房地產中介企業(yè)經營模式的演進及其原因分析(完整版)
【正文】 。 根據房地產流通服務的價值鏈分析，不同的購房群體對于房地產流通服務“價格收費”“安全性”“便捷性”“專業(yè)性”的偏好和敏感度是不同的。房地產流通服務市場需求的變動表現為兩個方面，一是市場構成中，不同客戶群比例的變動；二是同一客戶群對房地產流通服務的需求及其所重視的品質維度(包括服務價格、安全性、便捷性和專業(yè)性)也會隨著房地產市場形勢變化而變。這類企業(yè)一般有國際背景，在局部細分市場上品牌影響力較強。特許人也不享有加盟門店的所有利潤，僅獲取約定的加盟費和年金(以品牌使用費、設備維護費等名義)和門店業(yè)務收入的部分提成。同時，公司對門店重大事項有完全的經營決策權。 一、連鎖經營模式已成為當前上海房地產中介行業(yè)主要商業(yè)運作模式 綜觀當前上海房地產中介服務行業(yè)，不難看出，當前這個行業(yè)中存在數量巨大的“單店經營模式”和“小規(guī)模連鎖模式”的中介企業(yè)，從企業(yè)數量上來看，它們甚至還是占多數的。為保持當前上海房地產業(yè)的良好發(fā)展勢頭，需進一步完善房地產流通服務市場。 根據門店所有權和經營管理權在企業(yè)內部的分配不同，又可以細分為直營連鎖、特許加盟連鎖和直營＋加盟的混合模式三類。 (二)特許加盟連鎖模式 以21世紀不動產為代表。這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段，加盟企業(yè)數量不多，加盟體系規(guī)模很小。隨后，伴隨著房地產業(yè)的發(fā)展，房地產流通服務市場成長起來了，市場成長起來后，如何爭取到更多的業(yè)務取代了成本控制，成為了這個階段中介企業(yè)首要因素，而組建小規(guī)模連鎖企業(yè)有利于業(yè)務爭取。其二是投資性購房客戶群體的增加，據統(tǒng)計，在上海房地產市場上，一手房的銷售中投資性購房的比例在近年有了明顯增加，2002年達到16％，而 2003年則達到25％以上，其中一些房地產項目60％以上都是投資性購房。其次，大規(guī)模的連鎖中介企業(yè)有能力形成自己的市場研究分析機構，更好地服務于對“專業(yè)化”服務有較高要求的投資性購房的客戶。從創(chuàng)新的主線來看，有兩個，其一是提升企業(yè)運作專業(yè)化程度，這是中介行業(yè)運作模式創(chuàng)新的主線條；其二是增強企業(yè)運作效率和盈利能力，這是企業(yè)運作模式變革出發(fā)點。用人制度和人才培訓機制的創(chuàng)新因而成為了中介企業(yè)商業(yè)運作創(chuàng)新的第一要務。 企業(yè)內部管理模式的創(chuàng)新 當前大規(guī)模連鎖中介企業(yè)普遍采取了扁平式的管理架構，即在公司總部設置行政管理、財務、業(yè)務、交易管理、法務等職能支持部門，公司總部下轄為數不等的門店。 其二、整合資源，精兵簡政，重新設置部門，理順責權利關系 在強化總部職能部門的支持功能的同時，也需要兼顧管理層(包括總部和中間管理層)的管理效率和管理成本問題。由于資產經營通常需要動用公司的資金，并且還有一定的經營風險，不能將資產經營的收入簡單地等同于傳統(tǒng)中介業(yè)務的收入。因此，從分配的角度看，就需要對資產經營業(yè)務和傳統(tǒng)中介業(yè)務分別對待，并制定合理的分配制度。 為此，中介企業(yè)要在滿足職能部門對業(yè)務門店職能支持的前提下，整合總部的資源，減少冗員，提高管理人員素質和工作效率
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