房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營模式的演進及其原因分析(存儲版)
【正文】 只有能適應(yīng)不斷發(fā)展變化的房地產(chǎn)市場形勢的中介企業(yè)才能生存發(fā)展，為此，房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)商業(yè)運作模式也必須以適應(yīng)市場形勢變化為出發(fā)點進行創(chuàng)新。據(jù)統(tǒng)計，上海市現(xiàn)有的中介經(jīng)紀(jì)人中有大學(xué)學(xué)歷的不到10％，相當(dāng)部分從業(yè)人員沒有執(zhí)業(yè)資格，大多數(shù)人僅接受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識教育和培訓(xùn)。 為此，一要克服培訓(xùn)目的的短視性和功利性，擴大培訓(xùn)的對象和范圍；二要豐富培訓(xùn)的方法，提高培訓(xùn)的效率，要大力采用雙向靈活的教學(xué)培訓(xùn)方法?？紤]到當(dāng)前市場對中介服務(wù)專業(yè)化要求的提高，以及總部對中介門店支持力度不強是行業(yè)普遍存在現(xiàn)象，因此，強化公司職能部門對各個業(yè)務(wù)門店的支持功能是企業(yè)組織機構(gòu)變革的第一位要素。資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)雖然沒有中介費，但通常買賣差價比中介費用收益更高。為此，在考核方面，還需要將考核的范圍延伸開，將總部職能部門員工、中間管理層與門店業(yè)務(wù)人員三方緊密結(jié)合起來。當(dāng)前上海房地產(chǎn)中介企業(yè)普遍采取的是以個人為基本考核單位，將個人考核和門店考核結(jié)合起來。應(yīng)該說，底薪＋提成的分配制度基本上是適合中介行業(yè)要求的，能促進業(yè)務(wù)員工作積極性發(fā)揮，但在具體的運用上，仍需要局部進行改革創(chuàng)新。 為此，大型連鎖中介企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新主要從以下幾方面進行： 其一、調(diào)整總部功能，提升其服務(wù)、研發(fā)和業(yè)務(wù)支持功能 大規(guī)模連鎖中介企業(yè)之所以能提高專業(yè)化程度，很大程度上是得益于其在業(yè)務(wù)門店之上，存在著總部層面的職能支持部門，如財務(wù)融資部門、人力資源培訓(xùn)部門、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)部門和市場研究機構(gòu)。 其二、人才培訓(xùn)機制上的創(chuàng)新 人才引進是人才戰(zhàn)略第一步，更為重要的是人才的培訓(xùn)。員工素質(zhì)高低對于房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)競爭力有著決定性影響。而規(guī)?；B鎖則是實施這兩種戰(zhàn)略的必然選擇。在公房上市交易為主的階段，市場交易的主體是一般收入階層的市民，其對中介服務(wù)的“價格收費”比較敏感，對服務(wù)的專業(yè)性要求并不高，所需服務(wù)是較簡單的“中介”服務(wù)，在這樣一個階段，單店模式和小規(guī)模連鎖模式有較好的生存空間，而大規(guī)模連鎖則沒有突出的競爭優(yōu)勢，反而可能因為管理成本等原因而處于競爭的劣勢中。 在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)發(fā)展中，兩個趨勢非常明顯，一是房地產(chǎn)流通服務(wù)對象由售后公房上市交易為主向新建商品房的交易為主的轉(zhuǎn)變。其市場定位主要是高檔市場上從事各類房地產(chǎn)咨詢、中介、代理服務(wù)。 一般而言，采取的特許加盟連鎖模式的特許人都有著國際背景和知名品牌，其市場定位主要在高檔市場上從事中介、代理業(yè)務(wù)和相關(guān)的延伸業(yè)務(wù)。如在上房置換公司運作中，門店的重要經(jīng)營決策都是由公司層面作出的：對各連鎖門店的業(yè)務(wù)流程實施集約化統(tǒng)一管理是由公司的管理中心進行的；對各連鎖店的從業(yè)人員開展統(tǒng)一培訓(xùn)是由公司的科研培訓(xùn)中心進行的，對各連鎖店統(tǒng)一布設(shè)“置換物業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”的軟硬體配置是由公司的網(wǎng)絡(luò)中心進行的，各連鎖店收繳的客戶資料的統(tǒng)一保管也是由公司層面的檔案中心進行。根據(jù)統(tǒng)計，2003年上海房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量超過10000家，而其中70％以上的中介企業(yè)是采取“單店經(jīng)營模式”和“小規(guī)模連鎖模式”。
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1