房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營模式的演進(jìn)及其原因分析(編輯修改稿)
2025-07-23 10:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 變動表現(xiàn)為兩個方面，一是市場構(gòu)成中，不同客戶群比例的變動；二是同一客戶群對房地產(chǎn)流通服務(wù)的需求及其所重視的品質(zhì)維度(包括服務(wù)價格、安全性、便捷性和專業(yè)性)也會隨著房地產(chǎn)市場形勢變化而變。 在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)發(fā)展中，兩個趨勢非常明顯，一是房地產(chǎn)流通服務(wù)對象由售后公房上市交易為主向新建商品房的交易為主的轉(zhuǎn)變。二是由自住性購房為主向自住性投資性購房并重的轉(zhuǎn)變。其背景原因就是購房群體結(jié)構(gòu)的重大變化。其一是購房群體收入結(jié)構(gòu)移向高端的趨勢。其二是投資性購房客戶群體的增加，據(jù)統(tǒng)計，在上海房地產(chǎn)市場上，一手房的銷售中投資性購房的比例在近年有了明顯增加，2002年達(dá)到16％，而 2003年則達(dá)到25％以上，其中一些房地產(chǎn)項目60％以上都是投資性購房。一手房地產(chǎn)市場上的投資性購房必然會轉(zhuǎn)化為二手市場上的房源供應(yīng)。面對這樣大的一個客戶群體，存量房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)需要針對其需求，作出適應(yīng)性調(diào)整。 根據(jù)房地產(chǎn)流通服務(wù)的價值鏈分析，不同的購房群體對于房地產(chǎn)流通服務(wù)“價格收費”“安全性”“便捷性”“專業(yè)性”的偏好和敏感度是不同的。在公房上市交易為主的階段，市場交易的主體是一般收入階層的市民，其對中介服務(wù)的“價格收費”比較敏感，對服務(wù)的專業(yè)性要求并不高，所需服務(wù)是較簡單的“中介”服務(wù)，在這樣一個階段，單店模式和小規(guī)模連鎖模式有較好的生存空間，而大規(guī)模連鎖則沒有突出的競爭優(yōu)勢，反而可能因為管理成本等原因而處于競爭的劣勢中。所以，在這個階段，房地產(chǎn)中介企業(yè)以單店模式和小規(guī)模連鎖模式為主。 但隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展到今日，投資性購房群體的增加，使得房地產(chǎn)流通服務(wù)的“專業(yè)性要求”顯得越發(fā)重要，中介企業(yè)需要能夠為投資性顧客提供專業(yè)的咨詢建議和市場分析研究報告，這類客戶其實對于“價格收費”指標(biāo)不敏感；而房產(chǎn)價格的快速上漲，則要求房地產(chǎn)流通服務(wù)能有更好的“便捷性”，這樣使得成交更快，價格更有利。在這樣的背景下，規(guī)?；B鎖中介企業(yè)具有了一定的競爭優(yōu)勢，首先，大規(guī)模的連鎖意味著更多的市場觸角，在信息共享的體制下，能夠接觸到更多的客戶端，成交因此也會更為便捷。其次，大規(guī)模的連鎖中介企業(yè)有能力形成自己的市場研究分析機(jī)構(gòu)，更好地服務(wù)于對“專業(yè)化”服務(wù)有較高要求的投資性購房的客戶。在低端市場競爭激烈而高端市場供應(yīng)相對不足的房地產(chǎn)流通服務(wù)市場形勢下，加強(qiáng)“專業(yè)化”水平，顯然是大規(guī)模連鎖中介企業(yè)的發(fā)展方向之一。 行業(yè)競爭日益加劇，也是促使企業(yè)模式演進(jìn)的重要原因 行業(yè)發(fā)展規(guī)律表明，業(yè)內(nèi)企業(yè)模式的升級演進(jìn)有企業(yè)主動適應(yīng)需求變動而進(jìn)行的，也有因為激烈市場競爭而被動進(jìn)行的。由于上海房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)市場競爭日益激烈，企業(yè)或通過開辟新的市場領(lǐng)域，比如，進(jìn)入房地產(chǎn)流通服務(wù)的高端市場領(lǐng)域來應(yīng)對競爭，或通過現(xiàn)有的市場領(lǐng)域中強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，如形成信息共享的聯(lián)合體以獲得更多的信息資源。而規(guī)?；B鎖則是實施這兩種戰(zhàn)略的必然選擇。通過大規(guī)模連鎖，連鎖企業(yè)將通過信息共享而獲得比單店更多的市場信息，也可以提高自身的專業(yè)化水平，從而進(jìn)入到高端市場領(lǐng)域中
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