【正文】 入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。 ?契稅征收機關為土地、房屋所在地的財政機關或者地方稅務機關。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種 67 ? （一）契稅征稅范圍 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，應當依照規(guī)定繳納契稅。 抵押合同自登記之日起生效，而不是自抵押合同簽訂之日起生效。 第三節(jié) 房地產(chǎn)租賃和抵押流程與合同 買賣合同反映內(nèi)容 租賃合同反映內(nèi)容 轉(zhuǎn)移房屋占有、使用、收益、處分權利給買受人 轉(zhuǎn)移房屋占有、使用權給承租人； 承租人沒有房屋的處分權 （原）房屋所有人獲取房屋價款 房屋所有人獲取房屋租金收益 買賣交易完成，房屋與原所有人的關系宣告結束 租賃期滿承租人須將房屋歸還出租人 表 1 房屋租賃合同與買賣合同的區(qū)別 57 一、房屋抵押的基本流程 房屋抵押是指債務人或第三人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權人提供土地使用權、房屋和房屋期權作為債權擔保的法律行為?？杀ＷC交易安全性，在行業(yè)不規(guī)范時期，對顧客的吸引力相對較強 40 2． 直營連鎖和特許加盟連鎖經(jīng)營形式比較 連鎖種類 特性 直營連鎖 特許加盟連鎖 總部與分店的關系 分店歸總部所有 總部與分店由契約結合一起 連鎖系統(tǒng)的主體 總部 總部 總部對分店的投資情況 分店的全部裝修、設備等由總部提供 裝修由店主承擔，總部不投資 總部對分店利潤的分享 因承擔全部費用，故分享其全部利潤 總部因分擔部分費用，故分擔 部分利潤 總部是否向分店收取加盟金 不收取 收取 加盟店的自主權 幾乎沒有 很少 對分店經(jīng)理的素質(zhì)要求 比較嚴格 比較嚴格 分店店數(shù)的擴展 速度較慢 速度較快 企業(yè)形象的樹立與維護 較容易 較容易 分店的經(jīng)營權 無，總部參與分店的經(jīng)營 無，總部控制加盟店的經(jīng)營 總部對分店的約束力 強硬 緊密 總部的人事權 有 沒有 總部的財務管理 有 有 經(jīng)營信息的傳遞 較好 較好 政策、活動的推行 容易采取一致行動 較易要求一致行動 主要決策 總部作出 總部為主，加盟店為輔 加盟時間 — 多為 1年 41 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的部門設置及崗位設置 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的部門設置 業(yè)務部門 業(yè)務支持部門 客戶服務部門 其他 部門 42 銷售序列 研發(fā)序列 管理序列 輔助序列 業(yè)務輔助序列 Text 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 （二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的崗位設置 “ 因事設崗、因崗設人 ” 基本原則 43 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)資格種類 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格注冊 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權利和義務 房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格 44 ? 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應具備的素質(zhì)與能力 （一） 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應具備的素質(zhì) 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員 職業(yè)道德素質(zhì) 知識素質(zhì) 心里素質(zhì) 45 （二） 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應具備的能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技能的構成 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)技能的培養(yǎng) 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員 46 第四節(jié) 實訓項目與練習 ? 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員禮儀修養(yǎng) 實訓內(nèi)容 儀容和服飾 接聽電話禮儀 接待客戶儀態(tài) 47 第三章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概論 ?知識目標： ? 1．體會熟悉房地產(chǎn)交易流程與合同對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的重要性； ? 2．掌握買賣、租賃、抵押等主要房地產(chǎn)交易形式的基本流程及相關制度規(guī)定； ? 3．熟悉房地產(chǎn)交易的合同內(nèi)容。如重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)分為 A、 B、 C三級，并實行逐級遞升制；廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構資質(zhì)分為一、二、三級。 30 第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人員 ?知識目標 ： ? 1．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構設立的條件和程序； ? 2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的基本類型和經(jīng)營模式； ? 3．熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀機構部門設置形式和崗位設置； ? 4．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀人應具備的職業(yè)資格和能力素質(zhì)。 17 ? 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀的功能定位 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 溝通信息、提供咨詢 促成交易、提高效率 公平買賣、保障安全 18 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) ?一、國內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展概況 ?（一）中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)產(chǎn)生與發(fā)展的歷史 – 1949年以前的中國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) – 1949年以后中國內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展 – 1949年以后中國香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展 – 1949年以后中國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展 19 （二）西方國家房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)產(chǎn)生與發(fā)展歷史 – 美國 – 英國、法國 – 日本 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) 20 ? 二、 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行業(yè)性質(zhì) 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) 21 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) ? 三、 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的服務性 – 服務與現(xiàn)代服務業(yè) – 房地產(chǎn)服務與房地產(chǎn)經(jīng)紀服務 22 四、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)實意義 – 有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺 – 有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展 – 有助于住房制度改革的繼續(xù)深化 – 有利于促進人民居住生活水平的提高 – 能促進國民經(jīng)濟發(fā)展，適應在房地產(chǎn)經(jīng)濟領域建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求 第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè) 23 第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理 ? 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的涵義與作用 （一）涵義 由有關政府主管部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主體、運作方式等實施的管理，其目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，并協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中所涉及的各類當事人之間的關系。 3 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定的法律責任的商業(yè)行為。 8 二、經(jīng)紀收入 —— 傭金 法定傭金 傭金分類 自由傭金 第二節(jié) 經(jīng) 紀 9 第二節(jié) 經(jīng) 紀 ? 