房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展(完整版)
【正文】 務(wù)主要包括政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融兩大類。1979年，國家決定基本建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為中國人民建設(shè)銀行貸款，由建行獨(dú)家辦理包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款在內(nèi)的基本建設(shè)貸款。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，為配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信貸部于1988年正式成立，主要辦理房改和住房信貸業(yè)務(wù)。居民個(gè)人購房按揭所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系和住宅資金流向可簡單表述為“房地產(chǎn)消費(fèi)者銀行”的循環(huán)過程。具體來說，就是單靠房地產(chǎn)金融一級市場單循環(huán)運(yùn)作已不合時(shí)宜，不可再繼續(xù)維持現(xiàn)狀，必須從長遠(yuǎn)考慮借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，建立并逐步完善二級市場的運(yùn)營體系，為一級市場提供一個(gè)暢通的融資渠道和足夠的資金來源，最大限度地提高住房資金循環(huán)的補(bǔ)償性及流動(dòng)性。如果我們深入考慮一下美國房地產(chǎn)金融兩級市場的機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)行情況，便會發(fā)現(xiàn)，它作為一個(gè)系統(tǒng)反映出的特性與系統(tǒng)論和網(wǎng)絡(luò)理論要求的要素特征、作用和系統(tǒng)特性非常吻合，也就是說，美國房地產(chǎn)金融市場的二級市場的建立完全符合現(xiàn)代理論的現(xiàn)點(diǎn)，有一定的理論基礎(chǔ)，而且經(jīng)過長期的完善和實(shí)踐檢驗(yàn)，已被證明是科學(xué)的、合理的，而且是行之有效的。從借款者立場上看，貸款是其購房消費(fèi)的一種籌資手段，而從放貸者的立場上看，貸款則是一種投資，通過這種投資可獲得一定的利潤回報(bào)。從本質(zhì)上講這是一種“取之于民用之于民”的做法，只是這種方式更為取之有“道”、用之有“益”罷了。二級市場的作用主要有：①為一級市場集聚資金；②調(diào)劑資金余缺，發(fā)揮資金流通作用；③組織資金分配為一級市場提供貸款；④保證資金流通的安全穩(wěn)定；⑤穩(wěn)定金融系統(tǒng)，規(guī)避利率變動(dòng)的借款風(fēng)險(xiǎn)。政府金融平衡機(jī)構(gòu)擁有的儲備金包括兩部分：一部分是用于購買一級市場銀行或金融機(jī)構(gòu)的按揭契據(jù)或存單的流通資金，一部分是機(jī)構(gòu)自身用于調(diào)劑流通資金的余缺(簡稱“資金庫”)。房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定調(diào)節(jié)作用就在于它不僅擇時(shí)擇機(jī)地通過發(fā)行和購買房地產(chǎn)債券來調(diào)節(jié)一級市場的資金余缺，而且使居民儲蓄轉(zhuǎn)化成長期投資，有效地解決了住宅資金來源，穩(wěn)定了整個(gè)房地產(chǎn)市場，強(qiáng)化了市場調(diào)節(jié)機(jī)制。美國的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)金融體制一經(jīng)確立，相關(guān)政策的完善配套必須與機(jī)構(gòu)設(shè)置同步進(jìn)行，這樣才能保證房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行并具有可操作性，兩者是“軟件”與“硬件”的關(guān)系，不可倚輕倚重。(3)房地產(chǎn)證券的種類和經(jīng)營方式國際化。(4)適當(dāng)降低地價(jià)，給予開發(fā)商取得使用權(quán)以一定的優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，從而降低房價(jià)，保持新開工面積增長的速度和數(shù)量，滿足房地產(chǎn)市場的供求要求。(1)由擔(dān)負(fù)我國中央銀行職能的中國人民銀行組建成立具有官方性質(zhì)的政府金融平衡機(jī)構(gòu)(暫定名：中國政府房地產(chǎn)金融管理局)，并賦予該機(jī)構(gòu)根據(jù)一級市場銀行或金融機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的實(shí)際情況及調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求平衡的需要，發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)，并通過測算提供可供運(yùn)作的儲備金。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是隨著住房商品化進(jìn)程的加快，居民個(gè)人購房的潛在需求和有效需求會與日俱增，而且越來越大，由于有房地產(chǎn)二級市場作后盾，給予一級市場金融支持，必然會吸引越來越多的金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)金融業(yè)滲透，涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，使一級市場的融資主體呈多元化。當(dāng)出庫資金超過規(guī)定的界限范圍時(shí)，預(yù)示著流通中存在風(fēng)險(xiǎn)的信號便會迅速反饋回政府金融平衡機(jī)構(gòu)，政府金融平衡機(jī)構(gòu)可據(jù)此作出發(fā)行房地產(chǎn)有價(jià)證券的數(shù)量或額度以及確定還本付息期限的決定，以及購買一級市場抵押貸款的數(shù)量，這樣就能保證資金庫的出入庫資金保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。一般來講，社會投資者投資房地產(chǎn)證券，其到期收益通常比銀行長期儲蓄存款高；⑦滿足購房者“先消費(fèi)，后付款”的需求愿望，二級市場購房者可根據(jù)自己的收入狀況或支付能力取得其所需要的抵押貸款；⑧穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保持供求基本平衡。(3)二級市場的功能作用二級市場按照金融理論講是一級市場融通資金的渠道或資金來源，通俗地說，它既可以為一級市場“造血”，又可為之源源不斷地“輸血”，兩種功能兼而有之。(1)二級市場的構(gòu)成二級市場網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)成要素包括：①政府金融平衡機(jī)構(gòu)(暫定名為“中國政府房地產(chǎn)金融管理局”)；②房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)；③社會投資者等，各要素之間按一定的內(nèi)在聯(lián)系構(gòu)成二級市場的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。房地產(chǎn)金融市場是由一級市場和二級市場兩大要素構(gòu)成，其二級市場的模式設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)金融新體制架構(gòu)問題的核心內(nèi)容?；诖耍覈蜕钲谠跇?gòu)建新的房地產(chǎn)金融體制中應(yīng)首先考慮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置的系統(tǒng)化和網(wǎng)絡(luò)化，使其結(jié)構(gòu)的設(shè)置科學(xué)合理。歷史地看，現(xiàn)行的這種房地產(chǎn)金融體制自1993年以來對全國各城市地區(qū)的住房制度改革，推進(jìn)實(shí)現(xiàn)住宅商品化的進(jìn)程都不同程度地發(fā)揮了積極的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在發(fā)展階段上具有重要的歷史意義和作用，這是不容置疑的事實(shí)。隨著建行住宅信貸部(后稱“房地產(chǎn)信貸部”)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，住房金融又開始向房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方向發(fā)展。在20世紀(jì)80年代中期，深圳市專業(yè)銀行實(shí)行業(yè)務(wù)全面交叉，打破了由建行獨(dú)家經(jīng)辦基本建設(shè)投資的局面。深圳房地產(chǎn)金融業(yè)
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