房地產中介企業(yè)經營模式的演進及其原因分析(存儲版)
【正文】 只有能適應不斷發(fā)展變化的房地產市場形勢的中介企業(yè)才能生存發(fā)展，為此，房地產流通服務企業(yè)商業(yè)運作模式也必須以適應市場形勢變化為出發(fā)點進行創(chuàng)新。據(jù)統(tǒng)計，上海市現(xiàn)有的中介經紀人中有大學學歷的不到10％，相當部分從業(yè)人員沒有執(zhí)業(yè)資格，大多數(shù)人僅接受過系統(tǒng)的房地產知識教育和培訓。 為此，一要克服培訓目的的短視性和功利性，擴大培訓的對象和范圍；二要豐富培訓的方法，提高培訓的效率，要大力采用雙向靈活的教學培訓方法?？紤]到當前市場對中介服務專業(yè)化要求的提高，以及總部對中介門店支持力度不強是行業(yè)普遍存在現(xiàn)象，因此，強化公司職能部門對各個業(yè)務門店的支持功能是企業(yè)組織機構變革的第一位要素。資產經營業(yè)務雖然沒有中介費，但通常買賣差價比中介費用收益更高。為此，在考核方面，還需要將考核的范圍延伸開，將總部職能部門員工、中間管理層與門店業(yè)務人員三方緊密結合起來。當前上海房地產中介企業(yè)普遍采取的是以個人為基本考核單位，將個人考核和門店考核結合起來。應該說，底薪＋提成的分配制度基本上是適合中介行業(yè)要求的，能促進業(yè)務員工作積極性發(fā)揮，但在具體的運用上，仍需要局部進行改革創(chuàng)新。 為此，大型連鎖中介企業(yè)內部管理模式的創(chuàng)新主要從以下幾方面進行： 其一、調整總部功能，提升其服務、研發(fā)和業(yè)務支持功能 大規(guī)模連鎖中介企業(yè)之所以能提高專業(yè)化程度，很大程度上是得益于其在業(yè)務門店之上，存在著總部層面的職能支持部門，如財務融資部門、人力資源培訓部門、網(wǎng)絡技術部門和市場研究機構。 其二、人才培訓機制上的創(chuàng)新 人才引進是人才戰(zhàn)略第一步，更為重要的是人才的培訓。員工素質高低對于房地產流通服務企業(yè)競爭力有著決定性影響。而規(guī)?；B鎖則是實施這兩種戰(zhàn)略的必然選擇。在公房上市交易為主的階段，市場交易的主體是一般收入階層的市民，其對中介服務的“價格收費”比較敏感，對服務的專業(yè)性要求并不高，所需服務是較簡單的“中介”服務，在這樣一個階段，單店模式和小規(guī)模連鎖模式有較好的生存空間，而大規(guī)模連鎖則沒有突出的競爭優(yōu)勢，反而可能因為管理成本等原因而處于競爭的劣勢中。 在上海房地產流通服務業(yè)發(fā)展中，兩個趨勢非常明顯，一是房地產流通服務對象由售后公房上市交易為主向新建商品房的交易為主的轉變。其市場定位主要是高檔市場上從事各類房地產咨詢、中介、代理服務。 一般而言，采取的特許加盟連鎖模式的特許人都有著國際背景和知名品牌，其市場定位主要在高檔市場上從事中介、代理業(yè)務和相關的延伸業(yè)務。如在上房置換公司運作中，門店的重要經營決策都是由公司層面作出的：對各連鎖門店的業(yè)務流程實施集約化統(tǒng)一管理是由公司的管理中心進行的；對各連鎖店的從業(yè)人員開展統(tǒng)一培訓是由公司的科研培訓中心進行的，對各連鎖店統(tǒng)一布設“置換物業(yè)網(wǎng)絡系統(tǒng)”的軟硬體配置是由公司的網(wǎng)絡中心進行的，各連鎖店收繳的客戶資料的統(tǒng)一保管也是由公司層面的檔案中心進行。根據(jù)統(tǒng)計，2003年上海房地產中介企業(yè)數(shù)量超過10000家，而其中70％以上的中介企業(yè)是采取“單店經營模式”和“小規(guī)模連鎖模式”。
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