麗園尚都 中房 海曙 55000 48000 2 0 0 5 . 1 0 目前已經(jīng)去化0 . 7 萬(wàn)平米宇達(dá)名城 宇達(dá) 海曙 20230 16000 2 0 0 6 . 5 目前已經(jīng)去化0 . 4 萬(wàn)平米新城國(guó)際 均勝 科技園區(qū) 25000 12500 2 0 0 6 . 2 目前已經(jīng)去化1 . 2 5 萬(wàn)平米奧麗賽大廈 奧麗賽 鄞州 22023 15400 2 0 0 5 . 1 0 目前已經(jīng)去化0 . 6 6 萬(wàn)平米小計(jì) 407000 2534002023年寫字樓去化情況 以上數(shù)據(jù)截止 10月底 ? 05年上半年由于受宏觀政策和各個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)度的影響，供應(yīng)量很小，除了 04年遺留下來(lái)的市場(chǎng)存量，新開樓盤甚少，二手房方面華聯(lián)寫字樓、杉杉金貿(mào)大廈在5月份開盤，而金隆國(guó)際是上半年唯一開盤的新推項(xiàng)目。 ? 以上還不包括一些村級(jí)發(fā)展用地項(xiàng)目 ， 預(yù)計(jì)明年下半年會(huì)有較大規(guī)模的此類推出量 ， 市場(chǎng)供應(yīng)量將進(jìn)一步增加 。 ? 鄞州區(qū)作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域 ， 基本以中心區(qū)為核心 ， 但發(fā)展前景則不甚理想 。 ? 智能化弱電系統(tǒng)配臵缺乏 。 ? 對(duì)于內(nèi)部配套的關(guān)注越來(lái)越強(qiáng)，會(huì)所的概念被廣泛應(yīng)用于寫字樓設(shè)計(jì)。 寫字樓發(fā)展趨勢(shì)之客戶 ? 所購(gòu)面積及總價(jià)分析 以距離本項(xiàng)目最近的新天地為例對(duì)客戶進(jìn)行分析： 面積 8 0 1 0 0 m 2 1 0 0 1 7 5 m 2 1 7 5 2 5 0 m 2 半層 整層 二層數(shù)量 ( 組 ) 25 39 25 40 30 4比例 ( % ) 1 5 . 3 2 3 . 9 1 5 . 3 2 4 . 5 1 8 . 4 2 . 5總價(jià)范圍 ( 萬(wàn)元 ) 6 0 7 5 7 5 1 3 0 1 3 0 1 9 0 2 5 0 3 0 0 500 1000? 購(gòu)買 100200m2的散客約占 40%， 總價(jià)在 100萬(wàn)左右 ， 占有一定比重 。其他行業(yè)的比例不大。大堂采用五星級(jí) 裝修，各個(gè)辦公的公共空間都根據(jù)各自的定位設(shè)計(jì)不同的 風(fēng)格。 ? 設(shè)施設(shè)備： 兩部日本三菱客梯；海爾分層式中央空調(diào)、分戶 計(jì)量；雙回路供電、上柴 200KVA發(fā)電機(jī)組 1臺(tái)。 ? 設(shè)施配臵： 4部上海三菱電梯，車位 58個(gè)。 ? 裝修建材： 結(jié)構(gòu)：全框架剪力墻結(jié)構(gòu)，符合承重、抗壓、防火、耐震等要求；戶內(nèi)平頂為輕鋼龍骨 紙棉石膏板；外觀：金黃色玻璃幕墻（美國(guó)進(jìn)口鍍金）；窗門：玻璃幕墻、優(yōu)質(zhì)實(shí)心門；車位：地下室車位地坪水泥粉光，設(shè)電燈及電源插座；信箱：設(shè)臵集中信報(bào)箱；商務(wù)：設(shè)有客戶服務(wù)中心。 車位配臵率 100平方米／個(gè) 。 恒隆中心 ? 地理位臵： 寧波市政府西側(cè)，久久天橋旁 ? 開 發(fā) 商： 恒隆臵業(yè) ? 代理企劃： 合富輝煌 ? 建筑面積： 約 50000平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 26層高層建筑，產(chǎn)品有辦公、商鋪，辦公最小面積 50平方米。 前景較好 ， 但形成商務(wù)氛圍需要較長(zhǎng)時(shí)間 。 