傭金與回扣及信息費的區(qū)別 – （ 1）傭金與回扣 – （ 2）傭金和信息費 10 ? 三、經(jīng)紀的類型 1 經(jīng)紀機構向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，并收取委托人傭金的行為 3 經(jīng)紀機構受委托人的委托 , 以自己的名義與第三方進行交易 , 并承擔規(guī)定的法律責任的商業(yè)行為 2 經(jīng)紀機構在受托權限內(nèi) , 以委托人名義與第三方進行交易 , 并由委托人直接承擔相應法律責任的商業(yè)行為。能夠區(qū)分房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的類型，房地產(chǎn)經(jīng)紀的功能定位。房地產(chǎn)經(jīng)紀 2 房地產(chǎn)經(jīng)紀概論 1 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人員 2 房地產(chǎn)交易流程與合同 3 房地產(chǎn)稅費 4 房地產(chǎn)居間業(yè)務 5 課程內(nèi)容 3 房地產(chǎn)代理業(yè)務 6 房地產(chǎn)經(jīng)紀其他業(yè)務 7 房地產(chǎn)經(jīng)紀信息 8 房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)管理 9 課程內(nèi)容 4 第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀概論 ?知識目標： ? 1．懂得經(jīng)紀的內(nèi)涵、必要性，理解經(jīng)紀的特點和作用；掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀的內(nèi)涵、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本類型、房地產(chǎn)經(jīng)紀的作用等； ? 2．了解國內(nèi)外房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的發(fā)展狀況；掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行業(yè)性質(zhì)；熟悉房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)；懂得發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的現(xiàn)實意義； ? 3．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的內(nèi)容。具備進一步學習房地產(chǎn)專業(yè)知識和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務操作流程的能力。 居間 代理 行紀 第二節(jié) 經(jīng) 紀 11 ? 四、經(jīng)紀特點 第二節(jié) 經(jīng) 紀 12 ? 五、經(jīng)紀作用 第二節(jié) 經(jīng) 紀 13 ? 六、經(jīng)紀的起源 ? 經(jīng)紀的產(chǎn)生和發(fā)展是商品生產(chǎn)和商品交換發(fā)展的產(chǎn)物 ,是社會分工的必然結果。 2 以委托人的名義, 在授權范圍內(nèi),為促成委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易而提供服務 , 并收取委托人傭金的行為 房地產(chǎn)居間 房地產(chǎn)代理 房地產(chǎn)行紀 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 16 ? 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀 ? 房地產(chǎn)價格昂貴 ,維持房地產(chǎn)這類存貨的費用太高 ,在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受 ,因此房地產(chǎn)不宜通過經(jīng)銷商出售。 24 第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理 （二）作用 作用 1 作用 2 有助于提高房地產(chǎn)有效供給，提高房地產(chǎn)開發(fā)效益 可以協(xié)調(diào)行業(yè)內(nèi)部以及行業(yè)與社會其他主體之間的關系 ,促進行業(yè)整體的高效運作和持續(xù)發(fā)展 25 第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理 二、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本原則 造良好的 環(huán) 境 ， 鼓 勵 行 業(yè)發(fā) 展 業(yè)規(guī) 律 ， 實 施 專業(yè) 管理 市 場 機制 ， 維護 有序 競爭 格依法 辦 事，強化行 業(yè) 自律 26 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本模式 第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理 27 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的內(nèi)容 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本框架 專業(yè)化管理 規(guī)范化管理 公平化管理 第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理 28 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的主要內(nèi)容 ? （ 1）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的注冊登記管理 ? （ 2）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的自律性管理 ? （ 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)年檢與驗證管理 ? （ 4）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)糾紛的規(guī)避和投訴的受理 ? （ 5）房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信用管理 第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理 29 第六節(jié) 實訓項目與練習 ? 一、對當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀業(yè)發(fā)展情況的調(diào)查。 ?能力目標： ? 1．熟悉設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構條件和程序，能選擇合適的經(jīng)營模式，設置經(jīng)紀機構的崗位； ? 2．能具備從事房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)的能力和素質(zhì)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 38 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式 （一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營模式的概念與類型 概念：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承接及開展業(yè)務的渠道及外在表現(xiàn)形式。 ?能力目標： ? 1．基本具備操作完成房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押的能力； ? 2．能組織簽訂一般的房地產(chǎn)交易合同。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同 權 抵押流程 設 工程抵押流程 房抵押流程 商品房期 權 抵押流程 58 二、房屋抵押合同 ? （一）房地產(chǎn)抵押合同的特征 房地產(chǎn)抵押合同是從合同。 第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押流程與合同 60 第五節(jié) 實訓項目與練習 ?一、房屋預購合同的簽訂 – 合同簽訂前的審查 – 商品房認購書或意向書的簽訂 – 合同的簽訂 ?二 、房屋租賃合同的簽訂 61 第四章 房地產(chǎn)稅費 ?知識目標： ? 1．了解現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費的種類、作用和特點； ? 2．熟悉現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費基本政策； ? 3．掌握各種房地產(chǎn)稅費基本含義和構成要素； ?能力目標： ? 1．能依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費政策，提供有關房地產(chǎn)交易活動的稅費咨詢； ? 2．能快速準確地測算房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中委托人所需的稅費數(shù)額。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬包括下列行為： – 國有土地使用權出讓； – 土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移； – 房屋買賣； – 房屋贈與； – 房屋交換。 70 ? （五）契稅減免 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種 – 國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征； – 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購買公有住房； – 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征； – 土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定； – 納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農(nóng)、林、