【正文】 務(wù)主要包括政策性和經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)金融兩大類。1979年，國(guó)家決定基本建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為中國(guó)人民建設(shè)銀行貸款，由建行獨(dú)家辦理包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款在內(nèi)的基本建設(shè)貸款。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，為配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信貸部于1988年正式成立，主要辦理房改和住房信貸業(yè)務(wù)。居民個(gè)人購(gòu)房按揭所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系和住宅資金流向可簡(jiǎn)單表述為“房地產(chǎn)消費(fèi)者銀行”的循環(huán)過程。具體來說，就是單靠房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)單循環(huán)運(yùn)作已不合時(shí)宜，不可再繼續(xù)維持現(xiàn)狀，必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立并逐步完善二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)體系，為一級(jí)市場(chǎng)提供一個(gè)暢通的融資渠道和足夠的資金來源，最大限度地提高住房資金循環(huán)的補(bǔ)償性及流動(dòng)性。如果我們深入考慮一下美國(guó)房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)行情況，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，它作為一個(gè)系統(tǒng)反映出的特性與系統(tǒng)論和網(wǎng)絡(luò)理論要求的要素特征、作用和系統(tǒng)特性非常吻合，也就是說，美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的建立完全符合現(xiàn)代理論的現(xiàn)點(diǎn)，有一定的理論基礎(chǔ)，而且經(jīng)過長(zhǎng)期的完善和實(shí)踐檢驗(yàn)，已被證明是科學(xué)的、合理的，而且是行之有效的。從借款者立場(chǎng)上看，貸款是其購(gòu)房消費(fèi)的一種籌資手段，而從放貸者的立場(chǎng)上看，貸款則是一種投資，通過這種投資可獲得一定的利潤(rùn)回報(bào)。從本質(zhì)上講這是一種“取之于民用之于民”的做法，只是這種方式更為取之有“道”、用之有“益”罷了。二級(jí)市場(chǎng)的作用主要有：①為一級(jí)市場(chǎng)集聚資金；②調(diào)劑資金余缺，發(fā)揮資金流通作用；③組織資金分配為一級(jí)市場(chǎng)提供貸款；④保證資金流通的安全穩(wěn)定；⑤穩(wěn)定金融系統(tǒng)，規(guī)避利率變動(dòng)的借款風(fēng)險(xiǎn)。政府金融平衡機(jī)構(gòu)擁有的儲(chǔ)備金包括兩部分：一部分是用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)銀行或金融機(jī)構(gòu)的按揭契據(jù)或存單的流通資金，一部分是機(jī)構(gòu)自身用于調(diào)劑流通資金的余缺(簡(jiǎn)稱“資金庫(kù)”)。房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定調(diào)節(jié)作用就在于它不僅擇時(shí)擇機(jī)地通過發(fā)行和購(gòu)買房地產(chǎn)債券來調(diào)節(jié)一級(jí)市場(chǎng)的資金余缺，而且使居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化成長(zhǎng)期投資，有效地解決了住宅資金來源，穩(wěn)定了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)化了市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。美國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)金融體制一經(jīng)確立，相關(guān)政策的完善配套必須與機(jī)構(gòu)設(shè)置同步進(jìn)行，這樣才能保證房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行并具有可操作性，兩者是“軟件”與“硬件”的關(guān)系，不可倚輕倚重。(3)房地產(chǎn)證券的種類和經(jīng)營(yíng)方式國(guó)際化。(4)適當(dāng)降低地價(jià)，給予開發(fā)商取得使用權(quán)以一定的優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，從而降低房?jī)r(jià)，保持新開工面積增長(zhǎng)的速度和數(shù)量，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求要求。(1)由擔(dān)負(fù)我國(guó)中央銀行職能的中國(guó)人民銀行組建成立具有官方性質(zhì)的政府金融平衡機(jī)構(gòu)(暫定名：中國(guó)政府房地產(chǎn)金融管理局)，并賦予該機(jī)構(gòu)根據(jù)一級(jí)市場(chǎng)銀行或金融機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的實(shí)際情況及調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡的需要，發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)，并通過測(cè)算提供可供運(yùn)作的儲(chǔ)備金。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是隨著住房商品化進(jìn)程的加快，居民個(gè)人購(gòu)房的潛在需求和有效需求會(huì)與日俱增，而且越來越大，由于有房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)作后盾，給予一級(jí)市場(chǎng)金融支持，必然會(huì)吸引越來越多的金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)金融業(yè)滲透，涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，使一級(jí)市場(chǎng)的融資主體呈多元化。當(dāng)出庫(kù)資金超過規(guī)定的界限范圍時(shí)，預(yù)示著流通中存在風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)便會(huì)迅速反饋回政府金融平衡機(jī)構(gòu)，政府金融平衡機(jī)構(gòu)可據(jù)此作出發(fā)行房地產(chǎn)有價(jià)證券的數(shù)量或額度以及確定還本付息期限的決定，以及購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的數(shù)量，這樣就能保證資金庫(kù)的出入庫(kù)資金保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。一般來講，社會(huì)投資者投資房地產(chǎn)證券，其到期收益通常比銀行長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄存款高；⑦滿足購(gòu)房者“先消費(fèi)，后付款”的需求愿望，二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)房者可根據(jù)自己的收入狀況或支付能力取得其所需要的抵押貸款；⑧穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持供求基本平衡。(3)二級(jí)市場(chǎng)的功能作用二級(jí)市場(chǎng)按照金融理論講是一級(jí)市場(chǎng)融通資金的渠道或資金來源，通俗地說，它既可以為一級(jí)市場(chǎng)“造血”，又可為之源源不斷地“輸血”，兩種功能兼而有之。(1)二級(jí)市場(chǎng)的構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)成要素包括：①政府金融平衡機(jī)構(gòu)(暫定名為“中國(guó)政府房地產(chǎn)金融管理局”)；②房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)；③社會(huì)投資者等，各要素之間按一定的內(nèi)在聯(lián)系構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是由一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)兩大要素構(gòu)成，其二級(jí)市場(chǎng)的模式設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)金融新體制架構(gòu)問題的核心內(nèi)容?；诖耍覈?guó)和深圳在構(gòu)建新的房地產(chǎn)金融體制中應(yīng)首先考慮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置的系統(tǒng)化和網(wǎng)絡(luò)化，使其結(jié)構(gòu)的設(shè)置科學(xué)合理。歷史地看，現(xiàn)行的這種房地產(chǎn)金融體制自1993年以來對(duì)全國(guó)各城市地區(qū)的住房制度改革，推進(jìn)實(shí)現(xiàn)住宅商品化的進(jìn)程都不同程度地發(fā)揮了積極的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在發(fā)展階段上具有重要的歷史意義和作用，這是不容置疑的事實(shí)。隨著建行住宅信貸部(后稱“房地產(chǎn)信貸部”)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，住房金融又開始向房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方向發(fā)展。在20世紀(jì)80年代中期，深圳市專業(yè)銀行實(shí)行業(yè)務(wù)全面交叉，打破了由建行獨(dú)家經(jīng)辦基本建設(shè)投資的局面。深圳房地產(chǎn)金融業(yè)