房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的演進(jìn)及其原因分析(編輯修改稿)
2025-07-23 10:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 變動(dòng)表現(xiàn)為兩個(gè)方面，一是市場(chǎng)構(gòu)成中，不同客戶群比例的變動(dòng)；二是同一客戶群對(duì)房地產(chǎn)流通服務(wù)的需求及其所重視的品質(zhì)維度(包括服務(wù)價(jià)格、安全性、便捷性和專業(yè)性)也會(huì)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化而變。 在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)發(fā)展中，兩個(gè)趨勢(shì)非常明顯，一是房地產(chǎn)流通服務(wù)對(duì)象由售后公房上市交易為主向新建商品房的交易為主的轉(zhuǎn)變。二是由自住性購(gòu)房為主向自住性投資性購(gòu)房并重的轉(zhuǎn)變。其背景原因就是購(gòu)房群體結(jié)構(gòu)的重大變化。其一是購(gòu)房群體收入結(jié)構(gòu)移向高端的趨勢(shì)。其二是投資性購(gòu)房客戶群體的增加，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一手房的銷售中投資性購(gòu)房的比例在近年有了明顯增加，2002年達(dá)到16％，而 2003年則達(dá)到25％以上，其中一些房地產(chǎn)項(xiàng)目60％以上都是投資性購(gòu)房。一手房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資性購(gòu)房必然會(huì)轉(zhuǎn)化為二手市場(chǎng)上的房源供應(yīng)。面對(duì)這樣大的一個(gè)客戶群體，存量房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)需要針對(duì)其需求，作出適應(yīng)性調(diào)整。 根據(jù)房地產(chǎn)流通服務(wù)的價(jià)值鏈分析，不同的購(gòu)房群體對(duì)于房地產(chǎn)流通服務(wù)“價(jià)格收費(fèi)”“安全性”“便捷性”“專業(yè)性”的偏好和敏感度是不同的。在公房上市交易為主的階段，市場(chǎng)交易的主體是一般收入階層的市民，其對(duì)中介服務(wù)的“價(jià)格收費(fèi)”比較敏感，對(duì)服務(wù)的專業(yè)性要求并不高，所需服務(wù)是較簡(jiǎn)單的“中介”服務(wù)，在這樣一個(gè)階段，單店模式和小規(guī)模連鎖模式有較好的生存空間，而大規(guī)模連鎖則沒有突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，反而可能因?yàn)楣芾沓杀镜仍蚨幱诟?jìng)爭(zhēng)的劣勢(shì)中。所以，在這個(gè)階段，房地產(chǎn)中介企業(yè)以單店模式和小規(guī)模連鎖模式為主。 但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今日，投資性購(gòu)房群體的增加，使得房地產(chǎn)流通服務(wù)的“專業(yè)性要求”顯得越發(fā)重要，中介企業(yè)需要能夠?yàn)橥顿Y性顧客提供專業(yè)的咨詢建議和市場(chǎng)分析研究報(bào)告，這類客戶其實(shí)對(duì)于“價(jià)格收費(fèi)”指標(biāo)不敏感；而房產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，則要求房地產(chǎn)流通服務(wù)能有更好的“便捷性”，這樣使得成交更快，價(jià)格更有利。在這樣的背景下，規(guī)?；B鎖中介企業(yè)具有了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，首先，大規(guī)模的連鎖意味著更多的市場(chǎng)觸角，在信息共享的體制下，能夠接觸到更多的客戶端，成交因此也會(huì)更為便捷。其次，大規(guī)模的連鎖中介企業(yè)有能力形成自己的市場(chǎng)研究分析機(jī)構(gòu)，更好地服務(wù)于對(duì)“專業(yè)化”服務(wù)有較高要求的投資性購(gòu)房的客戶。在低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈而高端市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足的房地產(chǎn)流通服務(wù)市場(chǎng)形勢(shì)下，加強(qiáng)“專業(yè)化”水平，顯然是大規(guī)模連鎖中介企業(yè)的發(fā)展方向之一。 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，也是促使企業(yè)模式演進(jìn)的重要原因 行業(yè)發(fā)展規(guī)律表明，業(yè)內(nèi)企業(yè)模式的升級(jí)演進(jìn)有企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)需求變動(dòng)而進(jìn)行的，也有因?yàn)榧ち沂袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而被動(dòng)進(jìn)行的。由于上海房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，企業(yè)或通過開辟新的市場(chǎng)領(lǐng)域，比如，進(jìn)入房地產(chǎn)流通服務(wù)的高端市場(chǎng)領(lǐng)域來(lái)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，或通過現(xiàn)有的市場(chǎng)領(lǐng)域中強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，如形成信息共享的聯(lián)合體以獲得更多的信息資源。而規(guī)模化連鎖則是實(shí)施這兩種戰(zhàn)略的必然選擇。通過大規(guī)模連鎖，連鎖企業(yè)將通過信息共享而獲得比單店更多的市場(chǎng)信息，也可以提高自身的專業(yè)化水平，從而進(jìn)入到高端市場(chǎng)領(lǐng)域中
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