【正文】 代建工程的開發(fā) 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 第一節(jié) 概念名詞解釋 房屋的開發(fā)與經(jīng)營 房屋的開發(fā)指房屋的建造。 第一節(jié) 概念名詞解釋 資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)項(xiàng)目適用范圍 三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑在 12萬平方米居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，以及其他與其投資能力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，但不得承擔(dān)含有 12層以上、跨度超過 24米的建筑物的建筑項(xiàng)目。 第四節(jié) 行政審批管理 取得建設(shè)主管部門意見 《建設(shè)項(xiàng)目開工許可證》 第五節(jié) 涉及相關(guān)法律法規(guī) 土地使用權(quán)劃撥 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 第五節(jié) 涉及相關(guān)法律法規(guī) 土地使用權(quán)出讓金的收取 土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。 第五節(jié) 涉及相關(guān)法律法規(guī) 預(yù)售許可證制度 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件： A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 第五節(jié) 涉及相關(guān)法律法規(guī) 預(yù)售許可證制度 B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； C、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 ②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。 ⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 第五節(jié) 涉及相關(guān)法律法規(guī) 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 按現(xiàn)行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內(nèi)的建筑面積，不得做為公攤面積分?jǐn)?，即?dú)立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調(diào)機(jī)房、配電用房、地下人防設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、幼兒園、游泳池、菜市場(chǎng)等公建配套設(shè)施，不得作為公攤面積分?jǐn)偂? 第二節(jié) 財(cái)務(wù)核算概要 存在的突出問題 三是未按“工程結(jié)算單據(jù)”列支開發(fā)成本，而以合同金額、預(yù)計(jì)金額列支，或以白條入帳。 第一節(jié) 納稅資料分析 開發(fā)成本各要素比例 第一節(jié) 納稅資料分析 納稅資料分析 查閱近年納稅申報(bào)資料，了解納稅人申報(bào)納稅的收入水平、成本水平、利潤水平。 第七節(jié) 檢查方法及手段的確定 房地產(chǎn)檢查基本思路 第七節(jié) 檢查方法及手段的確定 檢查預(yù)案的制作 第七章 營業(yè)稅檢查方法 （前提：企業(yè)收到的 定金、預(yù)收款全部在預(yù)收帳款核算。 第一節(jié) 收入的檢查 完工項(xiàng)目所得稅收入確認(rèn)的檢查 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間： （一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 品（成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）。 第一節(jié) 收入的檢查 對(duì)代建工程和提供勞務(wù)收入的檢查 檢查代建合同、代建工程形象進(jìn)度表及雙方的結(jié)算單據(jù) 檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代建工程屬于自營工程還是分包 工程 檢查提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料 政府代建工程 機(jī)關(guān)、單位代建工程 第一節(jié) 收入的檢查 特殊收入方式的檢查 對(duì)以房抵頂工程款、銀行貸款的檢查； 對(duì)以地?fù)Q房、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房的檢查； 對(duì)委托銷售和境外銷售的檢查； 對(duì)超規(guī)劃面積銷售收入的檢查； 對(duì)假按揭貸款的檢查； 其他收入的檢查。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入 第二節(jié) 成本的檢查 檢查中應(yīng)把握以下幾點(diǎn) 開發(fā)總成本及可售面積。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)及出售不同期間土地使用稅的納稅人和計(jì)稅依據(jù)不同： 第一節(jié) 土地使用稅 ①在開發(fā)建設(shè)期間，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準(zhǔn)其開發(fā)建設(shè)始至開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工（含竣工）止。 （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? 3．對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。 ? 三、關(guān)于外籍個(gè)人購置的房產(chǎn)免征城市房地產(chǎn)稅問題 外籍個(gè)人（包括華僑，港、澳、臺(tái)同胞）購置的非營業(yè)用房產(chǎn)，可比照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第五條的有關(guān)規(guī)定，暫免征城市房地產(chǎn)稅。重點(diǎn)檢查企業(yè)經(jīng)營者和個(gè)人投資者取得實(shí)物分配、以明顯偏低價(jià)格購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)稅行為。 :10:3711:10:37February 4, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :10:3711:10Feb234Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , February 4, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 4日星期六 11時(shí) 10分 37秒 11:10:374 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :10:3711:10Feb234Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :10:3711:10:37February 4, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 第五節(jié) 契稅 重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從 2023年 1月 1日開始是否到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納取得土地環(huán)節(jié)的契稅；申報(bào)繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確： 出讓國有土地使用權(quán)的，其計(jì)稅價(jià)格是否為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益； 第五節(jié) 契稅 以協(xié)議方式出讓的，其計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益； 先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，是否依法繳納契稅。 ? 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知財(cái)稅[2023]162號(hào)規(guī)定： ? 一、對(duì)納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。 ? 四、本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行，《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（［ 86］財(cái)稅地字第 008號(hào)）第十一條同時(shí)廢止。 ? 上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。 ②在項(xiàng)目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對(duì)未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)合理分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅。 第二節(jié) 成本的檢查 可售面積的檢查 ? 可售面積的檢查 ? 房地產(chǎn)建筑面積的種類 ? 開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積有很多種類，如：規(guī)劃面積，施工面積，竣工面積，測(cè)繪面積，可銷售面積，不可銷售面積、合同面積等?？偪墒勖娣e 銷售成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 ? 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅? ? （ 1）屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房不低于 3%，非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：①開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20％。 第一節(jié) 納稅資料分析 納稅資料分析 如：企業(yè)某月申報(bào)營業(yè)稅 100萬元，計(jì)稅依據(jù)為 2023萬元，但土地增值稅只申報(bào) 5萬元，如當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征率為 5‰ ，則說明該企業(yè)當(dāng)月少申報(bào)土地增值稅 5萬元。 第三章 房地產(chǎn)稅收與會(huì)計(jì)制度差異 ? 第一節(jié) 期間費(fèi)用稅前扣除的差異 ? 第二節(jié) 利息支出稅前扣除的差異 ? 第三節(jié) 會(huì)計(jì)確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)間與 ? 納稅義務(wù)時(shí)間的差異 第四章 房