房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營模式的演進(jìn)及其原因分析-wenkub
2023-07-11 10:11:58 本頁面
【正文】 也不享有加盟門店的所有利潤，僅獲取約定的加盟費和年金(以品牌使用費、設(shè)備維護(hù)費等名義)和門店業(yè)務(wù)收入的部分提成。采取這一模式的還有中原不動產(chǎn)和新澳不動產(chǎn)。同時，公司對門店重大事項有完全的經(jīng)營決策權(quán)。據(jù)統(tǒng)計，2003年，上海房地產(chǎn)中介行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)上房置換公司以112．3萬平方米的業(yè)績穩(wěn)居榜首，而新澳房產(chǎn)、智恒房產(chǎn)和復(fù)易房產(chǎn)也分別以27萬平方米、23．97萬平方米和21．06萬平方米的交易量占據(jù)市場領(lǐng)導(dǎo)地位。 一、連鎖經(jīng)營模式已成為當(dāng)前上海房地產(chǎn)中介行業(yè)主要商業(yè)運作模式 綜觀當(dāng)前上海房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，不難看出，當(dāng)前這個行業(yè)中存在數(shù)量巨大的“單店經(jīng)營模式”和“小規(guī)模連鎖模式”的中介企業(yè)，從企業(yè)數(shù)量上來看，它們甚至還是占多數(shù)的。作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要組成部分，房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)的發(fā)展成熟是房地產(chǎn)業(yè)成熟程度的重要標(biāo)志，成熟的房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。為保持當(dāng)前上海房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展勢頭，需進(jìn)一步完善房地產(chǎn)流通服務(wù)市場。根據(jù)統(tǒng)計，2003年上海房地產(chǎn)中介企業(yè)數(shù)量超過10000家，而其中70％以上的中介企業(yè)是采取“單店經(jīng)營模式”和“小規(guī)模連鎖模式”。 根據(jù)門店所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)在企業(yè)內(nèi)部的分配不同，又可以細(xì)分為直營連鎖、特許加盟連鎖和直營＋加盟的混合模式三類。如在上房置換公司運作中，門店的重要經(jīng)營決策都是由公司層面作出的：對各連鎖門店的業(yè)務(wù)流程實施集約化統(tǒng)一管理是由公司的管理中心進(jìn)行的；對各連鎖店的從業(yè)人員開展統(tǒng)一培訓(xùn)是由公司的科研培訓(xùn)中心進(jìn)行的，對各連鎖店統(tǒng)一布設(shè)“置換物業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”的軟硬體配置是由公司的網(wǎng)絡(luò)中心進(jìn)行的，各連鎖店收繳的客戶資料的統(tǒng)一保管也是由公司層面的檔案中心進(jìn)行。 (二)特許加盟連鎖模式 以21世紀(jì)不動產(chǎn)為代表。 一般而言，采取的特許加盟連鎖模式的特許人都有著國際背景和知名品牌，其市場定位主要在高檔市場上從事中介、代理業(yè)務(wù)和相關(guān)的延伸業(yè)務(wù)。這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段，加盟企業(yè)數(shù)量不多，加盟體系規(guī)模很小。其市場定位主要是高檔市場上從事各類房地產(chǎn)咨詢、中介、代理服務(wù)。隨后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)流通服務(wù)市場成長起來了，市場成長起來后，如何爭取到更多的業(yè)務(wù)取代了成本控制，成為了這個階段中介企業(yè)首要因素，而組建小規(guī)模連鎖企業(yè)有利于業(yè)務(wù)爭取。 在上海房地產(chǎn)流通服務(wù)業(yè)發(fā)展中，兩個趨勢非常明顯，一是房地產(chǎn)流通服務(wù)對象由售后公房上市交易為主向新建商品房的交易為主的轉(zhuǎn)變。其二是投資性購房客戶群體的增加，據(jù)統(tǒng)計，在上海房地產(chǎn)市場上，一手房的銷售中投資性購房的比例在近年有了明顯增加，2002年達(dá)到16％，而 2003年則達(dá)到25％以上，其中一些房地產(chǎn)項目60％以上都是投資性購房。在公房上市交易為主的階段，市場交易的主體是一般收入階層的市民，其對中介服務(wù)的“價格收費”比較敏感，對服務(wù)的專業(yè)性要求并不高，所需服務(wù)是較簡單的“中介”服務(wù)，在這樣一個階段，單店模式和小規(guī)模連鎖模式有較好的生存空間，而大規(guī)模連鎖則沒有突出的競爭
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