目前在售寫字樓分析 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 從地理位臵上來(lái)看 ， 本項(xiàng)目所處的江東區(qū)四周由海曙 、 江北 、 鄞州及東部新城 、 科技園區(qū) 、 鎮(zhèn)海和北侖所包圍 ， 屬于真正意義上的寧波 城市中心 ；目前江東區(qū)絕對(duì)是寧波房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 ， 接受度大大超過(guò)其他各區(qū) 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) —— 設(shè)計(jì)師的杰作 ， 庭＋院 ， 傳統(tǒng)庭院空間的再生 。 ? 制約因素： 本項(xiàng)目商業(yè)和商務(wù)氛圍的形成還受到來(lái)自于城市東擴(kuò)的步伐 、 東部新城的建設(shè)進(jìn)程以及城市化進(jìn)程的牽制 。 ? 目前的市場(chǎng)狀況： 目前的寧波市場(chǎng)尚未出現(xiàn)類似的產(chǎn)品，該產(chǎn)品在寧波還是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。 ? 產(chǎn)品應(yīng)在目前寧波寫字樓產(chǎn)品的基礎(chǔ)上做一定的提升。 ? 小高層寫字樓： 朝福明公園設(shè)臵較多的公共交流平臺(tái)。 ? 公共衛(wèi)生間： 采用星級(jí)裝修 ， 采用衛(wèi)生間環(huán)保系統(tǒng) ， 注重公共衛(wèi)生間的裝修及環(huán)保； ? 電梯： 高速國(guó)際品牌進(jìn)口電梯 ， 電梯間高度 、 寬度需要特別加強(qiáng) ， 內(nèi)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng) 。 寫字樓配套建議 ? 物業(yè)管理： 建議聘請(qǐng)酒店管理公司參與物業(yè)管理。單一的規(guī)模、規(guī)劃無(wú)法帶給客戶更多的商務(wù) 附加值，也無(wú)法配臵更多商務(wù)配套。高得房率往往更吸引客戶。 了解客戶的切實(shí)所需，是項(xiàng)目營(yíng)銷成功的前提。 僅限于收發(fā)、打掃、巡邏等項(xiàng)目的物業(yè)管理讓入駐企業(yè)享受服務(wù)的權(quán)利幾乎為零。交通：寧波最高標(biāo)準(zhǔn)的交通網(wǎng)絡(luò)環(huán)繞，通達(dá)性絕對(duì)保證 □ 高通達(dá)性： 近鄰驚駕路、福明路、通途路等城市干道，無(wú)舊 CBD堵塞、停車難之苦； □ 超強(qiáng)輻射力： 與高速公路口、市中心天一廣場(chǎng)、北侖港口、機(jī)場(chǎng)路等重要口岸保持迅捷合理的路程。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二、規(guī)劃理念 □庭院式規(guī)劃理念，為寫字樓注入文化底蘊(yùn)和人性化關(guān)懷。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)三、建筑設(shè)計(jì) 〃 立面： 經(jīng)典簡(jiǎn)約主義，以最簡(jiǎn)潔的直線、矩形為造型風(fēng)格，便勾勒 出最能震撼人心的建筑表情。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十一、停車位 寧波配備最多車位的寫字樓， 730余個(gè)停車位， 完全超越國(guó)際甲級(jí)寫字樓 1： 1標(biāo)準(zhǔn)。 院落的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。 