【文章內(nèi)容簡介】 在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù) 房屋實(shí)測(cè)面積 商品房竣工驗(yàn)收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)及國家測(cè)繪規(guī)范之規(guī)定對(duì)樓宇進(jìn)行的實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的最終依據(jù) Page 36 得房率 、 容積率 得房率 是指套（單元）套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比 即 得房率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 容積率 是 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（ %） 即： 總建筑面積 / 總用地面積 = 容積率 Page 37 地下室、半地下室、假層、閣樓（暗樓 ） 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在 ），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1 / 2者 半地下室 房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過 1/2者 假層 是指建房時(shí)建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于 ，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層 閣樓（暗樓） 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層 Page 38 戶型比、面積誤差比 戶型比： 指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重 面積誤差比： 面積誤差比 =（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積） 100% / 合同約定面積 面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)計(jì)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持 Page 39 日照間距 日照間距： 指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離 建筑間距系數(shù)： 指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù) 建筑的長高比： 指遮擋陽光的建筑的正面長度為該建筑高度的倍數(shù)，當(dāng)單棟塔樓居住建筑在兩側(cè)無其他遮擋陽光的建筑（含規(guī)劃建筑）時(shí)，與其他居住建筑系數(shù)不得小于 ，多棟塔樓居住建筑成東西向單排布置時(shí)，與被其遮擋陽光的板式居住建筑的建筑間距按照下列條例執(zhí)行 ，塔式居住建筑長高比的長度，應(yīng)該按照各塔式居住建筑的長度與間距之和計(jì)算，并按照其不同的長高比，采用不得小于表１規(guī)定的建筑間距系數(shù) ，建筑間距的系數(shù)不得下于 Page 40 層高、凈高 層高： 住宅的層高是指下層樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在 1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為： 、 、 凈高： 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離 凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示： 凈高 =層高－樓板厚度 即層高和樓板厚度的差叫“凈高” Page 41 進(jìn)深、開間 進(jìn)深： 住宅的長度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度；根據(jù) 《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBI100－ 87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)： 米、 、 、 、 、 、 米、 、 、 、 開間： 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù) 《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（ GBJ100－ 87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 、 、 、 、 、 、 、 Page 42 五證兩書 五證： 《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程開工證》、《商品房銷售許可證》（期房《商品房預(yù)售許可證》） 其中：《國有土地使用證》《商品房銷售許可證》由房管部門核發(fā)； 《用地規(guī)劃證》《工程規(guī)劃證》由規(guī)劃部門核發(fā)； 《開工證》 由建設(shè)部門核發(fā) 兩書： 《住宅使用說明書》 和《住宅質(zhì)量保證書》 Page 43 內(nèi)部認(rèn)購 近年來，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得 《商品房預(yù)售許可證》 等有關(guān)證件之前，以在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購”的方式銷售商品房。內(nèi)部認(rèn)購的最重要前提是具有一定幅度的購房優(yōu)惠，優(yōu)惠一般是比照“開盤價(jià)”而言的，如果按照目前房地產(chǎn)發(fā)展商通行的“低開高走”的營銷原則，內(nèi)部認(rèn)購價(jià)應(yīng)該是該商品房銷售過程中的“最低時(shí)段價(jià)”，購房者應(yīng)給予謹(jǐn)慎的關(guān)注。同時(shí)，房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會(huì)嚴(yán)格地限制和控制內(nèi)部認(rèn)購的銷售量和時(shí)間。聰明的購房者如在作好預(yù)先準(zhǔn)備的前提下果斷出手，往往能得到實(shí)在的優(yōu)惠，這樣一套房計(jì)算下來可能會(huì)有數(shù)以幾萬計(jì)的“便宜”。 當(dāng)然，這種便宜與風(fēng)險(xiǎn)共存，購房者要十分慎重地考察該項(xiàng)目發(fā)展商的資質(zhì)是否可靠，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害 Page 44 基價(jià)、起價(jià)、預(yù)售價(jià)、均價(jià) 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià) ，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出 起價(jià)也叫起步價(jià) ，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià) 預(yù)售價(jià) 也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn) 均價(jià) 是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià) Page 45 定金、訂金 定金： 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和 《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金 訂金： 根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。例如：北京市房屋土地資源管理局發(fā)布的 《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價(jià)的千分之五以內(nèi)，雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房價(jià)。購房者在支付訂金后，不購買預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理，但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金： (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的； (2)簽訂的書面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的； (3)雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的； (4)廣告、售樓書、樣品房與實(shí)際狀況不相符的 Page 46 誠意金、違約金 誠意金： 目前在買方市場(chǎng)中，已有了一種新的發(fā)展趨勢(shì)，即交“誠意金”。所謂“誠意金”，是指買方在購房目標(biāo)明確后，以看中某個(gè)區(qū)域、某種面積的房子為標(biāo)準(zhǔn)，并有一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，為了能更快地找到自己的理想物業(yè)，預(yù)先在信得過的中介公司交上一定數(shù)額的“誠意金”，并簽訂一定期限。代理方收取“誠意金”后，會(huì)非常努力地發(fā)揮其“團(tuán)體力量”，有針對(duì)性的盡快為買家尋找理想的房子 違約金： 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金 Page