核心：院落式商務(wù)核心亮點(diǎn) 第三階段： 細(xì)分市場(chǎng)，放大核心亮點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性推廣 時(shí)間：開盤前后 1個(gè)月 任務(wù)：細(xì)分市場(chǎng)需求，通過(guò)亮點(diǎn)專題推廣，進(jìn)行有效的針對(duì)性宣傳，以實(shí)實(shí)在在的賣點(diǎn)打動(dòng)客戶，掀起銷售熱潮。 基于以上思考，我們得出本項(xiàng)目的定位： 東部引擎 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十三、高性價(jià)比 本著為客戶創(chuàng)造價(jià)值的理念 ,不僅精心打造優(yōu)秀的產(chǎn)品 , 更將以非常高的性價(jià)比推向市場(chǎng) ,為客戶預(yù)留一定的升值空間。休閑設(shè)施： 遍布于樓宇中的休閑空間，臺(tái)球室、乒乓球室、 圖書室、咖啡館等。 〃 屋頂花園： 充分利用屋頂平臺(tái)空間，營(yíng)造城市豐富的第五立面， 為業(yè)主增添新的休閑去處，又將建筑樓體與自然環(huán)境合而為一。一種不可言說(shuō)的純粹藝術(shù)體驗(yàn)， 以理性的姿態(tài)來(lái)對(duì)抗浮躁一時(shí)的、夸張的社會(huì)思潮。 □高層、低層自成體系，形成清晰的功能分布，增加層次感 □高層建筑均實(shí)現(xiàn)北偏東 15度的建筑 朝向，這是最適宜觀景、采光與通風(fēng) 的辦公朝向。 稀少隨意的樹木花草種植讓景觀似有若無(wú)，生態(tài)健康無(wú)從談起。 小結(jié)： 第二部分：寧波現(xiàn)階段寫字樓產(chǎn)品分析 寧波寫字樓的缺陷在哪里？ 擁擠的交通環(huán)境堵塞了車流，也堵塞了商機(jī)。多數(shù)客戶在臵業(yè)時(shí) 最多提到的也是停車位問(wèn)題。一個(gè)富涵個(gè)性且氣派的大堂，一個(gè)寬敞舒適的公共走廊，不但能提升客戶的形象，也能為在此工作的人員提供輕松愉悅的商務(wù)氛圍。 交通： 在日益擁擠的城市交通網(wǎng)絡(luò)中，通達(dá)性愈發(fā)顯得重要 客戶關(guān)心能否快速達(dá)到城市的各個(gè)位臵并且有多種選擇，關(guān)心 能否便捷地到達(dá)機(jī)場(chǎng)、高速公路、港口等地，關(guān)心能否與合作 伙伴形成良好的聯(lián)通而無(wú)堵塞之憂，總之，通暢無(wú)阻塞的交通網(wǎng)絡(luò) 是客戶真正看重的。 二號(hào)樓的電梯配臵標(biāo)準(zhǔn)不夠 。 ? 景觀設(shè)計(jì)： 景觀設(shè)計(jì)與福明公園的景觀相呼應(yīng)，形成一個(gè)完整的景觀走廊。 ? 由于本項(xiàng)目不適合作為頂級(jí)寫字樓來(lái)規(guī)劃，控制成本應(yīng)著重考慮。 ? 規(guī)劃： 寫字樓的發(fā)展越來(lái)越體現(xiàn)出人文的方面。 ? 營(yíng)銷差異化： 從寧波市民消費(fèi)心態(tài)出發(fā) ， 以專業(yè)的營(yíng)銷手段觸動(dòng)消費(fèi)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注 。內(nèi)庭院既與外部自然相諧、共生，又獨(dú)立成趣，閑逸恬淡、自成一統(tǒng)。也是最體現(xiàn)人文方面的設(shè)計(jì)手法 。 ? 配套潛力： 除新的行政中心 、 會(huì)展中心 、 物流中心 、 科技園區(qū)以及家樂(lè)福 、 沃爾瑪 、 歐尚等大型超市外 ， 已有江東區(qū)法院 、 寧波市海事法院 、 市公安局 、 江東中心小學(xué) 、 四明中學(xué) 、 第六醫(yī)院 、 健康城以及開元大酒店 、 好時(shí)光酒店 、 石浦明珠店 、向陽(yáng)漁港 、 新晶都 、 英皇國(guó)際 KTV等商業(yè)設(shè)施 ， 并且以后周邊有中信泰富 、 新天地、 雷迪森等大型商務(wù)區(qū) ， 各類銀行 、 證券公司 、 高級(jí)寫字樓林立 。 ? 江東寫字樓去化能力明顯大于海曙及其他區(qū)域 。 ? 裝修建材： 外立面為鋁板配